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金融机构给房企的融资，变成了风投； 员工跟投房企的项目，也变成了风投。 这，便是我们当今的地产“风投”时代。 来源：地产八卦女 1st 金融机构风投房企（融资） 据同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。 这意味着，房企融资遭遇断崖式下跌，只有基本面非常优秀的房企或项目，才能通过资金的“风投”筛选。 以往那种大水漫灌、有求必应式的融资，已经过去了。 这样的局面，源于今年5月，银保监会下发“23号文”。在这份文件里，要求严格管理银行及信托对开发商的融资，信托、海外债、银行贷款等监管新政频出，房企融资压力不断增大。 为此，即便是地产商按时还贷，金融机构仍然挑肥拣瘦，只给少数百强房企设置白名单，就像是vc、pe 挑选好的股权项目一样。 比如中信银行旗下某家分行，除了之前已有合作关系的房企，已经有2个月没有给白名单之外的地产公司，提供任何融资！ 再比如遭遇7月黑天鹅的新城，早在前几个月，平安银行就将新城移除授信白名单，并拒绝为新城控股提供新增融资支持。如今，新城控股不得不出售项目度日。在其最新的8月经营简报里，新城首次整月未拿地，这意味着新城已经彻底停止扩张。 而其他的房企，为了在这时代活下去，不得不冒险，发行高利率债券续命腾挪。例如7月11日，大发地产拟发于2021年到期的1.8亿美元优先票据，融资利率12.875%；泰禾集团发行4亿美元债券，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。 说实话，如此高的利率，再加上金融资本只出钱不干活，房企说白了，就是为金融资本打工。而地产商冒着如此高利率风险去做项目，比起VC，不遑多让。 2nd 员工风投项目(跟投） 除了资金紧缩、不断出台打压房地产的政策等外部风险外，在当下，跟投接力不上的内部风险，也在不断闪现。 今年6月，在万科股东大会上，总裁祝九胜称：“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是，没有那么多现金流可以跟。” 而在过去，跟投机制作为房企做大规模的神兵利器，发挥了巨大作用。房地产老板们发现，以前公司是依靠自己单干，现在可以拉着员工一起当合伙人，加快周转、提升业绩、留住人才、缓解融资压力等等好处，实在妙不可言。 例如，根据中梁内部人士透露，2018年，中梁全集团累计跟投立项项目388个，跟投金额84.8亿、跟投本金18.5亿。按照1:3的地货比、再加上业内正常的2.5倍资金杠杆，跟投资金已经撬动了600多亿的货值，大大缓解了中梁的融资压力。 然而，跟投的江湖，进去容易出来难。由于很多房企急于扩大规模，而员工并没有很多钱去投入到耗资巨大的房地产项目工程里去，所以，为了完成跟投任务，很多房企员工选择找公司或其他地方借钱、抵押自有房产等手段去跟投。如中梁要求4倍杠杆跟投、金辉要求3倍杠杆，融信更离谱，居然要求高管20倍杠杆跟投。 而跟投作为一个房企的融资手段，有两个非常明显的缺点： 一，跟投项目的结算周期大都很漫长。 在业内，有不少的房企至今没有制定跟投退出机制；另外一些房企虽然规定了退出启动时点，比如项目公司全部地上可售面积的销售率达到90%，但要达到这个时点仍然需要2-3年。而员工，很有可能干不到3年就离职了。 也正是因为如此，至今，已有不少已离职的前员工与老东家闹起了财务纠纷，甚至打起了官司。 二，跟投项目大都带有杠杆，且在公司的要求下，很多员工不得不加杠杆。 从法律上来说，每个人的“理财自由”是与生俱来的，任何组织或个人都不得干涉。然而在地产界，“鼓励加杠杆的强制跟投”成了主流，很多员工一来到公司，不仅没赚到钱，反而要给公司倒贴。 对此，跟投的一些人到了一定级别不愿升职，因为级别越高强制跟投就会越多，反而工资奖金还没有跟投多。 ▲2018年，某房企跟投通知指出：逾期跟投的区域总裁，将无法获得工资和所有奖金；而其他人，则无法获得奖金；如果逾期一周，则将面临离开工作岗位和被开除的窘境。 当强制跟投成为高管遴选的标准，这意味着房地产以前靠手和脑子吃饭已经没落，工作内容标准化的年代，谁能上位不再是“才能”，而是“财能”了。 而加杠杆，更是让员工不得不掏空家底去冒险。一方面，很多员工只愿意跟投一二线的优质项目，三四线高风险项目往往属于强制跟投。另一方面，杠杆不是白加的，如果跟投项目的收益低于杠杆利率，则意味着加杠杆的部分收益为亏。 说实话，在如今的房地产市场，房企减杠杆都已成为潮流，而让员工跟投加杠杆，无异于让员工火中取栗。 此前员工踊跃、看似毫无风险的跟投，也变性成了“风投”。 而房地产，无论是金融机构、房企还是员工，也都从三年前的“疯投时代”，统统迈进了“风投时代”。  |
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