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6月11日，证监会披露文件显示，闽系房企泰禾集团提交审批的70亿元非公开发行融资计划处于中止审查状态。这意味着又一家房企在融资的路上折戟沉沙。 此前我们了解到，自今年初以来，在“去杠杆、降负债”的指挥棒下，国内银行不断收紧授信，海外融资渠道不畅，房地产市场弥漫着融资难的紧张情绪，进入“小冰期”。在的情况下，稍微一点风吹草动，市场就有过激反应。 不过，房企融资困境并非空穴来风，而且这一波融资难的龙卷风席卷整个行业，龙头房企也不能幸免。 这其中，有被中止的。据不完全统计，2018年上市的房地产企业中，已有龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年、东方园林、碧桂园、新城控股、泰禾等十几家房企的债务被中止，涉及金额总额至少超过500亿。其中又以5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债被中止引发的讨论最为激烈，最后碧桂园不得不公开公告，澄清称公司现在现金流稳健。 发债成功但无人认购的东方园林，令人扼腕叹息。5月20日，东方园林发布公告，其于5月17日、18日发行的10亿元债券，只有品种一卖出5000万；品种二无实际发行规模。10亿元融资只拿到0.5亿元，市场一片哗然，东方园林股价也应声下跌，从5月21日的17.94元每股到5月24日的15.03元每股，不到一周时间股价市值蒸发金百亿。大股东何巧女迫不得已将自己持有的股票进行质押，用于融资。 虽然市场对房地产公司债券信心不足，过审的可能性也不大，但发债的步子却不能停。从上交所审核的公司债情况看，2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行，其中通过的有33笔，占比不足一半；剩余暂未通过的有38笔，未通过或终止的有7笔，但近日，中天金融集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元；金地集团也公告，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。 这就像是穿上了施了魔法的红舞鞋，音乐一旦响起，舞步就不能停。在不断到期需要偿还的债务面前，房企债务信用违约的风险正在增加，能不能及时拿到低成本的资金，关系着企业能不能挺过这波“小冰期”。 偿债压力一直是压在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。 但并不是所有企业都能像恒大这样，顶着压力将负债水平降下来的。偿债是顶着房企往前走的刺刀。以东方园林为例，根据公开数据，今年东方园林年内到期的债券有4笔，合计金额达到了29亿元，而东方园林一季度财报显示，虽然净利润同比增长127.81%，达到了977.82万元，但资产负债率却连续5个季度上升，跃升至70.1%。这种情况下，借债还债也是不得已之举。 泰禾被曝70亿元融资中止后，借债还债不畅，也引发市场的忧虑。泰禾一季度财报显示，截至一季末，泰禾集团不算应付票据、应付账款及其他应付款的有息负债为1489.39亿，而泰禾集团存货规模1443.83亿，跟有息负债至少相差45.56亿。最关键的是，一季末泰禾集团持有货币资金仅242.41亿，一旦发生兑付风险，即使这1489.39亿元债务兑付期限不同，如果面临挤兑，也有可能引发多米诺骨牌倒塌的风险。特别是截至3月底泰禾集团资产负债率已经达到88.5%，高负债率之下，包括泰禾在内的房企不得不采取借新债还旧债的模式小心翼翼地维持债务不断滚动。在融资受阻之后，和东方园林一样，泰禾采取股权质押的方式给公司输血，最新公告显示，泰禾投资持有上市公司6.09亿股，占总股本的48.97%，累计质押的股份数为5.97亿股，占其持股的98%。 当然，陷入高负债危机的不仅是泰禾，Wind数据显示，2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。到今年一季度，负债超过百亿的房企增加到67家，资产负债率超过80%的房企数量35家。 高负债之下，是房企在近几年的疯狂扩张。中国房地产上半场已经结束，而下半场的开场，规模是房企想玩下去最重要的指标之一。纵观房地产行业，这两年行业利润空间收窄，行业逐步回归资源主导模式，扩充土地储备成为房企迅速做大规模的首选。而快速扩张往往伴随着大量举债，2017年的土地购置面积同比增速结束了连续三年的“负值时代”，重回正增长。大量买地占用了较多的资金，高负债率也就不难理解。 规模和负债，成了一个硬币的两面，对于要冲业绩的中小房企来说，维持着规模和债务之间的平衡，走好钢丝舞尤为重要。而当下最紧迫的问题，是如何化解融资难了。 融资难背后，是龙头房企和中小房企之间在资金成本上的“冰火两重天”。上面我们提到的面临融资难的，绝大多数是民企和中小房企。 以融资利率为例，这种“冰火两重天”的现象就特别明显。国泰君安数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等国资企业。5月融资成本最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年期，利率为4.88%。相比之下，大量的房企只能从非银金融机构拿价格高昂的资金续命，据业内人士透露，20%的利率能拿到资金已经算很不错了。 从2017年初起，我们就一直在说，随着调控政策不断升级、城市市场调控成为常态，房地产市场将面临着重新洗牌的局面，规模房企的集中度还会进一步提升。事实上，无论是从净现金流、融资渠道还是从货值储备来看，龙头房企面对的压力都要小很多，龙头房企要么有资源优势，要么有政策支持，因此对于碧桂园、恒大、万科、保利、融创这样的巨头来说，只要中国房地产不崩盘，它们的雪球就能越滚越大。以万科为例，6月11日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。在别人哀鸿遍野的当口，万科过审就能很好地说明，现阶段，规模就是话语权，规模就是公信力。 现在感到窒息的是那些希望冲规模的中大型房企，它们一方面要维持当前的规模和速度，另一方面又有旧账要还，哪一步走错都不行。 那么对于仍想往上冲的房企来说，又有什么应对之道呢？ 某TOP20房企高级副总裁在谈到正在应对的融资问题时告诉笔者，现在公司正在多渠道开源，一方面提高回款率，加快资金回笼。现在整个行业都在提高周转率，也有这方面的原因。此前碧桂园下发文件要求提高周转速度，在外界看来有点不近人情，但现在行业现状不得不如此。另一方面，则是拓宽融资渠道和融资方式，从2017年起，不少上市公司奔赴境外融资，股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。据统计，2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。 融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇在接受腾讯棱镜采访时则开出了“降低负债率、以收定支、稳妥拿地”的药方，比如融信在金融政策不确定性的情况下，采取的政策是积极降低杠杆，投资只能用销售还款多出来的部分进行投资，控制资产负债率。 相对来说，开源节流只能算是“术”的层面，更重要的是看企业在稳健和速度上如何平衡。总体上看，中国房地产已经过了狂飙突进的年代，企图靠高负债、高杠杆一口吃成个大胖子的风险越来越大，从大到强的过程，必然是一个品牌和实力都同步提升的过程，但归根到底，就像爬山，除了走得稳，还得走得快，最后就看谁先登顶，规模和品牌都有了，所谓的融资难都能迎刃而解。
在前几年，房地产还处在黄金发展期，房企快速扩张，出现了许多房企轻松赚钱的故事。 然而，2016年，房企规模进入四千亿时代，几乎触顶行业天花板，房企扩张速度放慢，疯狂扩张的黄金时代进入尾声，部分房企进入萎缩期，也就是在近几年，业界频频出现职业经理人跳槽或自主创业的消息，躺着赚钱的大门悄然关闭。 有人离场，有人入场。这几年冲千亿、千亿军团中不乏新晋崛起的“网红房企”。 为迎合地产人对知识的渴求，地产人言独家打造“地产人言学堂”，每月2次，每期邀约嘉宾，为您分享地产界的干货。 本期话题，我们来聊一聊近期的网红话题：如何快速进入网红房企和持久占位？10年资深地产猎头给你支招！ |
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