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“限竞房”变“陷阱房”，都是预售惹的祸 对北京泰禾丽景家园的400位业主来说，花了上千万元资金买的房子已经成了他们最大的烦心事。2018年10月，泰禾丽景家园以6.7万元左右的均价入市销售，如今，两年过去了，离交房只剩8个多月时间，整个项目却还有相当一部分楼栋只挖了个基坑。 据了解，该项目可销售面积有10.4万平方米，其中10.12万平方米已经网签，销售去化率高达97.38%，销售款近50亿元。记者调查后发现：购房款大部分都被用于还债，只有少部分用在了项目建设上，这才导致工程进度缓慢。 显然，这又是一起典型的挪用商品房预售款的行为，也是一种烂尾行为。按照这家开发企业的情况，要想把这些商品房开发起来，除了继续通过拿地再预售商品房、获得资金后用于弥补前面的资金不足之外，不会有更多的资金来源渠道。而不管怎么补洞，窟窿已经无法堵上。 也许正是因为商品房预售带来的烂尾现象严重，近日，多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管，试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是，预售资金监管一直存在，烂尾项目并未间断。这种现象的发生，不仅有制度本身的设置问题，还有野蛮生长的房地产江湖无法避免的问题：有人偷偷从监管账户里“借钱”，有人则冒险用上萝卜章，有人望钱生叹……无一例外，都是动用预售监管资金。 实际上，对开发商来说，商品房预售资金就是一块唐憎肉，谁都想去尝一尝，谁也不会眼睁睁地看着唐憎肉不去品尝。所以，只要预售制存在，只要还有预售资金这个概念，就不可避免地会出现各种各样的问题。烂尾只是一个方面，以开发之名，行非法集资之实，将资金转移才是最可怕的。因为，收取预售资金是名正言顺的，是合法的。至于怎么用，就是开发商说了算。 按理，开发商有能力高价拿地，还有这么多的商品房预售资金，把房子盖好，应当没有任何问题。关键就在于，拿地的资金也不是自己的，是银行贷的或通过其他渠道获得的。开发商在拿地前，可能就已经给资金支持者有承诺，那就是用预售资金去偿还，然后再去筹集建房资金。渠道多的，神通广大的，自然可以筹集得到。没有能耐的，就只能让房子烂尾了。有的则是从拿地之日起，就没有想过好好盖房，而是以盖房的名义转移资金。预售资金一到手，就转移到其他方面了。 房地产市场的江湖，实则就是这么乱。特别是预售资金，就是开发商手中的一张王牌，一张可以让他们死杠房价的王牌。因为，它与社会稳定密切相关，与购房者利益密切相关。虽然有关方面和地方政府都对预售资金的监管出台了制度、提出了监管措施，看似有了规矩。但是，从实际情况来看，监管并没有到位，监管也不可能到位。房地产与地方利益是紧紧捆绑在一起的，再怎么监管，也不可能让开发商出现资金链断裂现象。因此，开发商挪用预售资金，地方会睁一只眼闭一只眼的。至于烂尾带来的社会矛盾，再慢慢化解。因此，烂尾在房地产市场也就像一道奇特的“风景”。 殊不知，预售制度带来的不只是房地产市场的烂尾现象，还有房价居高不下问题。也许有人会说，预售资金是不需要利息的，对开发商来说，应当是减轻负担，应当房价低一些才对。道理是这个道理，可房地产市场什么时候讲过道理，开发商什么时候讲道理。预售资金再多，开发商也不可能降房价。因为，地价很高；因为，有预售资金这棵大树。所以，不管实力强弱的开发商，都敢去高价拿地。即便是小开发商，也敢与大开发商争地。为什么前些年“地王”频现，而相当一部分“地王”为不知名的开发商制造，与商品房可以预售也是分不开的。商品房可以预售，就等于给开发商准备了一笔不菲的无息贷款，且是长期贷款。只要不是拿地资金都是借的，用商品房预售资金将房子盖起来，问题还是不大的。 这也意味着，预售资金等于是给开发商提供了抬高地价、死扛房价的砝码。如果没有这些预售资金，相当一部分开发商就不敢参与土地竞拍，不敢轻易抬价。地价不被人为抬上去，房价就不会太高，就能进入良性循环。反之，只要有预售资金存在，开发商就不会对拿地有担心，至多资金链断了，抛下房子跑路。而在跑路之前，开发商必然会算好账，做好充分的准备，把该转移的资金都转移了。因此，他们怎么做都不会吃亏，吃亏的是地方政府和购房者。 实际上，经过几十年的发展，房地产市场已经出现了过度竞争的格局，大大小小的开发商，已经对市场的正常秩序产生了影响。特别是没有实力的中小开发商，很多都在利用预售资金带来的力量，给市场搅局。即便是大型开发商，敢于负债扩张、敢于疯狂拿地，也与预售资金密不可分。如果取消预售制，开发商将失去一大笔无息资金，那么，无论是小开发商，还是大开发商，在拿地时就会谨慎得多，负债扩张也会收敛得多。只要开发商态度谨慎了、行为收敛了，地价也就不会盲目上涨了，房价自然也会更加稳定。至少，缺少了很重要的一个上涨因素。 所以，与其在预售资金的监管上下功夫，且很难把功夫做好、把工作做到位，不如取消预售制来得干脆。至少，那些根本没有实力的开发商，会因为预售制的取消而不敢再轻易拿地，烂尾现象也会大大减少。一旦开发商的资金压力大了，售房回笼资金的力度也会随之大起来，房价就会稳定下降，市场也会更加规范有序，不具备条件的开发商会自动退出市场。 |
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