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艳姐在地产圈蛰伏多年，身边有太多不了解二手房黑洞的小白，甚至还闹上了永无休止的官司，艳姐实在佩服这些小白的胆量，二手房有那么多地雷，偏偏义无反顾，冲进雷区。 从本周开始艳姐将每周和大家来分享一下他们的买房故事和糟心事，希望大家以此为戒，买房多长个心眼。在这里艳姐也感谢北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人，北京盈科（上海）律师事务所房地产法律事务部主任郭韧律师对地产人言的支持，这些案例也都是由她提供给艳姐的真实案件。 NO. 1 一开始拉产调没做，步步皆错 其实很多人，从买房的一开始，就是错的。小凯就是一个血淋淋的例子。 小凯非常有眼光，早在2011年的时候，就相中了一套在上海地段还不错的房子，看了房子后觉得户型很满意，于是乐呵呵地和房东签订了《房地产买卖居间协议》，当时就给了2万元的定金。 要知道，从你给定金的那一刻起，你洒出去的钱就是泼出去的水，无法再要回来了。 过了几天，小凯和卖家又签订了《上海市房地产买卖合同》，这也就是正式的购房合同，合同中规定小凯分三次向卖家支付房款共计70万元：第一笔8万元、第二笔20万元、第三笔42万元。 此刻艳姐的内心是崩溃的，放眼现在的大上海，哪里还有70万元的房子啊，而且小凯当时买的房子的地段还是不错的呢...... 其实按照传统的二手房交易手续，是要在过户后才能交房的，小凯这点比较精明，之前小凯和卖家签订合同的时候是先交房，后过户的交易程序。 在交房的当天，小凯与卖家顺利地进行了交房手续，美滋滋地住进了新房，只等后面过户的时候将剩余的款项给到卖家。 看到这里，有经验的买家应该知道，小凯其实在买房第一步的时候就做错了，他没去房地产交易中心拉房子的产调，因为拉产调能显示这套房子是不是问题房屋，目前到底有没有法律纠纷问题存在。 如果不拉产调的话，你的钱就一笔笔付出去，在最后过户的时候肯定就会有问题导致无法过户。运气好那倒是没问题，如果运气不好，偏偏碰到存在法律问题的房源，那后面的罪可有你受的。 NO. 2 房屋存在多笔抵押贷款 被银行查封 小凯的悲剧发生在房地产交易中心过户的当天，小凯发现卖家的房子除了有某银行的抵押外，还存在个人抵押。小凯顿时如五雷轰顶，要求卖家尽快涤除抵押。 祸不单行，小凯真是背到家，偏偏碰到了无赖卖家，卖家就是一直拖延，没有办涤除抵押，而抵押如果没有涤除，小凯就没有办法进行最终的房屋过户，在法律意义上，这套房子根本就不属于小凯。 更是雪上加霜的是，2012年年末，上海某银行还上诉称该房屋未还清贷款，2013年年初，法院判决生效，查封了该房屋。 小凯郁闷极了，内心窝着一把火，眼看就要到手的房子就这么被查封了，而且卖家也不可能把已经付出的房款还给他，小凯只能上诉法院，要求卖家履行合同办理过户。 小凯上了三次法院 ，前两次卖家都因为个人原因没有到场，最后一次卖家到场了，两人终于在法庭上达成和解，但法官只让被告在法院写了一份《承诺书》作为结案，该承诺书中规定：
小凯心想这次法院都判决下来了，你总该履行承诺，把贷款给还清了吧，可是卖家也偏偏是搞事情的主，最终居然没在规定时间内还清贷款。小凯也多次联系无赖卖家，要么就是说没有钱来还清贷款，就挂了电话...... NO. 3 长达6年的法院诉讼了结 小凯自己出钱还清贷款 碰到这种无赖卖家也是没辙了，小凯又提起诉讼，要求卖家履行合同并承担违约责任，第四次开庭卖家虽然到场，但只是对案件的一些事实作了确认，并没有最终执行。 直到2014年中旬法院再次开庭，卖家依然没有到场，后来又发生了鬼畜的一幕，卖家的房子又多出了新的银行查封，小凯最终只能无奈撤诉。 在后面长达两年的时间里，一直到2016年，小凯又几次三番要求停止房屋拍卖并终止查封，但法院都驳回了小凯的诉讼请求。 其实到这里，小凯已经是陷入了死胡同，小凯想来想去，唯一的下下策就是自掏腰包把卖家抵押的房款结清。于是，小凯联系了银行，把卖家在银行将近100万元的贷款结清，直到2017年下半年，房屋终于解除查封。 经过了长达6年的战争，小凯终于获得了房子，而且这样算下来，也就是不到200万就获得了一套地段还不错的房子，也算是功德圆满。 艳姐心语： 艳姐个人觉得如果小凯在一开始就拉产调，也不会发生后面长达6年的法院之争。所以，在签订购房合同前乃至在付定金之前，拉产调就显得尤为重要，它是买到好房的第一步。 当然，如果不是通过银行系统进行抵押贷款，房子还存在别的纠纷，那产调往往也是不会显示出来的，这就要求购房者也要对房东进行背调，甚至搞清楚房东的家庭关系，是否存在家庭纠纷，甚至你房子买到一半，房东的亲戚还要出来搞事情争夺房屋，那到时候你就会显得非常被动。 |
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