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砖头研究所拥有多位20年房地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。  文：所长 房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。 买房思路甚为关键！ 多数人买房经验都是个位数，买房是个脑力劳动也是非常考验情商的一件事，为资深行业老总，揭秘卖房中常见套路和陷阱，帮你成功避开各种陷阱和坑，使大家在合适时机买到合适房产。从买房思路上指导大家如何买房，让大家少走弯路、少淘学费。我们把知识星球中部分问答摘录出来，有兴趣加入我们知识星球，一对一解答买房问题。 提问：请问专家，贵阳贵安新区房价才5600元一平米，可以投资嘛？非常感谢 回答：你好，房产投资不是买便宜，而是买升值和预期，如果买便宜大家都去鹤岗买2000元一平米的房子岂不是更好？买房首先要看城市基本面、人口净流入、产业经济、城市活力、高收入人口情况。贵州是西南非常落后的省份，这几年经济增长率提高不少，但仍然与发达省差距很大，整个贵阳市497万人口，而且漫山遍野的超级大盘像花果园、未来方舟都是千万级大盘，一个盘就有几万套住宅容纳十几万人口，这就是贵阳常年不涨的原因。贵阳城市新城区发展在观山湖，而不是距离主城40公里外的贵安新区。贵阳不是广州也不是杭州波及不到40公里以外的新区。现在中国最有价值的城市反而是一线和强二线城市的核心地段的房产，这是可以传给下一代的资产。早在1935年地理学家胡焕庸就划了一条线，这条线以东36%的国土面积养活了96%的人口。虽然短期一些西部城市如乌鲁木齐、西宁、银川、呼和浩特等西北省会城市和一些像淮安、盐城、宝鸡、马鞍山、上饶等三四线有了不错的涨幅，但长期看与一二线城市还是有较大差距，怂恿你去贵安新区买房投资的人可以直接拉黑了。 还有组织你去环京张家口大厂香河涿州永清的； 组织你去云南丽江腾冲大理买旅游房的； 组织你去乳山威海秦皇岛北戴河南戴河海景房的； 组织你去杭州湾海宁买环二线的； 组织你去肇庆中山大亚湾海南（三亚除外）的； 以上统统可以拉黑，因为它们眼里你就是韭菜！ 提问：做为新人，房产投资有那些建议吗？谢谢 回答：你好，新人投资要听劝，一手盘、老破大、复式、高溢价、公寓、远郊、商业、旅游地产这几个要回避。 能买一线不买环线； 能买二线不买三线； 能买省会不买地级市； 能买限购区不买非限购区； 能买核心区不买近郊区； 能买次新不买老破小； 能贷款30年不贷款25年； 能买二手不买一手； 能临地铁不买非地铁； 能有学区不买非学区； 能买两居不买一居室； 能买两套不买一套； 提问：广州南沙金茂湾和柳岸晓风，这两个盘那个好一些？价格有些高可以投资吗？谢谢 回答：你好，感谢付费，广州城市发展是南拓东进，南拓主战场就是南沙，这几个月深圳和东莞相继调控，很多投资客户涌入了广州南沙，加上南沙拍地楼面价达1.9万，南沙楼市持续火爆。广州南沙是新区，是广州市政府亲儿子，倾注了高大上的资金和心血，规划了多条地铁和配套，金茂湾和柳岸晓风都3.7万了，价格有些高，自住没问题，投资留个我们的空间就少了。不如滨海珺城性价比更高，价格2.5万，属于明珠湾离地铁口很近，旁边是广外附小学区房。如果要在南沙投资，想短期获得收益，新盘要2年多才交房加上2年限售，更建议买二手房要买价格更低的，3.7万涨到7.4万翻一倍很难，但2.5涨到5万翻一倍则容易得多。 提问：所长好，深圳首房首贷，自住兼投资，预算400万以内，翠竹苑的48平小两房380万可以买吗？会不会高位接盘？ 回答：你好，感谢付费，深圳发展自罗湖，中国第一个商品房项目就是在罗湖诞生，92年中国最贵的商品房也是在罗湖，但城市是有发展趋势和方向的，甚至是不可逆的。深圳发展一路向西，从福田到南山，从南山到宝安，渐渐的最早发展的罗湖变成了落寞的外贸大哥；从房价可以看到，罗湖涨幅跑输大盘，远远在南山和宝安之后，纯投资，肯定不建议买罗湖。 但罗湖就不能投资了吗？并不是，罗湖有罗湖的优势，就是成熟的位置和配套，翠竹苑是很早一批老小区，就是是优质学区+小面积+完善配套，翠小是罗湖数一数二的小学，优质小面积学区房涨幅大抗跌性强，学区房往往会跑出独立的行情，每年都会润物细无声的涨，这个盘会跑赢罗湖大盘。注意控制单价，7.5万以内更佳。 提问：坐标北京，想买个小面积房子投资，预算350万，首付130万，看了东四环沿海赛洛城后现代城、易构空间，壹线国际，请问推荐那个升值比较好？谢谢 回答：你好，感谢付费，这几个小区相对来说后现代城和沿海赛洛城更好。后现代城是在四环内位置更优，小区以小户型为主，周边商业配套好一些，沿海赛洛城社区比较大总计70万平米分七期开发，是开放式小区，户型从LOFT小开间大大三居大四居，相对来说三期环境比较好，三期成交也比较活跃，更推荐沿海，单价控制5.8万以内更佳。易构空间社区比较小，买房投资忌讳非常小的社区和独栋楼，因为二手交易量很小，市场声音小，将来涨幅也不大。壹线国际有地铁影响，投资也不建议。投资分析：沿海赛洛城＞后现代城＞壹线国际＞易构空间。 提问：你好，老师，目前对佛山楼市怎么看法呢，目前佛山供应量比较大，价格很多区域据说都降了，目前适合低价入手吗，明年还会降吗，入手哪个区域，升值潜力大，首付60万左右，名下无贷款？ 回答：你好，感谢付费，佛山五个区，从自住兼顾投资角度，南海＞顺德＞禅城＞三水＞高明。环一线行情都是跟随一线行情， 深圳涨完是东莞； 广州涨完是佛山； 上海涨完才是昆山嘉善； 北京涨完才会波及燕郊； 佛山楼市是广州有行情后拉动佛山；现在广州在启动前期，上海北京广州年底到明年二季度是入场好时机，广州涨完才会传导到佛山，东莞房价高点是松山湖；佛山房价高点是千灯湖；佛山投资看地铁一号线临广片区，通常环一线比一线滞后6-9个月行情，明年下半年佛山才有行情，投资等到明年上半年二季度入场时机更佳。 提问：坐标北京通州，想买个三居，预算600-650万，推荐哪里？ 回答：通州我们未来非常看好，原因有以下几点： 1.规划好：通州是北京副中心规划好，未来到2027年预计有8条地铁，其中已经开通现有八通线、六号线，将来还有6条地铁线，即八通线南延线、7号线东延线、六号线南延线、平谷线、M101、M102； 2.人口导入：现在市政府经搬迁，已经东迁10万人，预计中短期有40万人口导入，中长期会有80万人导入，远期会有100万导入； 3.配套导入：政府进驻、五中分校，安贞医院分院、友谊医院分院、儿童医院分院进驻； 4.土地供应：近几年通州核心区一直是土地供应困难户，（不含马驹桥台湖次渠）多年一直零供应，土地供应少，将来一手房源肯定供应少。 未来看好运河三角区附近，推荐K2百合湾，14年次新盘，板楼三居89平米，小区绿化好。 提问：首房首贷，想在深圳投资，看了沙井海岸城的博林君瑞适合投资嘛？还是凤凰城站附近的光明大第、玖龙台、光明一号，那个更好？投资为主， 回答：你好，感谢付费，深圳西部宝安、沙井已经涨幅一波了，不建议追高了，虽然这一阶段没有下跌，但交易量已经下来了，千万不要追高，博林君瑞单价已经7.5万了，留给我们的空间就少了。纯投资要回避。光明这一阶段涨幅不错，这几个盘都有一定涨幅，短期估计还会上涨，但空间已经不太大了，这几个盘优选光明一号。 提问：坐标北京，老师好，想问下海淀-幸福里这个盘怎么样，首套自住 回答：你好，感谢付费，幸福里是华润+首开+住总+中交五家公司拿的地，为啥没挂个开发商的品牌？因为它们明白任何开发商的品牌都不如“海淀”两个字闪闪发光，因为海淀地皮太稀缺了。这个盘的第二个亮点是外立面和纯商品房，最大的特点就是贵！永丰产业吸引力不大，但这个盘房价超过了8万。当开发商把价格提升到嗓子眼儿的时候，我们杀进去是肯定会站岗的！投资升值三要素：学区、地铁、配套，幸福里一样没占！ 自住无所谓，千金就买自己喜欢，投资肯定会站岗的！ 提问：坐标北京，上班在后厂村，现在手里子弹200个，家里支持100个，想买个550万左右看了新房万象悦府，奥海明月、二手房金域华府、融泽嘉园、首开国风美唐，请问自住也兼顾资产升值，算是投资吧？那个比较好？ 回答：你好，如果自住新房二手房都可以。万象悦府是临地铁朱辛庄站，一期工程进度快一些，离西二旗地铁三站地；奥海明月是东小口，特点是距离奥森比较近，开发商是绿城品质有保障，建筑装修质量稍好。从自住属性看 奥海明月＞万象悦府。但如果兼顾投资，新房都不是好选择，因为2年多交房，交房2年后才拿房本，这两个都是限竞房要求拿房本5年后才能销售，严重失去了流动性，比如想改善换房不能卖房怎么办？或者家里着急用钱？卖房也卖不了。而二手房马上拿本，可以自住可以出租，如果将来面积不够用可以置换，升值了可以卖掉变现，流动性明显更好，与买限竞房相比投资二手房更优。 国风美唐是首开开发回龙观次新房，离地铁8号线和13号线霍营站很近，小区分三个区，物业管理应该说一般，价格控制在5.5万以内更好。金域华府和融泽嘉园是西二旗北商品房加部分回迁房，相比国风美唐，因为距离西二旗和后厂村更近，更受动码农青睐，这两个楼盘也是我们星球比较推荐的，投资属性更强，金域华府是万科开发小区物业管理非常好，绿化也不错，一期有部分回迁，部分客厅朝北，价格便宜些，二三期是纯商品房，离商场更近，价格略贵。金域华府买注意价格控制，一期单价5.6万以内，二三期要6万以内入手，融泽嘉园是部分回迁，价格更便宜户型更小，楼间距大，相比金域华府品质略差物业管理也没那么好，但价格更实惠，注意单价控制在4.8万以内更佳。 自住属性 金域华府＞国风美唐＞融泽嘉园； 投资属性：融泽嘉园＞金融华府＞国风美唐。 提问：人在外地，坐标重庆，投资预算100万，能买西永的融创文旅城嘛？ 回答：你好，感谢付费，重庆今年没有行情，从19年下半年一直在横盘，重庆要投资也要选位置跟进的江北区和南岗区，而不是到西永这么远的地方。融创文旅城是旅游大盘，特点是占地大楼盘大，整个项目500万平米，常年霸占重庆销售排行榜前三名，融创文旅城说句话在全国的盘没几个值得投资的，否则，万达王健林不会轻易出手。文旅产品多，商业游乐场水世界过山车滑雪场应有尽有，但房产投资需要的位置、学区、轨交都很弱。融创从19年下半年就一直横盘，价格几乎没涨，重庆投资谁要是现在给你推荐西永马上可以拉黑。重庆投资还是要去核心区，离解放碑不超过15公里去买房。 提问：想在惠州投资，请问去哪里比较好？听很多人说惠州是大坑，请指教 回答：你好，感谢付费，惠州是大湾区一手房成交量最大的城市，惠州一手盘多大盘多，很多盘已经卖了很多年，很多楼盘都是打着临深卖房，惠州买房容易踩坑，买惠州需要选盘一双慧眼去选盘，先说说你的资金情况再推荐具体板块和楼盘。 提问：坐标广州，子弹350个纯投资，黄埔花园和新福港鼎峰那个更好，持有5年回报更高？ 回答：你好，广州城市发展战略是是东进南拓，这两大热点板块成了广州楼盘的两大热点，东进是黄埔，黄埔一手房库存在广州各区中最低，仅为不到5个月的库存，致使黄埔一二手房价量价齐涨。黄埔花园是区域标杆盘，楼龄从05年到12年不等，有怡园小学学位，小区物业管理加分，小区绿化也不错，新福港鼎峰是08年到17年次新盘，开发商是香港开发商园林、会所设计偏港风，缺点是物业一般，近期刚换了万科物业，进几个月二手开始涨价，买房标杆盘往往是最先涨的盘，这两个盘更推荐黄埔花园。 提问：杭州萧山区与绍兴柯桥区连在一起，如何看待萧山区新塘、所前、衙前的发展，浙江树人大学生主力部分已经迁移到杨汛桥，如何看待杨汛桥楼盘的投资价值？ 回答：杨汛桥是距离杭州最近的绍兴片区，优越一是距离杭州近，二是与萧山房价比确实有明显价差。杭绍城际刚刚通车也算是利好，但城际列车多数是低能级城市向高能级城市输送人口，看看京津城际列车就是实例。那些宣传杨汛桥会划入杭州都是中介卖房的把戏，就像燕郊中介每隔一段时间就会传会划入北京一样。燕郊与通州只是一河之隔，但房价天花板差很多，燕郊的天花板是3万，而通州的天花板是8万；杨汛桥的天花板是2.8万，那么萧山的天花板就是7万；每个城市都有天花板，无论离得多近毕竟是两个城市，杨汛桥14年房价7500，现在最高价突破2万，投资不仅看新房成交价，更看二手盘成交量和价，绍兴二手盘非常不活跃；自住没问题，千金买房自己喜欢；如果投资，萧山天花板更高，想在杨汛桥投资，房价控制在1.5万以内，小赌怡情。 提问：首付40-50万，现在郑州可以买吗？还是买洛阳和南阳，现在洛阳和南阳房价都涨了，但郑州感觉房价跌了三年多了，最近开发商首付分期搞促销，但又怕还会继续下跌，请帮忙给些意见，谢谢 回答：你好，感谢付费，长期看河南值得投资和长持的只有郑州，不是洛阳南阳，现在虽然洛阳南阳短时期有一波行情，但长期看都没法跟郑州比，郑州是重要交通枢纽，19年人口净流入40多万，郑州做为河南的单核省会城市，人口会持续净流入。将来郑州会逐渐拉开与省内其他城市、房价差距，这三年房价的调整反而是挤泡沫，入市的好时机，调整时间越长，反而是进场的好时机。 郑州这个预算应该关注那些区域？ 首付70万以上，首选郑东新区； 首付60-70万，可以看看金水区、高铁片区； 首付50-60万，可以看看金水北区，经开城区； 首付40-50万，可以看看管城区，惠济区； 郑州城市向东发展，投资回避西区中原区，港区、高新区都不要碰， 荥阳、新郑、新密、登封都是坑，千万回避。 郑州买房首选郑东新区的核心区和金水区，楼市调整时间越长越是进场时机，现在是筑底阶段，再大跌可能性很小，反而是应该积极进场的时机，现在到明年二季度前郑州是好时机。 |
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