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郑州被很多人诟病的一点是，郑州没有参差错落的天际线，都是100多米的小平头。最高的建筑大玉米，也才280米。 作为对比，长沙的最高楼是国金中心452米，武汉绿地中心455米。北上广深就不说了。可能会让大家感到意外的是，就连东莞和中山这两个广东的普通地级市，高度也已经超过郑州： 中山这几年经济下滑得厉害，然而它的最高楼利和广场（在一个镇上），都达到了305米。规划中的马鞍岛地标建筑则达到了460米。 东莞，已建成的国贸中心439米，规划和在建的超高层，有1栋600+，1栋500+，2栋400+。 我在想，一个城市的最高楼和它的经济，是否有内在的联系。如果有，究竟是怎样的联系。 1 一般来讲，超高层建筑，反映了商务楼的供应量庞大。那么，是强劲的经济支撑起了超高层建筑，还是超高层建筑带动了城市经济？ 商务和住宅，呈现出跷跷板关系。 即，如果商务楼的供应量大，那么住宅的价格就高，如果商务楼供应量小，住宅价格就低。 房价坚挺的地方，都是靠近就业创业中心的地方，通常就是商务楼聚集区。 从全国范围来看，哪个城市商务强，哪个城市房价就涨。虽然不是100%因果，也有其它因素影响，但总体是正相关的。 例如深圳，在全国主要城市中，它的住宅土地出让面积，向来排在倒数第一。从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米土地供应，居住用地只占到8%。它绝大多数地，都盖成了写字楼和产业园。 从郑州市内来看，哪个片区的商务强，哪个片区的房价就坚挺。 郑州几大商务中心分别是金水区的花园路经三路、郑东新区的CBD片区和高铁站片区，前几年，曾一度有媒体报道，高铁站片区的商务楼太多了！栉次鳞比的写字楼，哪有那么多公司租用啊？肯定是严重过剩。 现在回头看，正是商务楼的“过剩”，托起了住宅的价值，高铁片区已经成为郑东新区普通住宅的房价担当。 同样的，大家可能都听说过，深圳房价最高的地方，是南山区，是前海。而南山写字楼的空置率，是全市的2倍！ 要知道，深圳整个市的写字楼空置率，相比其它城市已经算是高的了，而南山区，这个楼市最热门的区域，竟然比全市平均值还要高一倍。是不是可以说，正是因为写字楼的供应量如此之大，才导致了它的住宅价格如此之高。 因此可以很明显地看出，写字楼的体量，直接对房产的价值构成了支撑。 2 房价，说到底，其本质是“地均产值”。商务楼作为服务业的生产场所，必然有利于提高产值。而服务业的生产要素，最核心的又是劳动力，这样人的产值就上去了。住宅作为承载人的产值的地方，价格自然也就水涨船高。 同时，商务用地又会挤占住宅用地的比例，这一增一减，都会导致房价上涨。 近两年，郑州房价下行的背后，正是住宅供应量的一路飙升，以及写字楼供应量的一路下滑。 近几年郑州的住宅用地出让面积都是名列前茅，2019年位居全国第一： 从2017年开始，郑州甲级写字楼的空置率显著回落，到2019年更是降至2014年以来的最低水平，只有13.9%（世邦魏理仕的数据）。花园路经三路、高铁片区写字楼空置率都出现大幅度下降。 13.9%的空置率是什么概念？一、二线城市甲级写字楼的平均空置率基本在15%~20%之间，郑州的显然是偏低的，已经成为制约经济发展的一个短板。 3 其中最重磅的，当属中原科技城。 它位于北龙湖北岸，占地面积约16.4平方公里，把原来规划的住宅和商业都改了，整体上改成了产业园。 中原科技城，被认为要对标杭州的未来科技城。未来科技城从无人问津的偏僻乡野，变为人才聚集的创新高地，也就七八年时间。 前几天总理来郑州考察，就专门考察了中原科技城，并给予了充分肯定。从这一点就足以看出它的定位和力度了。 中原科技城虽然没有超高层，但面积大、体量大。接下来的几个，可是一个一个要捅破郑州的天花板了。 其中最惊艳的是常西湖的科创绿谷CTD。 这又是一个完全改变原有规划的商务区，把原来松散的政务用地、广场绿地改成了摩天大楼集群。 一共59座高低错落的建筑，简直是惊人，比东区CBD都要厉害了。 今年另一个让郑州人大感意外的项目是：落地滨河新城的金鹰世界广场！ 根据官方报道，这个综合体包含两栋超高层地标建筑，一栋不低于369米，一栋不低于200米。业态涵盖总部办公、高端酒店、大型商业、儿童乐园、动物世界、艺术中心、邻里商业中心等等。 体量非常大，投资也非常大，一期总投资就达到了150亿元。 还有，科技市场要也要建208米的地标性建筑。 上个月，科技市场的拆迁改造正式开始了，以后，这里要建成“两中心一基地”，即消费电子产品新零售中心、创新创业孵化中心和虚拟现实产业基地。 具体为：4栋主楼，最高为208米，总面积约60万平方米，裙楼商场面积13万平方米。妥妥地成为老城区的又一地标。 此外，还有南三环的金岱产业园、龙子湖北部的云湖智慧城、耕耘已久的高铁站东广场、白沙的鲲鹏软件小镇，都是高质量、大体量的商务区。 4 纵观大部分城市可以发现，商务和住宅，呈现出跷跷板关系。 说通俗一点，就是“产业是一个城市的基础”。 “捅破天”的超高层地标，或许真如它所象征的那样，预示了一座城市的发展高度。  —END—  |
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