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我市的物业管理经过多年的探索和实践，目前已经进入快速发展的时期，纵观我市物业管理走过的发展历程，分析研究它所面临的形式和现状，如何使旧住宅区的物业管理走出一条良性发展的道路，我们认为，应该在分析旧住宅区的特点上，以小区的改造为基础，以加强小区的管理为手段，以提高服务水平为核心，走法制化的道路，这将是21世纪物业管理的发展趋势。 一、 对旧住宅小区物业管理的思考 旧住宅区开发较早，以改造危房和建解困房为主，由多个产权单位组成。它与新住宅小区相比有很大差别，主要表现在配套设施不完善，环境卫生差，房屋相对陈旧，产权单位多元化，居住层次和消费水平低于商品住宅小区等。由于我市物业管理在1993年才开始实施，旧住宅小区当初在建设时根本不可能考虑到物业管理的需要，因而在不同程度上存在各种各样的差异。针对这些不同，在旧住宅小区开展物业管理应注意以下几个问题： 1、 小区改造治理要量力而行。由于旧的住宅 小区存在着种种差距，在治理改造和推行物业管理时就要多投入。对旧住宅小区的改造治理要根据实际情况，以实事求是的态度，本着因地制宜，量力而行的原则进行改造。针对小区的状况，设施完善程度等情况认真加以分析，改造后的档次要与小区物业管理水平相配。小区环境改造建设不能搞同一模式，不能追求规模大，档次高，要重点改善整体环境，让广大居民从中受益。物业管理公司要和各产权单位一起，共同制定小区环境整治方案，确定资金投入量和资金来源，要充分考虑各方面的承受能力，力争做到少负债甚至不负债。 2、 物业管理定位要符合实际。在传统体制下，住房是实物分配的，使用人并没有选择的余地。普遍存在的收入，需求紊乱，使得这一矛盾在短期内难以解决。现在推行的物业管理，却忽略了各层次居民的需求差别，制定的管理标准单一，必然会出现不愿付款或超出其支付能力的居民，而这又会引起服务与收费之间的纠纷。从总体上看，旧住宅小区住户大多数属于中低收入阶层，在这样的小区中，物业管理企业的服务定位，收费标准应根据具体情况而定。常规性的公共服务应以中低档为主，面向所有住宅提供最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的生活服务；针对性的专项服务应根据业主，使用人支付能力和需求，提供相应的服务，主要是为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是：物业管理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布。这样可以使低收入者得到较低水平的服务，收入高者可以得到较高水平的服务。 3、 加强物业管理人才培养，提高物业公司专 业管理水平。我市开展物业管理工作起步较晚，目前从事物业管理工作的人员，有的是从政府管理部门抽调的，有的是从房产部门改行的，大多数缺乏物业的专业知识，对物业管理知识的了解缺乏深度和广度，在具体工作时也是在干中学，学中干。加快培养物业管理人才，对物业管理转变机制，规范管理有着重要的意义。为此，要对已在物业管理工作岗位上工作的人员，进行系统的业务培训，使其熟练掌握物业管理的理论，方法和原则。同时，也要有计划地组织参观，学习，培训，吸收南方物业管理的经验和方法，不断充实自己，使物业管理健康、有序地发展。物业管理人要转变观念，强化责任和服务意识。 4、 规范物业管理，完善考核机制。 物业管理对象包括房屋、设施、设备、环境、涉及人与物、人与人之间的关系。物业管理的一个显著特征就是服务性强。要争创一流管理水平，一流服务质量，必须强化责任意识和服务意识。要实行岗位责任制度，完善考核奖惩机制，达到改善服务态度，提高服务质量的目的。真正把业主和使用人是否满意作为工作的出发点和落脚点，使物业管理工作不断开创新局面。 5、 解决遗留问题需要政府扶持。政府应对产 权多元化的旧住宅小区制定相应的扶持政策，实施产权移交，经营低税制、免税和优惠，解决前期配套设施投入资金问题，降低管理成本。目前，旧住宅小区前期投入资金过大已成为物业管理单位的巨大负担，这一问题如果得不到较好的解决，将使旧住宅小区的物业管理走入低谷根据目前各产权单位很难筹集大笔资金还给物业单位的现状，采取移交产权不失为一种较好的办法。通过产权移交，物业管理单位可以统一整个小区的经营管理。一是从售房资金中提出一部分补贴基础配套设施投入；二是将小区内的配套公用设施进行统筹安排，从已有的物业中挖潜，发挥物业的使用价值和经济效益以业养业。利用有效资源，用于经营和有偿服务，用利润偿还欠账；三是利用产权统一的优势，努力培养房地产二、三级市场，激活物业流通。 二. 物业管理在我国是一个新行业。良好的法制环境对推动加强法制化运作，推进物业管理行业走上规范化发展的道路进物业管理行业的健康发展将起到保障作用。 1、 法制化运作要求物业管理必须有法可依。 物业管理包括房屋及维修管理、设备管理、市政公用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫及消防管理、社区文化和公共服务等方面。物业管理服务和经营质量的好坏，不仅会影响人们生产、生活的质量，而且关系到整个城市的发展。同时，物业管理的发展，客观上要求它的运作活动是有序的，规范的和法制的，这不仅是经济发展的客观要求，也是物业管理行业发展的实践要求。目前，我国物业管理仍存在着缺少法规，立法滞后，缺乏系统性，立法层次低，法律效力差等问题，这种状况不改变必然影响物业管理行业的发展。因此，加速物业立法仍然是行业发展的当务之急。 2、 法制化运作有利于物业管理行业按照市场 经济规律办事。我国的物业管理是冲破了计划经济条件下福利型，行业型管理之后，伴着市场经济而出现的新事物。市场经济就是法律经济，它需要通过一系列的法律、法规、规章来规范经济运作的程序，反对和制止不正当竞争，保证经营者和消费者的合法权益。实行市场经济的前提应有健全的法律规范，没有法律、法规的引导、规范和制约，市场机制难以有序进行。在市场经济条件下，即使用经济手段和必要的行政手段对物业管理行业引导、扶持时，也应通过法律的形式固定下来。因此，物业管理行业要实现法制化运作，应当按照国家和地方已出台的有关物业管理法规、规章、规划性文件进行管理，只有实现依法管理，物业管理行业才能得到健康的发展。 3.法制化运作有利于规范物业管理行为。物业管理要想得到健康的发展，必须靠法律、法规对物业管理行为进行引导、规范和调查。否则，物业管理行业很难向深层次、高水平发展。目前，由于管理体制不顺，存在着街道部门、产权单位与物业管理单位争利益、争权利的问题；由于职责不明确，存在着专业部门之间与物业管理单位的工作不配合、不支持等问题；由于物业管理收费标准不统一，存在着滥收费、多收费、少服务的问题；由于无法可依，存在着在物业管理中，不是依法管理，依法办事，而是沿用计划经济条件下形成的行政管理模式，仍把自己放在主人的地位，把产权人、使用人作为被管理的对象，摆不正服务与被服务的关系等问题，已成为人民群众投诉的热点。要从根本上改变这种状况，必须实行法制化管理。 要加速物业管理的发展，使旧住宅区的物业管理走向正轨，必须树立依法治物的观念，必须把建立物业管理体系和加速物业管理的立法放在突出的位置来抓，使物业管理尽快走出有法可衣的轨道；二是增强立法的计划性。要本着统一规划、分布实施、突出重点、急用先订的原则，加强立法的计划性，建立严格的目标责任制，将责任落到具体部门，使立法工作按立法计划有序地进行；三是大胆借鉴国外物业立法经验。要利用国外先进的研究成果，结合我国物业管理立法活动的特点和实际，加快我国物业管理立法的步伐。 总而言之，物业管理呼唤观念环境的更新，尤其是旧住宅小区的物业管理，要依靠自己的努力在市场上赢得自己的生存和发展空间。同时，也需要社会大环境的支持，需要社会舆论的支持。只有这样，才能推动物业行业的正常运作，提高城市的可持续发展能力。 |
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