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第一章 校园物业管理特点及管理要点
第二章 校园物业管理主要内容
第三章 校园物业管理方案
第四章 校园物业管理流程及方式
一、 安全防范服务方案 1、安全管理方式 安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。 2、职责范围 （1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。 （2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。 （3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。 （4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。 3、工作内容 （1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。 （2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。 （3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。 （4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。 （5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。 （6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向学校管理人员报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。 （7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车道畅通，严防交通事故发生。 （8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。 （9）其他安全保卫有关事项。 4、服务细则 5、保安主管职责 ①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班； ②负责监督落实消防工作； ③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批； ④消防演习结束后完成《消防演习报告》； ⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用； ⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。 6、保安人员责任描述 （1）门岗执勤 ①大门岗 ②岗位目的 A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录像工作； B、守护管理学院内公共设施及附属设备； C、查询进入学院的外来人员与物品； D、为出入学院的人员提供服务。 ③工作内容 A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。 B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。 C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。 ●对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。 ●请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。 ●遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。 ●若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。 ●大件物品必须按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。 ●若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。 E、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，物业管理圈，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。 F、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。 G、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。 H、按规定要求做好工作登记，交接班登记录像和储存工作。 I、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。 （2）巡逻岗 ①巡逻岗：学院内巡逻岗 ②岗位目的： A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况； B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境； C、清查管理服务责任区域无关人员及物品； D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。 ③巡逻内容： A、检查大堂秩序及人员、物品状况； B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。 C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。 D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。 E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。 F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。 H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。 ④巡逻要求： A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。 B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。 C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。 （3）交接班规定 ①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记； ②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。 ③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。 ④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。 ⑤接班人员对岗位上保管的公务工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。 ⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理 ⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。 （4）来访登记 ①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。 ②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。 ③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。 二、 消防管理方案 按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即 三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施； 三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材； 三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。 1、各责任人及各级人员消防责任 ①防火安全责任人——管理处项目主任 ②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等； A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。 B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。 2、从技术上以及管理上进行防范 ①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。 ②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。 ③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。 ④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。 ⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。 ⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。 三、 停车场管理服务 1、管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ①车辆管理员的岗位职责 A、负责对停车场（库）的车辆管理。 B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。 C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。 D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。 E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。 F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。 ②车辆管理员的纪律 A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。 B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 C、严格遵守《交接班制度》。 D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。 E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 G、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 ③车辆管理人员工作程序门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。 ④车辆管理员交接班制度 A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。 B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。 C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。 D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。 2、停车场管理规定管理处负责校方、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。 ①停车场车辆的管理规定 A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。 B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。 C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。 D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。 E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。 F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。 G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。 H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。 I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。 ②停车场管理要求 A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。 B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。 C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。 D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。 四、 物业配套设备设施维护与保养方案 设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。 （一）房屋物业巡查与维护制度 1、 为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。 2、 每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。 3、 所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。 4、 巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。 （二）客户报修制度 1、 为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。 2、 使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。 3、 工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。 4、 完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。 （三）周期性维修和维修记录制度 1、 房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。 2、 周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。 3、 房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。 4、 工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。 （四）机电设施设备服务项目内容及工作标准 1、给排水设备的维护及运行管理 2、物业照明系统，通风等日常维护保养 3、电梯设备巡查 4、消防、监控系统维护保养 5、配电系统的巡查、维护保养 6、应急备用供电电源维护保养 7、空调系统的日常运行值班与维护保养 8、机电设施设备管理与标准 （五）供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范 1、目的：及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。 2、适用范围：适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。 3、职责： A、负责供配电设备的维护保养。 B、工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。 4、工作规程 （六） 停送电操作规范 1、 目的：规范停送电工作的操作，保证安全作业。 2、 适用范围：所管物业停送电的操作管理。 3、 职责 A、工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。 B、工程人员负责落实停送电操作工作。 4、 工作规程 （七）供配电设备（设施）操作规程 1、目的：保证供配电设备操作正确性和安全性。 2、适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。 3、职责：高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。 4、配电房送电操作程序。 ★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。 计量及避协器柜一般情况不许分开。 5、停电程序与送电相反。 6、市电停电，启用备用电源的操作： A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。 B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。 C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。 （八）柴油发电机运行管理规程 1、 目的：确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯消防应急用电的需要。 2、 适用范围：柴油发电机组的运作管理。 3、 职责： A、高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。 B、工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。 C、管理处项目主任负责上述工作的检查监督。 4、 工作规程 5、 发电机房管理工作程序 （九）电梯维修保养管理规程 1、 目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。 2、 范围：电梯的维修保养工作。 3、 职责： A、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。 B、电梯公司负责电梯的维修保养。 C、工程部主管对维修保养进行检查监督。 4、 工作规程： （十）空调的维护保养操作规范： 1、 目的：及时处理中央空调系统各设备（设施）故障，确保设备性能。 2、 适用范围适用于中央空调系统各设备（设施）维护保养。 3、 职责： A、空调管理工程人员负责空调设备（设施）的维护保养。 B、工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。 4、 工作规程： （十一）给排水设备（设施）维护保养规程 1、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。 2、适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。 3、职责 A、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。 B、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。 D、工作程序 4、给排水设备维护保养工作程序： （十二）消防系统维护保养工作程序 消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但学校只与我方签合同，同时我方负担相应火灾责任。 1、火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。 A、工作内容： a、测试报警主机，联动控制柜的各项功能； b、测试探测器及功能； c、测试按钮的工作状态和功能； d、测试事故广播系统； e、测试消防电话； f、测试系统的各项联动功能； g、清洗大楼所有烟感装置，使其维持其正常有效的感应状态。 B、工作计划： a、每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。 b、每月抽查试验探测器的动作功能； c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能； d、每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层； e、每年分别在6月和11月清洗烟感装置。 2、室内消火栓系统：由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：主楼保护面积约13702平方米，B栋楼保护面积约8145平方米。 A、工作内容： a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态； b、检测室内栓的出口水压； c、试验远程启动按钮的工作状态和功能； d、检查管网主要阀门的工作状态； e、检查水泵接合器的工作状态； f、试验消防水泵及其控制器的功能； g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位； h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。 B、工作计划： a、每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况； b、每月抽测室内栓出口静水压； c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能； d、每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）； e、每月试验消防水泵控制器的控制功能； f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态； g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态； h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水； i、一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等； j、水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。 3、配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。 4、智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统，其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统（包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监控装置、门禁装置、电子巡更装置）、管理与设备监控子系统（包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置）、信息网络子系统（包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等）以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室，布线管网，接地与防雷，系统供电等都有一些较高的要求。同样，日常的运行管理以及维护的要求都比较高。 五、课室管理方案 1、课室管理员上岗素质要求 （1）学历条件：所聘用的管理人员都具有初中以上文化程度，懂国语，具有相当地语言沟通和协调的能力。 （2）管理年龄的限制：聘用人员年龄在18周岁～35周岁之间，五官端正、决不聘用高龄和有不良嗜好的人员。 （3）聘用人员实行岗前培训上岗，培训主要内容包括综合服务素质，岗位专业技能，安全防范意识，法律法规和严格按照《学校教室管理规定》等进行上岗前的培训。 （4）上岗后的管理员，按ISO综合管理体系认证要求、有计划定期举行培训、并定期综合考核。 2、课室日常管理操作规程 （1）课室门、窗开关和设备使用的管理根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课室调整通知及学生自修要求，按时开放教室。 （2）普通课室的使用管理： A、每天早上7：00和中午13：00、晚上18：00按时打开课室门，并检查课室内粉笔、粉擦，以满足老师上课时使用。 B、每天11：30、17：00、21：30按时将空置课室的门、窗、电器等关好断电。 C、在学校规定的工作时间内，每间隔1小时对大楼课室巡查，发现课室粉笔、板擦缺少，及时补充；或巡查过程中如发现有蓄意损坏教学设施设备行为的人员，应立即上前劝阻，有严重损坏的物品应做好记录，并及时向管理部或保安部报告。 D、学生自习自修使用的课室，在座位总体空位率高于百分之六十的情况下，劝学生到另外课室进行自习，以便更好地利用和节省资源。 （3）多媒体课室使用的管理： E、按课程安排时间表上课前十五分到达需使用的课室开门。 F、开门后对室内的设施设备全面检查一次，并用智能卡检查教学设备是否能正常使用。不能正常使用的，立即报告教务处和通知老师学生调换课室。填好《故障保修单》向负责维修部门报修。 G、在学校规定的工作时间内，每隔1小时对大楼课室进行全面检查，检查门、窗是否完好。 H、课室使用完后，5分钟到达课室，先检查设备是否完好，断开电器电源、关好门、窗。 3、课室管理规定 （1）根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《学校教室管理规定》对教室进行管理。 （2）进行教室及其设施的日常管护。检查教室门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗、电灯等损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。 （3）加强安全检查，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁定设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学 设备故障和损坏，按甲方指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备，锁上柜和门窗。 （4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。 4、课室管理应变措施 （1）管理员每天早上提前30分钟到现场集中，由项目主管安排当天工作，将临时调整使用的课室落实到岗，采取临时应急方案。 （2）当正在使用课室的过程中，如电教设备出现故障，在接到老师求助电话后10分钟内到达现场，并及时联络教务处，及时借调课室供老师学生使用，根据故障设备按《故障维修单》，向维修管理部检修。 （3）在规定正常的工作时间内，实行全时间值班制，休息时间，按需管理课室的分布情况，定岗、定员全时间值班，临时使用课室，接到通知15分钟内到达现场开放课室。 （4）在放假期间，文科教学楼和理科教学楼都安排人员值班，保障需使用的课室能够按时正常使用。 （5）无论发生任何不可预见事故发生，调动全体员工全力协助和配合学校，应对突发事故的处理。全力以赴，使事故所造成的损失和影响减到最低程度。 5、锁匙和智能卡的管理规定 （1）课室门设备柜锁匙和智能卡，设立专人管理，设置锁匙柜，按各楼号、门号编排分类管理，实行领用、回交登记手续，资料存档。 （2）除指定保管锁匙的人，其它人员不得以任何理由私自保管。 （3）交接换班时，认真盘点锁匙数量，做好交接记录，未获学校书面借匙通知，不能转借他人或私自配匙。 （4）遗失或损坏锁匙时，要立即向主管部门负责人报告，并及时对遗失锁匙的门锁做出相应的防范措施。 六、 环境卫生服务方案 对物业的清洁质量直接反映着我公司管理服务的质量高低。我们将与学校共同制订工作制度和标准。按照学校的要求，完成各项清洁管理工作，为客户、物业使用人营造整洁、干净的生活环境。 1、采取“零干扰”清洁管理服务 科学合理地调度安排，各区域推行“零干扰”工作思路，科学安排巡视保洁路线，努力做清洁管理“第一人”： ●到达工作现场第一人； ●接到相关信息第一人； ●发现问题第一人； ●处理问题第一人。 2、重视清洁中的礼节和礼仪 ●室内保洁做到快速、高效。室内清洁完毕，物归原位。 ●工作时清洁工作合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和大楼的外观整洁。 ●上岗人员做到仪容端庄、仪表整洁。 ●在公共场所不大声说话。 ●清洁洗手间时一定要先敲门，确认有人在内时，方可开始清洁。清洁完毕马上撤出。 3、采取科学化、规范化清洁管理服务 ●健全的制度约束 制订完善的管理制度，注重制度的落实及工作的检查，由日常考核、定期考评及技能、技巧考核结合起来，不断提高员工操作技能，“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，规范运作，科学考核，奖惩分明，保证清洁管理工作高效率、高质量的进行。 ●规范化操作程序在整合型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、工作标准等保障制度。 ●实行奖惩激励机制凡符合奖励条件的给予嘉奖（晋级或奖励）；对违反有关规定的进行批评教育、警告，严重的进行离岗培训或者作辞退处理。奖勤罚懒，激发员工的工作热情。 ●设立完备的清洁岗位在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务；做到定岗、定人、定时进行楼道、厕所、电梯间、室内的清洁服务工作。 4、清洁管理服务运作 （1）清洁管理服务日常运作，严格按照质量管理体系，进行清洁工作计划、清洁实施程序、清洁检查、不断提高清洁质量方法，制定科学合理的清洁工作计划、标准，并对清洁作业进行监督、检查，并将每日实际完成得工作情况，定期送交审阅，并上交存档。 （2）当遇到卫生检查或重要活动等情况，要反复检查存在的问题，有针对性地拟定工作计划，做好事前的准备工作，认真组织能力落实，并向校方汇报落实情况，征询意见。 5、保洁服务的工作细则 七、 绿化养护管理方案 根据学校的实际情况，结合我司在绿化管理方面的经验，我们提出了有关绿化管理方面的实施意见。根据不同的季节，对学院内绿化进行及时的保养和修剪。此外，应校方要求，在重大节日提供鲜花摆设服务，为各种规格的会议提供鲜花切花等有偿服务。以增添学校的绿意，保持环境清新，增加气氛，树立学校的崭新形象。 1、绿化带日常管理 ●中耕除草 （1）目的：提高土壤透气性，集中营养和水分，防止杂草丛生。 （2）适用范围：各类植物的中耕除草。 （3）作业程序： a、每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。 b、连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不沾耙子），对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。 c、草地以人工拔杂草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除对杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。 d、大面积达杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15厘米，过一星期后耙平备用。 （4）标准： a、中耕深度为5CM左右，以不损伤树木根为准。 b、没有明显的杂草，草地纯度为90％。 ●浇水抗旱 （1）目的：防止土壤干燥，影响植物的生命活动。 （2）适用范围：各种植物。 （3）作业程序： a、大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。 b、浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。 c、新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先保证一次浇透。 d、草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。 （4）注意事项： a、培植草坪第一步是平整土地。场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺乏艺术性，对雨水的排除也很不利。中心地区稍高形成2％左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。 b、对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以上。同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。 c、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，或选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。 d、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面；浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：00～16：00为宜，无雨季节每周浇水1～3次。 ●施肥应注意事项及要求 （1）目的：合理施肥，促进植物的生长，增加绿化、花卉的观赏价值 （2）适用范围绿化、花卉的施肥管理 （3）作业程序 a、根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。 b、施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。 c、施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。 （4）要求及标准：四多、四少、四不和三忌 a、四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。 b、四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。 c、四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。 d、三忌：忌浓施、忌热施（指高温夏季），忌坐施（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。 （5）注意事项 a、施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。 b、施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。 ●常见病虫害的防治 （1）黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，定期喷药保护。 （2）青枯病的防治：发病期可喷杀菌药，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。 （3）蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源。当蚜虫发生时，每隔7～10天喷药一次，连续进行二三次。 （4）蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射药物，对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。 （5）螨虫的防治：越冬期间清除易被危害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。 2、乔木养护管理 ●要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。 ●修剪：每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。 ●施肥增加养分、改良土壤、增强树势。 ●补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。 ●每次台风前加强巡查，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。 ●管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。 八、 档案资料建立与管理方案 1、档案的建立 （1）档案的建立执行以下流程：收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利用—检查 （2）明确建档内容，实行系统收集、集中管理。 a．设施、设备档案：建筑工程资料、图纸，公用设施资料、图纸，室外管网资料、图纸，安装、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸。 b．管理档案：文秘档案、人事档案、财务档案和荣誉档案。 c．其它档案 （3）建档要求：电脑化、集中化、有序化、信息化。 2、档案的管理 （1）档案室、管理处双档管理制：为避免档案的损坏、遗失，使重要档案能永久性保存，而又方便经常使用，对使用频率较高的档案实行档案室对重要原始档案进行严密管理，管理处则保存复印件的存档管理制。 （2）档案室档案管理要求： a．按照档案对湿度，温度和照明的要求，建立标准化的档案资料室，配备档案专业管理人员，实行电脑化系统管理。 b．采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片图片并采用适当的保存方法。 c．贯彻国家保密法，确保档案在使用过程中的安全、不丢失、不泄密。 d．加强档案室的管理，配置消防器材和防盗门、网、档案柜、锁等，符合防火、防虫、防鼠、防潮的要求。 e．实行档案管理手段的现代化，运用计算机检索手段，开发多媒体信息系统。 f．坚持档案资料收集的系统化。 g．做到档案组卷分类科学化。档案组卷按内容分类、逐一编号、登记造册、目录，按工作部门分柜保存。 h．实行档案管理工作检查经常化。每季对档案文件的形成、积累、整理和进行一次全面的检查。 九、 师生公寓管理方案 师生公寓管理中学生公寓物业管理是管理中的重点及难点，学校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，掌上物业管理因此在学生公寓的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。 通过 “管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，管理好师生公寓，并在课余时间照顾好学生的生活起居。为实现对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准，我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。 1、安全消防：根据学生公寓的特点，为了确保同学的人身安全和财产安全，我公司特制定了以下学生公寓安全管理办法。 （1）在学生公寓的出入口实行24小时值班制度，值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。 （2）对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。 （3）值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学生公寓，来访客须在公寓大厅等候，学生家长进入公寓内必须登记。每天晚上对学生公寓寝室进行抽查，杜绝外来人员留宿。 （4）对迟归和不归的同学进行登记、及时教育，并将情况报告学生处。 （5）严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。 （6）消防管理是学生公寓管理的一项极其重要的内容，尤其是学生公寓中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必须十分重视消防，我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，使设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。 在平时的公寓管理过程中，积极向全校师生开展防火宣传，普及消防知识；对员工每半年进行消防知识的培训，落实有关消防措施；制定详尽的《学生公寓突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》，在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，遇突发事件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保学生公寓内的学生的人身安全。 |
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