8号线通车，盐田现在到底能不能买？

10月28日，随着地铁8号线一期的开通运营，盐田区也正式跨入地铁时代。

 

地铁8号线的开通是否抬升了盐田片区的房价？团长统计了深圳各区近半年的房价涨幅情况，如下图所示：

整体上看，深圳各区房价都在上涨，而刚刚开通了地铁的盐田，涨幅也仅仅排在全市第8名，并不是十分亮眼，那么盐田房产现在到底能不能买？

 

下面，深圳看房团将从几个角度对盐田片区进行深度分析：

 

1、地铁利好的兑现不是在开通的那一刻

 

从投资角度来看，地铁利好的兑现可以分为三个阶段：

 

第一阶段：地铁规划正式公布，地铁沿线的房价会有一次涨幅；

第二阶段：地铁正式开通，地铁站周边房价会有一次涨幅；

第三阶段：地铁站聚拢人气和商业，增强片区的使用价值和交通价值，再一次拉升租金和房价。

 

事实上，深圳地铁8号线早在2006年就是备受讨论的热点话题，2009年8号线被纳入《深圳市城市轨道交通建设规划（2011~2020）》，直到2015年12月底才开始动工。

 

从2009年的规划公布，到2015年的正式动工，6年时间人们对8号线的争论可谓是喋喋不休，是磁悬浮还是轻轨、高架敷设的不利影响、客流量达不到标准等各种问题，这条盐田人民的交通命脉让人“操碎了心”。

 

从2015年底动工，到2020年正式开通运营，又花了5年时间，而且仅仅是一期的6个站点（梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中、盐田路）。

 

团长想说的是，地铁8号线从公布规划、到开工建设、再到通车运营，一共花了近11年的时间，人们对地铁利好的预期已经在这11年里体现在房价之上了。

 

而盐田房价的高光时刻还停留在2008年，那时的盐田房价率先突破2字头，成为深圳房价的天花板，但这种上涨是不可持续的，2010年之后，盐田房价一直在4-5万之间徘徊再难突破，直到地铁8号线通车才出现了转机。

 

2、盐田洼地为什么没成为刚需的天堂？

 

对于深圳刚需来说，购房最大的影响要素只有一个：钱

 

盐田不管有再多的缺陷，只要房价够低，一定会有人买，况且地铁是板上钉钉的，为什么盐田没有成为刚需的天堂，反而是龙岗坪山这些东部地区？

 

原因是盐田没有新房可卖。据统计，2015年，盐田只有港城蓝山雅园和合泰御景翠峰拿到预售证；2016年，仅有山海四季城公园道拿到预售证；从2017年6月到2018年6月，盐田没有一个新项目取得预售许可证，新房成交仅1套。

 

这听上去十分夸张，但事实确实如此，盐田可供开发的土地非常少，而且片区容积率开发上限很低，严重制约了片区经济发展和新房供应。

 

下面看一组数据：

 

（一）盐田区陆域总面积74.64平方公里，规划可建设用地仅23.96平方公里，不足全区面积的1/3。全区可建设用地仅4.20平方公里，其中港口用地超过2平方公里，其他城区建设如民生保障、市政交通、公园绿地等可建设用地不足1平方公里，可使用的产业用地仅有0.42平方公里，且分布零散。同时，现有产业用房空置率仅为2.4%，很多潜力巨大、前景良好的项目难以落地。

 

（二）密度分区基本确定了片区土地开发强度的上限。《深圳市城市规划标准与准则》密度分区中，盐田处于较低密度分区，沙头角仅位于密度二区，后方陆域仅位于密度三区，后方陆域西南片和其他地区基本位于密度分区最低的区域（见下表），在一定程度上制约了城市向上发展的空间。

 

（三）盐田区目前基本已由增加建设进入存量建设阶段，根据2015年建筑物普查，盐田区现建筑总量为1740.57万平方米，刨除基本生态控制线内用地毛容积率仅为0.67，位于全市倒数第二（全市各区毛容积率统计如下）。盐田区目前的土地没有得到有效的利用，土地资源的紧缺与建设毛容积率相对较低的现实矛盾，成为制约盐田发展的瓶颈。

 

下面这张深圳市城市总体规划（2007-2020）图更加明显：

 

盐田的居住用地（黄色区域）占比相当少，相比于罗湖、福田、南山、宝安等连成一大片的居住用地相比，盐田只能说少得可怜，几乎都看不见了。片区大部分都是紫色的仓储用地和深蓝色的对外交通用地。

 

这意味着即使盐田区想依靠自然资源打造一个深圳的富人区，也无法让成熟的居住区连成一片，零星分散的居住用地很难让豪宅形成“片”，缺少了豪宅区的氛围。

 

如果不解决土地的问题，盐田就不是有没有地铁的问题了，最后可能连修地铁的土地都没有了。

 

在今年年初的盐田区五届人大六次会议上，盐田区区长杨军在政府工作报告指出，经梳理，全区通过城市更新和棚户区改造，可释放土地资源265万平方米，超过当前（除港区外）未建设空地的3倍，可释放建筑空间1000万平方米，与辖区现状建筑体量接近，相当于再造一个“新盐田”。

 

当然，城市更新和棚户区改造是一个漫长的过程，释放空间后还有一个产业导入和人口导入的阶段，盐田的崛起还需要相当长的时间。

 

3、经济、人口密度小，还处于规划的洼地

 

有人将8号线和6号线、10号线做对比，6号线开通让光明区成为深圳最热门的片区之一，10号线的开通让坂田二手房单价破10，新房单价破8，那么8号线开通也必将给盐田带来房价的上涨。

 

其实三个片区是不具备可比性的，坂田属于产业先行，人气和商业的聚集甚至早于地铁，10号线和坂银通道的开通只是锦上添花。

 

光明区目前确实在产业和人口上都处于发展的初始阶段，但光明科学城却是深圳规划的重中之重，产业、名校、新项目不断入市，人口导入只是时间问题，未来还有地铁13号线直通南山科技园，各个方面都是盐田没法比的。

盐田区2019年常住人口仅24.36万人，经济总量656亿元位列深圳第九，约为南山的十分之一，不仅经济、人口密度小，片区发展也是以保护生态为主，经济发展不是主要任务，所以没有类似光明科学城、沙井大空港、河套深港科技合作区这样的重磅规划。

在深圳的高速发展下，我们不担心一个片区处于人口洼地和经济洼地，我们最担心它处于规划的洼地，如果规划都不受到重视，无论是产业人口的导入还是城市更新旧改的速度，都不会太快。

 

4、盐田除了景观资源还有交通价值

 

现在提起盐田，仍有很多人觉得太远，交通不便，其实随着地铁8号线的开通，盐田的交通已经得到很大的改善。

 

现在从盐田到福田中心，地铁通勤时间约36分钟，相当于龙华上塘、龙岗布吉到福田中心的时间。

从盐田到南山高新园，地铁通勤时间约57分钟，相当于宝安松岗到南山高新园的时间。

随着人们对盐田通勤时间的接受度提高，地铁站800米范围内的租金和房价都会有一定提升，团长挑选了一些楼龄在10年内，距离地铁站较近的二手商品房：

 

沙头角站：山海阳光园均价5.4万/㎡，合泰御景翠峰6.9万/㎡

海山站：海山道1号5.8万/㎡，壹海城四区6.3万/㎡，蓝郡左岸7.5万/㎡

深外高中站：御景台雅园5.2万/㎡，云顶道8.6万/㎡，半山半海6.9万/㎡，梧桐春晓花园6.2万/㎡，港城蓝山雅园5.3万/㎡，金山碧海花园4.7万/㎡

盐田路站：佳兆业盐田城市广场4.6万/㎡，幸福海4万/㎡，东港印象5.1万/㎡，浩海明珠4.9万/㎡，鹏广达山海四季城6.2万/㎡，山海四季城公园道5.6万/㎡

短期内陆铁8号线的开通确实会让盐田的房价有一波小幅上涨，但整个盐田片区未来房价想进一步提升，还是要依靠经济的发展和人口的流入，以目前的深圳城市规划和盐田可供开发土地来看，盐田的崛起还需要时间。

 

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