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购买房屋绝对是一件大事，必须得重视，尤其是在《民法典》实施后，购买房屋一定要谨慎！谨慎！再谨慎！因为2021年1月1日《民法典》实施后，现行的《合同法》、《物权法》等均被废止，不再适用。《民法典》对房屋买卖方面作出了新的规定，如果不了解学习，肯定会吃亏。 《民法典》对房屋买卖都作了哪些新的规定呢？下面我结合《民法典》规定的内容给大家讲解一下在购买房屋时的注意事项。 一、《民法典》新增居住权，设有居住权的房屋一定不能购买。 我国民事立法从未规定过居住权，近年来随着人口老龄化的发展，如何保障老年人的晚年生活不仅是一个社会问题，也是一个法律问题，居住权正是在这种背景下应运而生。所谓居住权，是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。 为什么说设有居住权的房屋一定不能购买呢？这是因为根据《民法典》第369条之规定，居住权设立后，不得转让、继承。设立居住权的住宅还不能对外出租，除非当事人在合同中另行约定。也就是说，如果你购买了一套设有居住权的房屋，那么有可能你不能将该房屋进行出租，不能实现你买房子就是为了出租收取租金的目的。 举个例子：甲有一套房屋A，位于市中心的繁华地段。甲的父亲乙为了生活便利与甲签订了一份无偿居住权合同，设立了居住权。后来，甲急于用钱便想要出售这套房屋，丙正好想在市中心购买一套房屋用于出租，于是丙与甲签订了房屋购买合同，并办理了过户登记手续。由于本案中，丙购买的房屋上设有居住权，根据《民法典》第369条的规定，丙购买的这套房屋不能用于出租，导致其购买房屋用于出租收取租金的目的不能实现，这就是为什么不能购买设立居住权的房屋的原因。  二、已经出租的房屋不要购买，因为“买卖不破租赁”。 合同具有相对性，也就是说合同只能约束合同当事人，而不能约束合同之外的人，但是“买卖不破租赁”可以突破合同的相对性，也就是说虽然房屋原所有权人与他人签订房屋出租协议，但是当购房人购买房屋后，其承继了原房屋所有权人的权利与义务，也就是说受让人成为房屋租赁合同的当事人，继续履行义务。 这就是《民法典》第725条规定的“买卖不破租赁”，也即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 举个例子：甲有一套房子，于2021年1月15日出租给乙，租赁期限为5年，合同签订后乙就搬进去居住，2023年甲由于急需用钱便与丙签订房屋买卖合同，甲将该套房屋转让给丙并办理了过户登记手续，那么丙能否让乙搬出去呢？肯定不能，因为甲丙的房屋买卖发生在甲乙租赁之后，所以根据《民法典》关于“买卖不破租赁”的规定，丙无权要求乙搬出去。  三、设立抵押权的房屋可以任意进行买卖，无需经过抵押权人的同意。 原《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说根据《物权法》的规定，在抵押期间，没有经过抵押权人的同意，抵押人不得随意处分抵押物，但是受让人可以代为清偿债务以消灭抵押权，这也就是“涤除权”。 立法者认为，与其设立“涤除权”，不如直接规定抵押物可以转让，只不过转让价款需要优先清偿债务人的债务，这就是《民法典》第406条规定的设立抵押权的房屋可以任意进行买卖，无需经过抵押权人的同意。 《民法典》第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 也就是说从2021年1月1日起，购买设有抵押权的房屋也没有什么影响了，无需经过抵押权人同意，可以直接办理过户登记。 以上就是《民法典》关于房屋买卖的重大变化之处，这些规则2021年1月1日就要实施了，所以准备明年买房的朋友，一定要熟悉上述规则，不然容易吃亏。--------------------------------- 关注我@有温度的法律人 聚焦法律热点，理性分析案件。 |
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