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作者：地产八卦女 01 今年的楼市比往年更为曲折，一场新冠疫情直接打破了大多数房企的营销计划。然而，房企的负债、利息支出等融资成本是不随新冠改变的，在新冠疫情和此前战略决策失误的影响下，房企的生存发展开始遭遇巨大分化。 其中，前有福晟，后有泰禾，打破了地产商“大而不倒”的固有印象。特别是泰禾，近段时间频频传出卖身金茂、福建某国企的消息，“黄其森将让出第一大股东的位置”的传言，让这家闽系房企更显悲凉。 由于工作原因，我在这一年认识了不少泰禾的内部员工，有一位还是我的同乡，从他身上，更加感受到了近几年的跌宕起伏。也正是在这几年，我也见证了他从一枚青春靓丽小鲜肉，向中年秃顶男的转变。 02 还记得两年前，我刚认识他的时候，他还很春风得意地跟我说：“老妹，我的股票又涨了，走，请你撸串去！” 是的，那个时候，他买了自家公司泰禾的股票，泰禾也因为刚刚宣布2018年2000亿的小目标而经历着股票的翻番，从十六块钱涨到四十块钱，享受着十几个交易日里出现了七次涨停的快感。此时的同乡激情满怀，慷慨激昂，大有一种好男儿征服四方的豪气…… 然而战斗的号角刚刚吹响，去年春节假期一过，同乡就传递出“大事不妙，公司要裁员”的信号，而这距离年前一个个领导意气风发签署军令状，势必要完成2000亿小目标的激情状态，间隔只有短短二十天。 那一天，同乡叫我出来喝酒，问我这到底是什么信号，是不是其他地产也开始裁员了。到现在还记得这小子眉头深锁的样子：“今年这是怎么了，年初就裁员。” 看着他诚惶诚恐的样子，我想起几年前自己刚参加工作不久，壮志满怀，后来第一次听闻要裁员时自己浑身散发的焦躁不安，这种巨大的落差感、对未来的迷茫和不知所措，可能步入职场的每个人都会遇到。那一晚，我俩喝了三箱啤酒，第二天头都要炸裂了，这小子生气地说：“太TM头疼了，老子今年一定要赚钱，喝最好的啤酒！” 显然，泰禾这家地产公司的当家人是相当激进的，身上具备闽商典型的想赢、爱拼的性格，对下属经常说的一句话就是“想赢会拼，爱拼会赢”。秉着这股精神，过去这三四年，泰禾疯狂拿地，快速扩张，以至于内部人士都觉得“步子迈的有点大，扯到了蛋”。“疯”与“狂”是对泰禾的高杠杆、狂飙突进式扩张的高度概括。 而事实确实如此，2011年黄其森借壳上市的泰禾集团总资产仅为82.28亿元，截至2019年末，总资产为2251.75亿元，不到8年，劲增27.36倍。同期，作为激进扩张标志的负债，也增长到了将近2000亿，其中，现金流只能覆盖10%的短债，叠加每年百亿元的高额利息，现金流风险之大，不言而喻。 危机来临，泰禾仓促祭出“续命三招”：高周转、卖子、引入战投。 对此，了解内情的同乡告诉我说，若非到了紧要关头，泰禾是绝不会卖项目的。尤其是厦门湾和南昌茵梦湖这两个项目。泰禾厦门湾是一个典型的金牛型项目，2019年销售接近百亿，但就是利润贡献如此之大的一个项目，据说股权已经卖掉了；南昌茵梦湖项目是泰禾集团从康庄控股手里两次收购而来，合计耗资29.30亿元。当初项目开工的时候，省、市、县三级领导全都出席，持有不到一年就将持股比降至49%，开发该项目的主动权，以18.06亿的底价拱手出让给世茂，实在令人惋惜。 同时，由于泰禾专注做高端产品，没有刚需项目，导致泰禾周转速度跟不上其他房企的节奏，高周转不高，再加上又开拓了多元板块，尤其是医疗等烧钱的产业形态，泰禾18年频频被爆出资金链紧张的新闻，搞得泰禾不得不时常推送“新获授信几百亿”的新闻，来喂客户和员工吃下定心丸。 “我那时有个同事，基本天天发圈说泰禾的财务状况有多好，今天获得这家银行授信，明天获得这家银行授信，到了去年，她就从泰禾离职了，转眼又开始夸其他房企。”同乡说。 对于格外烧钱的医疗板块，同乡告诉我，刚开始的时候，黄老板其实是非常重视的，忍受着一年亏损几个小目标的压力，也要持续投入资金。黄老板多次曾经在大会上表示“我们要慢慢做医疗”。从这句话可以看出老板的雄心壮志，可是换个角度想想，时间不等人，做医疗真的是想快也快不起来啊，短期内是很难实现盈利的。而泰禾又背着这么大包袱，还投钱做医疗真的让人感觉好钢没用在刀刃上。 “但是，也正因为有医疗、教育等民生产业，又是纳税大户，在福建又有很好的口碑，泰禾的资金链问题才受到福建省政府重视，对于福建国企战投的吸引才得以延续。”我那位同乡说，“泰禾的整体布局，其实还是非常完善的。” 03 产品方面，不管是在同乡还是在我来看，泰禾的产品力确实相当不错，在业内也是有口皆碑。 一方面，拿地位置都还不错，虽然都较为偏远，但是胜在环境优美，符合这家公司主打郊区别墅的产品定位。不仅如此，这些别墅项目一般都处于依山傍水、上风上水的区域。 另一方面，泰禾开创出来的中式官府画风别墅，区别于绿城中式江南风格的别墅，非常有特色。例如其位于北京郊区，现在是北京市人民政府新址的第一个代表作品——运河岸上的院子，现在成了各个开发商都会去参观的项目。
同样地，泰禾位于北京西三环的另一个产品系的开山之作，泰禾西府大院，每年接待同行参观人次就能达到十万人次。很多职业经理人跳槽来到这家公司，就是为了学习西府大院的产品力，在这一点上，设计和工程口的员工表现得尤为明显。
然而太庙似乎没有延续这份福气，泰禾黄其森老板最得意、最心爱的西府大院项目，在太庙举办发布会后，并没有顺风顺水、一路高歌猛进，反而是在沉寂多年之后，2018年才开始出售。售价也远远低于黄老板曾经畅想的“非20万不卖”。
这个项目虽然拿到了11万多的预售价，高于周边其他项目，即便如此，黄老板也是多次为这个项目感慨惋惜，大有一种生不逢时的悲愤。 04 人事方面，在泰禾出事以前，很多营销口的员工其实是奔着泰禾的高薪待遇去的。泰禾给员工开出的薪水，在泰禾遭遇资金困局以前，不敢说是行业第一，但至少是行业前三。 但是在资金链出现紧张现象后，泰禾试图用人力高周转、挖掘高价值人才来解决问题。在2018年初，泰禾投拓线全线收缩，不少城市公司的投资部人员裁减到原来人数的一半（现在可能是只剩一两个）。与此同时，泰禾人事招人加了一条：只要985出身的人。 2018年年中，泰禾设计部开展线下专业考试，把60分以下的员工都裁了，接下来又有了针对入职不到四个月的管培生的裁员，留下的一部分也要从校招转为社招，薪资大打折扣。 也是因为将裁员的大刀砍向入职时间短暂的校招生，在18年秋招时，不少985/211高校都将泰禾列入黑名单，据说其中就包括黄老板的母校福州大学。，。 在这之后，裁员的大刀又砍向了高管。 在泰禾出事前，泰禾喜欢重金在行业内挖人，甚至当场在例会上，当着全体下属的面直接邀约，而这些高薪挖过来的管理者，身上都带有上一家任职公司的企业特征，曾经有员工表示，部门领导是万科出身的，这个部门就是万科的行事风格，过了不久，换成龙湖的领导来管理部门，这个部门又会按照龙湖的模式来工作，管理之混乱表现得淋漓尽致。 在泰禾爆发资金链危机后，泰禾副总经理级以上的高管离职人数达到了数百人，其中很多都是老板重金挖来的高管。比如原龙湖北京营销总李亮，被泰禾挖来做副总裁，虽然其为泰禾搭建起了集团营销、策划以及各区域营销的完整体系，但据说是因为其带来了不少龙湖老部下犯了黄老板的禁忌，加之黄老板火烧眉毛急于求成，与新进高管的蜜月期越来越短，最终导致这位优秀大将的离职。 显然，混乱的管理、频繁的换血，没有加速管理水平的提升，反而造成泰禾人心不稳，更加剧了泰禾资金链的不稳定。对此，我那位同乡，经常自嘲泰禾是“大学生水平的产品，小学生水平的管理”。 05 说实话，最近几年是放大迷茫和焦虑的几年。迈不过去这道坎，也许就永远迈不过去了。 在这几年，我看着这位同乡小兄弟，完成了从一枚眼神清澈的青春鲜肉，向麻木中年人的转变。 也许，随着时间的推移，我们都将向生活妥协。也许，成年人的生活就是，无论今天你经历有多么糟糕，第二天还是会按时起床工作，迎接新的一天。 至于泰禾，这家在中国地产界有过原创产品、为中国人居打下深刻烙印的房企，无论以后还是不是黄老板的，都值得我们去铭记、去惦念。 关于地产，希望能与大家有更多交流。 交流、爆料欢迎扫描以下二维码加我微信。 |
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