华康资管课堂：浅谈广州“三旧改造”受建筑自然寿命、经济寿命、土地区位价值的影响，城市更新是城市发展到一定阶段的必然现象。经济发展具有周期性，
新的经济周期带来城市功能结构变化，产生城市更新需求，通过城市更新可以为新功能腾出空间载体。目前我国城市化已经进入到新的发展阶段，应
对城市病等问题，城市更新、盘活存量是重要内容和必要手段。有城市即有更新，城市更新是城市发展过程中的自我调节机制，贯穿于城市发展的全
过程，是城市新陈代谢的必然过程。土地资源日益紧缺，通过大力推进“三旧”改造。一方面，盘活城市低效土地，节约、集约利用土地资源，对道
路等设施和农林业区进行提升和整合，腾出发展空间，切实提高建设用地利用效率，同时推动相关的基础设施建设。另一方面，通过制度创新和政策
完善，促进城乡统筹发展和产业转型升级。2015年中央城市工作会议明确要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补
，国家严格划定大城市建设用地增长边界，严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地，国土资源部强化耕地占补平衡制度约束，倒
逼存量用地深挖潜力。同时，广东省全面推进土地节约集约利用的指导意见原则上广州每年使用建设用地总量中存量地的比例不得低于60%。这就
意味着除基础设施和民生项目外，不再向珠三角地区直接下达新增建设用地计划指标。从“增量”走向“存量”的发展阶段是广州当下的必然选择。
广州大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前广东省城镇化进程全面加快，小城镇综合
改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平
和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。通过实施旧城镇村改造建设，全面提升城市品位，产业转型升级，彻底改善人居环境。根据20
19年土地数据，广州城市更新计划保障供地2.08平方公里。其中，商住用地1.09平方公里（住宅建筑面积296.25万平方米，商业
建筑面积176.43万平方米），市政基础配套设施用地0.04平方公里，复建安置房用地0.95平方公里。碧桂园、佳兆业、富力、珠光、
保利、华润、万科、远洋、珠实、卓越、广州地铁、时代、雅居乐、越秀地产等房企都积极参与广州三旧改造项目。2020年11月6日，中共广
东省委全面深化改革委员会印发《关于支持广州深化城市更新工作推进高质量发展的意见》的通知。部署全面实施广州城市更新三年实施计划和五年
行动方案，明确制定优化城市空间总体布局、推进成片连片更新改造等十项重点任务。计划到2025年广州将全面推进重点地区、重点平台和重大
基础设施涉及的城市更新改造，推动产业转型升级，促进新旧动能转换，并成为全国典范，将广州打造成“美丽宜居花城、活力全球城市”。目前广
州市旧村庄全面改造更新项目报批流程主要分为五个阶段：计划申报阶段；实施方案编制计划；实施方案审核审定阶段；实施方案批复阶段；实施方
案批后实施阶段。经过这十几年的发展，广州已经发展出了四种成熟的三旧改造模式供未来开发借鉴使用：可以预计未来广州的三旧改造将成为土地
供应和开发的主要模式之一，为广州房地产市场的发展带来源源不断的动力。 |
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