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随着房价居高不下，继承案件中涉及房屋继承的纠纷也越来越多。父母的房子登记在一方名下，而另一方去世之后，子女出于家庭关系的考虑不会立即分析遗产，此时就会出现在世一方擅自将房屋处分，可能是卖给案外人变现，也可能是直接过户给自己偏爱的小儿子或小孙子，那么此时其他子女该怎么维护自己的合法权益呢？ 本期小编就专门针对这个问题，结合以往客户咨询过的一些问题，为大家进行解答！  通过对大量同类型案件的梳理，小编发现即使是不同地区的法院，对这种擅自处分遗产的行为的态度基本保持一致，都会倾向于否定损害其他继承人行为的效力，保护其他继承人的合法诉求。 夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，应为夫妻共同财产。即使房屋只登记在夫妻一方名下，也应认定为夫妻共同共有。 同一顺位的继承人对被继承的房屋享有同等的权利。被继承的房屋未进行分割前，同一顺位的继承人为共同共有。 处分共有的不动产，需要经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 因此在遗产分割之前，某一继承人要想处分房屋，必经全体共同共有人同意，否则就会构成无权处分。 4、 《物权法》106条：受让人如适用善意取得制度需符合下列3个条件：
而实务中，如果能够证明受让人和其他继承人之间有亲密关系或利益冲突关系，那么法院就会认定受让人非善意。 如果能够证明双方是恶意串通，转让房屋的目的就是为了侵害其他继承人的合法权益，也可以请求法院确认合同无效，但是这个就需要原告举证证明，例如并没有实际支付房款等、约定的房屋价款显著低于市场价等。 案件事实：：贾瑞英生前与雷振明系夫妻，雷士筠系二人之女。贾德举与陈淑敏系贾瑞英之父母。1999年雷振明购买案涉房屋，2002年贾瑞英死亡。2008年6月13日，雷振明与吕杰、李丽英签订《房屋买卖合同》， 房款已付清。 之后，陈淑敏、雷士筠均主张合同无效。该案经历了一审、二审和再审，最后最高院认定该房屋买卖合同系无权处分，因无法获得其他继承人的同意而不能履行。 法院观点： 1、案涉房屋系雷振明与其妻贾瑞英的夫妻共同财产，贾瑞英2002年12月6日死亡后，案涉房屋中属于贾瑞英的份额作为遗产，在分家析产前，依法由其法定继承人雷振明、雷士筠（雷振明与贾瑞英之女）、陈淑敏（贾瑞英之母）共同共有。 2、根据上述规定，共同共有时应经全体共同共有人同意，所以在未获得全体共同共有人同意的情况下，吕杰、李丽英要求雷振明履行非金钱给付义务及履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上不能履行。 案件事实：原告徐孝玲、徐孝明、徐孝荣系同胞姐弟，系被告徐彩峰与被继承人陈惠芬的婚生子女。陈惠芬于2001年9月8日过世，案涉房屋是被告徐彩峰在与陈惠芬夫妻关系存续期间，于1999年购买所得，并登记在被告徐彩峰一人名下。 2003年3月26日，被告徐彩峰与被告马芊登记结婚。2015年12月18日，两被告向房地产登记部门申请将系争房屋变更为两被告共有。2018年12月10日，两被告向房地产登记部门申请将系争房屋由两被告共有变更为被告马芊一人所有。原告在获悉了系争房屋的上述变更登记情况后，认为前述的房屋登记变更均属无权处分，侵犯了四原告的合法权益。 法院观点： 1、 系争房屋系被告徐彩峰与陈惠芬婚姻关系存续期间购买所得，虽登记在被告徐彩峰一人名下，但依法应属两人的夫妻共同财产，为两人共同共有。 2、 陈惠芬去世后，其在系争房屋享有的产权份额应作为其遗产，由其死亡时的第一顺序法定继承人，即原告徐孝玲、徐孝明、徐孝荣、陈世聪、被告徐彩峰共同共有。 3、 而对于共同共有财产的处分，依法应当由全体共有人同意。被告徐彩峰在与被告马芊登记结婚后出于赠与目的，在未征得四原告同意的情况下将系争房屋登记为被告马芊一人所有，既侵害人了四原告的合法权益，也违反了法律的禁止性规定，依法应属无效。 案件事实：薛斌安(2018年7月去世)、吴兴娣(2007年9月去世)夫妇共同生育薛宝康、薛宝兴、薛仲兴(2017年11月去世)、薛仲康。2000年12月，薛斌安购买案涉房屋并登记在薛斌安名下。2014年5月16日，薛斌安与薛仲康就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户登记，但是并未支付房款。 法院观点： 1、 系争房屋系薛斌安于2001年6月购买的售后产权房，虽登记在薛斌安名下，但实为薛斌安、吴兴娣夫妻的共同财产。 2、 薛斌安未经吴兴娣的其他继承人同意，通过与薛仲康订立房屋买卖合同的方式将系争房屋过户至薛仲康名下，侵犯了其他继承人的合法权益。薛宝康要求确认合同无效之诉讼请求，本院予以支持。 案件主要事实：王先生与涂女士生育有王某甲、王某乙与王某丙，夫妻二人共有房屋一套。涂女士过世后，前述继承人商定作变通处理，预先将房屋过户至王某丙名下，但仍由三子女共同处置与继承。 为了将产权过户至王某丙名下，王先生、王某甲与王某乙先是放弃了对涂女士遗产的继承，并办理了公证文书。王先生再将属于自己的房屋产权份额通过买卖的方式出售给王某丙，并办理了产权变更登记。王先生去世后，王某丙未经其他继承人同意，擅自将房屋出售给第三人。王某甲、王某乙遂起诉至法院，请求分割房屋转让款。 法院观点： 1、 王先生、王某甲、王某乙与王某丙为方便处置遗产房屋，相互通谋，作出了放弃继承与买卖的虚假意思表示，根据《民法总则》第146条第1款 “行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，放弃继承与买卖房屋的法律行为无效。 2、 涂女士死亡时未留有遗嘱，其遗产应由王先生、王某甲、王某乙与王某丙共同继承。王先生与涂女士的遗产房屋应由王某甲、王某乙与王某丙共同继承。王某甲与王某乙请求分割房屋转让款的请求，理由正当，应予以支持，  在审判实践中，大量部分共有权人擅自处分财产的案件均涉及继承、夫妻共同财产分割等情形。其中，有相当数量的共有权人都不能在合同签订后及时发现权利受损，其欲主张权利时往往买受人己就案涉财产办理了所有权变更登记手续等，使得后续的权利主张更加难。“法律不会保护躺在权利上睡觉的人”，所以建议大家要及时维权，而且对于关键的事实一定要有保留证据的意识。  |
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