【重磅】典型房企2018年的城市攻防战！

艳姐说

一张中国地图展开，红蓝箭头犬牙交错，进攻或防守，收获还是颓败，在政策的有限框架内和市场的变幻莫测间，每家房企都小心地计算土储规模、推盘节奏。上演了精彩的“城市攻防战”。

房企的战略布局和区域规划，对后续后续企业经营意义重大，这也是我们为什对房企区域城市的战绩如此感兴趣。

艳姐梳理发现，在过去一年，江苏、浙江、上海、广东、北京，房企这几个地区的激战程度显著高于其他地区。

如果再做细分：

长三角、广东、北京和重庆是龙头房企的大粮仓；大中型的偏好省份更加分散；小型房企在省份方面的布局最为集中。

房企对核心区域的偏好，意味着在这些地区竞争对手差异性较大，既有大型的、全国性发展的房企，也有小型的、专注于深耕某一地区的房企。而在这部分热门地区外，不同规模的房企在其他省市的布局具有有一定的差异程度，这无疑会影响到当地的房地产市场竞争格局。

而粤港澳大湾区的战略地位凸显，也让房企在这一区域的布局成为了看点。

艳姐透过财报，为大家盘点几家典型房企在2018年上演的精彩对决。

万科

VANKE

万科2018年开发业务销售6069.5亿元，增长14.5%。分区域来看，销售金额从高到低，依次是上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域和其他。

这其中有几个看点：

①万科南方区域的排名变化比较大，2017年，南方区域在四大区域中销售排名第一。但到了2018年，它不仅丢掉了第一的宝座，而且沦为倒数第二。

如果从万科房地产业务的结算收入来看的话，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。

②小户型为万科贡献了绝大多数的销售额。根据万科财报显示，2018年万科所销售的产品中，住宅占比84.9%，而这其中144平方米以下的中小户型占比91.4%。

③万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

值得一提的是，目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

④万科布局中心仍在一二线。房企2018年的销售额，跟此前几年拿地的多少和建设进度有关。

万科在2017年权益拿地金额创出高峰，2018年万科获取新项目227个，总规划建筑面积4,681.4万平方米，权益规划建筑面积2,490.2万平方米，权益地价总额约1,351.4亿元，新增项目均价为5,427元/平方米。

按建筑面积计算，其中82.6%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

因此，在拿地城市结构方面，万科的布局重心依然在于一二线城市。

⑤2018年万科拿地总额虽然在增加，但因为参与拿地有不少是与其他企业合作，万科自己负担的拿地资金绝对值反而是在减少。2018年，万科拿地金额占销售额比重为41.9%，同比下滑27.0个百分点。

恒大

HENGDA

2018年，中国恒大连同其附属公司全年合约销售金额5513亿元，完成了年初所制定的5500亿元目标，增长10.06%，增幅比2017年减少了近24个百分点。

①从这张表中对照来看，恒大近两年的合约销售在地区分布上，西南和长三角区域上升较快，海南和北京滑落明显。区域政策对其业绩的影响非常显著。

②相对低廉的地价对恒大做高净利润重要原因。2018年共计购得土地储备105幅，并就现有22个项目进一步购买周边土地，土地购买同比有所减少。新购项目主要分布于一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积4993万平方米，平均楼面地价人民币1611元╱平方米。

③恒大的布局策略走了一条“农村包围城市”的道路，2009年-2015年，恒大主要战略是以二三线为主兼顾一线城市，从2015年进入一线城市。一张图看清楚恒大目前在全国的布局图。

④恒大布局的一大看点在粤港澳大湾区这里，根据夏海均的说法，粤港澳大湾区现在进入报表的土地储备不到300万平方米，主要因为深圳区域以旧改为主，恒大已取得开发权，未来规模是2900万平方米。

实际上，恒大在大湾区拥有项目109个，总规划建筑面积约4927万平米，总货值超过16000亿。粤港澳大湾区的核心深圳，恒大在这里的土储也是最大的几家开发商之一。

龙湖

LONGFOR

龙湖2018年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元，达成了去年初对外承诺的销售目标。

①如果从区域来看，近两年龙湖区域销售的排名并无变化，依次是环渤海、长三角、西部、华南、华中。其中，环渤海、长三角和西部地区贡献了龙湖85.8%的销售业绩。

②如果细分到城市来看的话，重庆大本营稳坐头把交椅；上海、广州、宁波、济南等城市增长迅猛；杭州、成都等城市下跌较快。

③大区域吞并小区域是龙湖的一大战略特色。龙湖集团CEO邵明晓此前在发布未来五年的目标和路径时，曾提出新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略，最后一个“5”代表的就是消除或合并三年以上销售额仍在50亿元以下的地区公司。

去年七月份，就有龙湖合并了上海、苏州公司为沪苏公司的事情发生，所以不仅是中小房企会被被大房企吞掉，大房企的“小区域公司”也有被吞掉的风险。

④逆势拿地。相较于过去一年一些房企谨慎拿地，2018年龙湖反而加大了拿地力度，新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积为 1372万平方米。截至2018年底，龙湖集团土地储备合计6,636万平方米，权益面积为4,559万平方米。

龙湖在环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、 8.8%、5.9%及0.1%。

在围绕城市群布局的基础上，进一步深耕一二线城市。也是在2018年，龙湖新增了91个项目，并布局了南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城，进一步向区域纵深走。

⑤大湾区是龙湖重点新进区域。2014年首次进入佛山之后，近两年龙湖集团加速在大湾区拿地，截至2018年底，龙湖已经进入了大湾区的7个城市，共15个项目，其中包括香港一个项目，占土储面积的0.1%

阳光城

YANGO

阳光城2018年合约销售金额达到1628.56亿元，同比增长78%。

整个2018年，阳光城在大福建、长三角、珠三角、京津冀及战略城市分别实现销售业绩如下图：

具体来看分为三部分：房地产投资与新开工情况、土地市场情况、销售情况，我们分别来看。

1、房地产投资与新开工情况

一线城市除北京外，其余三个城市投资额相对稳健增长，其中深圳相对增速较快（上文有提到，深圳市粤港澳大湾区的核心）。二、三线城 市大连、太原投资额度等大幅增加。新开工方面广州、厦门、郑州均呈现不同程度下滑， 这也可能是去年这几座城市基数较高所致。

2、土地市场情况

东莞、兰州、乌鲁木齐、太原土地供应面积上升幅度较为明显，北京、福州、深圳、大连供应量缩减。土地成交方面，北京、大连、郑州、佛山、重庆、南昌成交面积有所缩减，其他城市略有上升或下降。

从这张土储结构表中可以看到，阳光城大福建区域、长三角、京津冀占比不断提升，其中京津冀区域土储规模速度最快。

3、销售情况

这里面值得提到阳光城几个城市公司过去一年的表现：

浙江区域销售金额突破200亿元，福州、上海、陕西、广西4家区域公司超百亿级；

阳光城福州区域公司连续第七年问鼎福州楼市；

西安阳光城壹号销售面积全国第一；

广州阳光城丽景湾项目也凭借超80亿的销售额，独揽2018广州金额、面积、套数三冠。

值得一提的是，在一线城市里阳光城除北京外，沪广深均呈现量价齐升的态势。

旭辉

CIFI

2018年旭辉实现合约销售1520亿，同比增长46%，属于超额完成年初目标。销售来自全国44个城市195个项目，其中，来自一二线及准二线城市销售贡献达94%。

有几个要点可以归纳下：

①苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿，浙江区域更是突破200亿。来自重庆、青岛、温州等新区域的销售增长显著。 

②一线及二线城市的合同销售金额占到78.5%，三线城市销售金额占21.5%。相较于2017年旭辉的业绩，一线城市销售占比出现了下滑，这点也和2018年城市的严格调控有关。

③对于2017年遭遇低谷的北京区域，在2018年仍是焦点，在经历了上半销售业绩断崖下跌和人事换防后，北京区域在下半年集中发力，集团内部排名重回前三，但和初定的销售目标仍有差距。

④拿地方面，旭辉在2018年新进入15个城市，新增93幅地块，补充货值超2200亿元。旭辉的总土储已达5500万平方米，对应货值8000亿元，其中分布在一线，二线和准二线城市占比91%，已确权面积为4120万平方米。

旭辉集团董事长林中则在业绩会上表示，2019年将增加在二线、强三线城市的土地储备，进一步优化土储结构，增加项目权益比重。

最后，艳姐想抛出一个问题：

房企区域规模到底多大合适？区域规模的极限在哪里？

欢迎大家在评论区广泛讨论。

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