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买房不该踏入的四个「户型误区」

2020-11-12  吾沙沙

据天猫数据显示,去年整一年里,线上看房人数大约是8000万,而今年,仅仅在双十一的前10天,在线上看房人数,就已经达到4000多万:

不管你是否相信,但线上看房的趋势,就在那里。

 
而线上看房,最容易获取的,是户型图,但最不直观的也是户型图。户型相当重要,
 
一定程度上,户型就是家的形状。

 
当我们闭上眼睛想象家的形状,出现的就是户型,这样一个陪伴家人最久的空间,值得我们去了解。
 
但我们经常会掉入很多关于户型的误区。

卧室越多,户型越好?
 
第一个误区,就是「卧室越多,户型越好」。
 
“同样90平,我们比隔壁楼盘多个卧室”
 
这句话是楼盘销售的话术里,最奏效的一个。房价越高,我们越无法抵抗「多一个房间」的诱惑。
 
但这是一种天大的误会。

先看一个中规中矩的刚需户型,89平两居室,非常标准。

 
再看左下方的89平,某昌平在售项目。

这个户型里,客厅,餐厅朝北,虽然有三个卧室,但每个都很小。

右下是顺义某楼盘89平的三居。多了一个卧室,但整个客餐厅和北侧卧室,成了一条能跑马的长廊。

狭长型的空间,不好停留,看得出来,这是为了强行做出多一个卧室,而变得很失败的户型。

户型迭代到今天,无疑,这两种户型都是不及格的。

从第一个标准两居,到两个不及格的三居,其实是户型降级的过程。市面上这种降级,非常普遍。

为了挤出一个小到不能被称作卧室的卧室,而把户型整体都打乱了。

而很多为了追求多一个房间的购房者买完之后,发现自己得到的,是一个户型不及格的房子,和一个只能当作杂物间的卧室。

卧室越多,不一定越好。

对改善客户来说,这个误区也存在。一个150平的户型,多少个卧室比较合适?

选择一:三房,选择二:五房。

很明显,5个卧室的房间,很显然是群租房思维。改善的目的是改善面积,改善客厅,厨房等等的面积,而不是为了卧室数量。

所以,不要为了多一个不好用的卧室,牺牲了整体户型的合理度


得房率越高的户型并不是越值得买的
 
户型的第二个误区,是得房率误区。

得房率越高的户型,并不是越值得买的。


先来看得房率的本质。

某种意义上说,买商品房需要为两部分买单,一部分是户内的「地毯面积」,也就是脚能踩到的部分。

另一部分,是公共区域,也就是公摊。

如果把得房率无限的抬高,就意味着要压缩公共区域面积,那么会得到什么结果?

来两个很极端的案例,

这是苏州的一个小区,它是没有入户门厅的。


和80年代的筒子楼,央产房一样,几乎没有公共区域,公共区域空间,狭小逼仄。

而另一种情况,虽然有入户门厅,但非常拥挤。


这两种户型的得房率很高,但会让你回家的感受非常差。

而对应的,就是另一种小区。


入户有明亮气派的挑高大堂和门厅,走廊也很宽绰。
 
所以,宁愿牺牲掉一部分得房率,换一个更好的入户大堂,换一个更宽走道,这都是非常必要的。

千万不要过分追求一个得房率。


赠送得来的面积会在某些地方失去
 
户型的第三个误区,就是顺延得房率展开的。

也就是提高得房率的另外一种,利用赠送面积。

大家随意逛几个售楼处,肯定会听过一个词叫「拓展空间」,这些空间,可能是电梯井,设备平台等等。


本质上,是把产品卖出更多溢价,或者卖的更快。赠送空间出现的目的,只有一个:让空间看起来更大,客户觉得划算。

但赠送面积存在的风险性,则全权需要购房者承担。



选择主流户型会是明智之选么?

第四个户型的误区,项目主流户型,一定是最好的户型。

但真实的情况下,面对80%相同的户型,你选择20%的户型,可能会更明智。

先从开发商视角来看,开发商的经济账里,操盘的主要利润来源,是庞大数量的主流户型。而开发商的利润,肯定会吃掉购房者的利益。

相反,小众户型,或隐藏户型,很多时候则会有一些意外的性价比彩蛋。

更重要的,是当我们站在未来的换房视角。


恒大研究院给的中国人平均换房周期,是8年。所以,换房时的房子的竞争力,也是需要被提前考虑的。

想象一下,在未来的二手房市场上,如果你买的是主流户型,市场上会挂出非常多和你一样的主流户型,他们都是你的竞争对手。

如果你的这套户型,是有一定的独特性,这意味着你的竞争对手在主动减少。
 
因为没有标的可以对比,定价权也被牢牢抓在你自己的手里。

这,就是小众户型的优势。


以上为正文

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