民法典物权编25个要点梳理与提示

物权是民事主体依法享有的重要财产权，物权法律制度调整因物的归属和利用而产生的民事关系，是民事基本制度之一。物权编在总则编之后，是《民法典》的第二编。民法典物权编在现行物权法的基础上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，加强对建筑物业主权利的保护，适当降低业主作出决议的门槛，明确共有部分产生的收益属于业主共有，进一步完善物权法律制度。今天，我们将推出物权编较为重要的25个要点，并进行简练提示，希望有助于大家对民法典尤其物权编方面的了解。

了解最新民法知识，生活工作更容易。欢迎关注头条号（公众号同号）：走近民法典

要点一：将疫情防控作为因紧急需要征用不共产、动产的事由明确列出，是总结新冠疫情经验的体现。（第245条）

要点二：新增“无居民海岛属于国有财产”的规定。（第248条）

要点三：增加“集体成员有权查阅、复制相关资料”的内容，赋予集体成员对集体财产更多的监管权力，以期解决一些漠视集体经济组织成员利益的问题。（第264条）

要点四：明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。（第277条）

要点五：物权编对业主决定建筑区划内重大事项的范围和表决事宜进行了重大修改，旨在增加表决范围，降低权利行使条件。重大事项范围的改变：（1）删去了《物权法》“管理规约”前“建筑物及其附属设施的”的表述；（2）将“筹集和使用”拆分为两项，且两项的表决方式不同；（3）增加一项表决范围，增强业主对共有部分的管理控制能力。重大事项表决方式的改变：由《物权法》的“总面积、总人数”为计算基数，变为两步计算，满足参与人数要求，满足占专有部分面积人数要求。双三分之二（总面积、总人数）参与的前提下，第6-8项双四分之三（占参与的而非总的四分之三）同意，其他事项双过半数（占参与而非总的过半数）同意。（第278条）

要点六：第281条第1款，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。第2款，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。新增紧急情况下使用维修资金的规定。（第281条）

要点七：新增利用共有部分收入如何处理的条款，收入-合理费用=共有收入。（第282条）

要点八：新增及时答复业主的条款。总结和吸纳现行《物权法》实施十多年来我国物业管理现状，针对推诿拖延的状况，明确物业服务企业或者其他管理人应及时答复业主对物业服务情况的质询。新冠肺炎疫情期间，物业服务企业及管理人在执行政府应急措施方面发挥了很大作用，本条第2款也明确了其相关义务。第286条第3款新增的业主配合管理的义务，也是新冠疫情管理经验的体现。（第285、286条）

要点九：按份共有的不动产或动产“变更性质或用途”也被纳入需“三分之二”以上同意的范围，共同共有的则需全体同意。（第301条）

要点十：无人认领的遗失物公告时限由“六个月”变为“一年”（之后归国家所有），以更好地保障遗失人利益。（第318条）

要点十一：增加加工、附合、混合而产生的物的归属的规定。有约定的按约定；没有约定或约定不明确，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。（第322条）

要点十二：为确认我国农村土地改革的成果，在“三权分置”的基础上，对土地经营权作出系统规定。“三权”是指所有权、承包权、经营权。本章很多内容系吸收《土地承包经营法》规定而来。（第339-341条）

要点十三：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（增）（第359条）

要点十四：增加居住权，明确居住权设立需书面，无偿（原则），登记，不得转让、继承、出租；期间届满或居住权人死亡时消灭。（第十四章，366-371条）

要点十五：可抵押财产范围删除“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，增加“海域使用权”。（第395条）

要点十六：浮动抵押财产范围的确定，将《物权法》规定的“实现抵押时”改为“抵押财产确定时”。（第396条）

要点十七：不得抵押的财产中删除“耕地”，与土地经营权流转规定相一致。（第399条）

要点十八：相较于《物权法》186条就“禁止流押”的“不得……”规定，本条并未直接规定“得……”，而是规定“……只能依法就抵押财产优先受偿”。这样规定，既可以表明不鼓励甚至禁止的意义，同时也在借鉴担保法解释的基础上言明了法律后果。另需说明，本条规定的禁止流押约定只限定在债务履行期间届满前，债务履行期届满后债务人不履行债务的，抵押权人是可以与抵押人协议将抵押财产折价归抵押权人所有的。（第401条）

要点十九：更改了抵押期间转让抵押财产的规则，由“经抵押权人同意”变为“通知抵押人”。此项修改使抵押财产的流通更为便捷。但对于抵押权人而言，其权益保护并不如原规定周全。（1）《物权法》规定抵押期间抵押人拟转让抵押财产需要经抵押权人同意，否则不得转让，并且需要将所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。（2）《民法典》物权编不要求经抵押权人同意，仅需通知即可；抵押财产转让的，抵押权不受影响，但如抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。（第406条）

要点二十：相较于《物权法》199条，本条删除了登记的抵押权“顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定，如此修改可能是基于实践中对于登记的顺序将具体到时分，不存在顺序相同的情形。此外，新增参照适用条款，明确其他担保物权的清偿顺序参照抵押权的规定。（第414条）

要点二十一：415条“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”为新增内容，明确了同一财产同时设立抵押权和质权的，按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序，改变了担保法解释第79条的规定（同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿）。（第415条）

要点二十二：本条为新增条款（动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外），规定了动产抵押中交付的特殊对抗作用：交付后10日内办理抵押登记的对出卖该动产的权利人有优先受偿性。（第416条）

要点二十三：相较于《物权法》206条，本条调整了最高额抵押中担保债权的确定事由，“抵押财产被查封、扣押”变为“抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押”。这一变化有助于债权确定时间提前，更好保护抵押权人的利益。（第423条）

要点二十四：第428条（质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿）就禁止流质的修改与前面对禁止流押的修改类似。相较《物权法》211条，就“禁止流质”做的“不得……”规定，本条并未直接规定“得……”，而是规定“……只能依法就质押财产优先受偿”。这样规定，既可以表明不鼓励甚至禁止的意义，也在借鉴担保法解释的基础上言明了法律后果。（第428条）

要点二十五：结合目前权利质权多样、登记机构多元的情况，不再分别具体表述各质权的设立时间，而是统一表述为“自办理出质登记时设立”，简洁明了，也更适应发展需要。（第443、444、445条）