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近日，北京诚和敬养老健康产业集团旗下的朱辛庄长者公寓发布了将于2021年3月31日关闭的通告。与此同时，亦庄长者公寓也于11月10日发布了关于老人退住离院的优惠方案，预计亦庄项目也在关闭之列。 两个项目，目前有200多位老人入住，为了做好老人的清退工作，诚和敬成立了专案小组，协助老人及家属处理善后工作。 作为中国养老产业的标志性企业，诚和敬这一事件引起了养老行业投资界和管理层广泛关注。 关于诚和敬： ——是由北京市国有资产经营有限责任公司于2012年8月出资10亿元人民币设立的养老健康产业集团。 ——诚和敬设立机构型养老品牌-诚和敬长者公馆，社区型养老品牌-诚和敬养老驿站，目前已在北京东南西北布局4家大中型养老机构及130家养老驿站，实现了北京主城区的全覆盖，并通过智慧养老管理平台，推行智慧系统+智能终端+专业的机构社区居家养老服务新模式。 ——半年前，中国养老行业资深学院派专家乌丹星主编了《中国养老产业龙头企业研究报告—以诚和敬为例》一书，该报告以诚和敬为典型案例，从投资选址、产品策略、运营标准、管理模式、发展思路等方面进行了全方位的深度分析解剖。 两个即将关停的项目： 诚和敬目前在北京地区布局了四家长者公寓，即将关闭的亦庄项目、朱辛庄项目是四家机构中床位规模处于第一和第二，运营水平也是相对最好的。 ——亦庄项目：建筑面积约10000平米，开设了200张床位，床均面积50平米，美式风格。楼内40%空间为公共活动区域。还拥有2万多平米的室外园林景观，设有健康步道、四季花园、自助农场等。价格在6000元/月—10000元/月之间。2015年开业，目前在院老人有100多（有些老人包房）。 （以上图片来自诚和敬官网） ——朱辛庄项目：建筑面积65000平米，床均面积93平米，美式风格。具有独立活动院落，绿化率达到50%以上。共有床位700张。是诚和敬打造的“旗舰型养老机构”。价格在7700元/月—15000元/月之间。2018年开业，目前在院老人约100位。
（以上图片来自诚和敬官网） 这两起停业关闭事件，一些业内人士认为核心原因还是因为项目持续亏损，且经过种种经营分析和财务测算，均无法实现盈利的可能。两家机构很大的床均面积、加上前期高昂的建设和装修成本，导致项目的运营成本极高。 诚和敬在亦庄项目的价格区间在6000元/月—10000元/月，在北京市场是有一定的接受度的。尽管这个定价有项目启动初期的不得已，但应该说也是诚意满满的。只是以亦庄项目的物业租金、床位数及床均面积、建安成本、以及引进的国外服务、照护、餐食体系。按照这个价格继续执行，对于亦庄项目而言，可能床位收满了也还是不盈利。 朱辛庄项目的价格区间在7700元/月—15000元/月，相信在北京也是偏高的。这个价格应该是诚和敬完全根据投入成本，以我为主、由始及终计算投入后制定的。但是项目投入运营以来，床位收住却差强人意。始终无法突破。由此也能看出，投资者的初心并没有被市场和消费者接受。 找不到实现盈利确切的方法步骤，继续盲目，只会在亏损的泥潭里越陷越深。 关停就是止损唯一正确的方式。 关键提问： 在诚和敬的项目布局中，还有两点值得投资者和管理者思考和探讨： 1、诚和敬在北京主城布局了130家养老驿站，服务人次280万，有效覆盖北京15万老年人口。为什么在养老驿站和长者公寓之间没有形成转介绍业务？ 行业的很多投资者和管理者都认为，布局了社区养老网点，就可以形成销售漏斗，通过社区养老网点向养老机构输送住院老人，为什么诚和敬社区布局众多，却未形成转介绍规模效应？ 2、诚和敬根正苗红，自带光环，相信这家机构可以深入到北京各国企、央企、政府机关开展各类公关营销活动，品牌影响力和可信度天生胜人一等。这么好的资源，似乎并没有帮助机构取得床位收住突破。为什么？ 在很多养老机构想象中很美好的两个销售渠道，好像并不能给机构的收住雪中送炭。值得深思！ 几点思考： ——对于养老机构的投资者来说，物业规模、物业租金、床均面积、建安成本、运营成本，都是机构的生死门。如果你在每一项的投资上都做加法，并希望藉此提高价格，消费者的反应可能多半会让你失望。 ——养老机构也是企业，除了承担社会责任，企业的终极目标还是要有盈利。 ——未来的养老市场，没有蓝海，只有红海。未来会有一堆定位中高端的养老项目走向关停，这是行业发展的必由之路。 ——2020年，大量的养老机构的收入与去年同期相比，均有不同程度的下降。投资养老实体机构，需要谨慎的乐观，不要盲目的自大。【整理摘编：时英平】 |
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