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近几年来，人们越来越发现，曾经大街小巷繁华无比、人员熙熙攘攘的商铺越来越变得冷冷清清，很多商铺纷纷都在关门或者转让，有的商铺换手率非常高，不仅品牌店、服装店、日用品店是如此，就是人们以前认为的餐馆刚需消费也是越来越萧条，很多餐馆勉强维持，有的餐馆甚至关门大吉，实体店大面积关闭，到底是败给了电商还是租金？抑或是消费降级？ 首先，实体店的大面积萧条确实有电商冲击的因素，毕竟电商购物对人们的消费习惯形成实质性的颠覆随着电商的发展，大众消费习惯已经发生了重大的转变，商场购物已经有部分被网络购物取代之势。 以前在没有电商出现之前，大家购物的时候基本上都会到实体店去购买，逛街成为一种购物方式和生活方式；最近几年随着网购购物的兴起，人们越来越多地习惯于通过网络购物满足自己的消费需求，特别是日用品和小商品、食品，电商购物突破了时间和空间的局限，最大限度地实现了跨地域的交易实现，不仅大大提高了大家购物的便利和效率，更重要的是交易成本也大大降低。而线下零售由于辐射区域的局限和商品种类的局限，更重要的是有较大的租金成本、进货成本和店员的人工成本，自然在价格上和商品的齐全程度上难以与网络购物竞争，从而受到较大的冲击也是必然的。 从数据看，网上零售已经占据整个社会商品零售的五分之一，2019年全国社会消费品零售总额411649亿元，比上年名义增长8.0%；其中除汽车以外的消费品零售额372260亿元，增长9.0%。2019年全国网上零售额106324亿元，比上年增长16.5%；其中实物商品网上零售额85239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长30.9%、15.4%和19.8%。可见，电商不仅形成对实体店销售的替代，而且还有发展越来越快增长的趋势。 从快递行业的发展也从另一个方面看出网络购物的发展程度和规模，国家邮政局发布的《2019年度快递市场监管报告》显示，2019年快递业务量超600亿件，增量再次突破100亿件，对世界快递业增长贡献率超过50%；快递业务收入超7000亿元，占GDP比重达7.6‰，收入增速是GDP增速的4倍；快递业从业人员超过300万，新增社会就业20万人以上。 由于网络购物的快速发展，对零售实体店必然会形成较大冲击，在快递小哥大街小巷穿行不息的同时，零售实体店的消费者却越来越少，这就是冲击的结果。
其次，实体店的大面积关闭确实也有租金比较高的因素，毕竟在实体店销售受到电商冲击的大背景下，租金高已经成为实体店的最大负担商铺的关闭和转让，不仅仅是电子商务的冲击，也有房租上涨、人力费用上涨等因素，而且不仅仅是小商铺，那些大商铺、大超市也是如此，仅2017年上半年，沃尔玛、玛莎百货、崇光百货、家乐福、卜蜂莲花、百盛百货、华堂商场、华润万家、北京华联、太平洋百货等人们熟悉的所有超市、百货都躲不开“关店潮”的魔咒。 实体商铺面临线下同行和线上网购的双重冲击，随着网购越来越流行对实体店形成强有力的冲击，而各种外卖的发展也对餐饮实体店形成了较大的冲击；更重要的是，实体商铺门店租金越来越高，房租压力对商铺经营者压力较大，如果再加上水电、物管、人工、耗材、机器折旧等费用，对经营者的财务有很大的压力。 一方面是商铺由于电商的冲击而冷冷清清，另一方面高昂的租金却成为商铺的硬成本，这对于实体门店形成较大的压力，并因此可能会改变未来商铺的形态：一种转变是大量的商铺转换成餐馆或者食品小吃店，在北京的一些小区商圈，很多商业门店越来越少，大多改成了餐饮和小吃店；第二种转变更是透露着经营者的无奈，即“割铺”。 据媒体报道，在成都多个商圈出现了很多“割铺”现象。什么叫割铺现象呢？“割铺”现象是将传统的一家店铺分别进行多种经营、几家商家合租商铺一起经营的现象，有的一铺两割、有的甚至一铺三割。如位于光华商圈一家干洗店一分为三——分别在西侧和东侧各隔出一间4平米左右的小店铺和一间6平米左右的小店铺，一家卖手撕烤兔，一家卖各种糕点。这种所谓的“割铺”现象在春熙路、盐市口、骡马市等传统商圈，以及城南、城东的新兴商圈“都屡见不鲜。干洗店兼卖烤兔、火锅店有人卖油条早餐、卤味店里的一半还卖花、小吃店白天卖面条、饺子店晚上卖烧烤、小龙虾和啤酒等这种特别有趣和让人觉得不可思议的事情就这样神奇的发生了。 为什么出现这样的现象？与各种实体店纷纷关闭的原因相同，租金成本对实体店的经营形成了巨大的财务压力和负担。
其三，无论是说消费降级还是消费理性，对过度消费的抑制都会对实体店产生非常大的冲击和影响有的人认为，目前我国的消费从盲目消费、过度消费转向理性消费，有的人则认为我国已经处于消费降级的时代，无论怎样，都会对实体店形成非常大的冲击。 与实体商铺冷冷清清相对应的却是，电商却一直以低价为自己的营销策略，某宝是如此，某东是如此，而某多多更是以更低的价格颠覆人们的商业模式。 年初以来，人们发现一家拥有3.4亿用户的低价竞卖平台一年竟然有2000多亿元销售额的时候，人们认为消费者的消费水平在向低价延伸，人们更追求低价格的消费；如今，以低价异军突起的电商平台2020年第三季度实现营收142.10亿元，相比增长89%；2019年10月1日至2020年9月30日，平台GMV累计1.46万亿元，同比增长73%。在第三季度平台APP的平均月活用户数已达6.43亿，单季度增长了7460万，同比增长50%，目前的用户量已经超过某东，直逼某里。 低价、低价、再低价成为电商平台最重要的营销策略，被人认为进入了“一口榨菜一口二锅头，骑着摩拜遛一遛，购物用‘9块9包邮’……”的消费降级时代。当人们吃着涪陵榨菜，喝着二锅头，出门共享单车，购物拼多多……所映射的不是老百姓真的没有钱了，而是消费降级和消费理性的回归了！ 有专家认为是房价限制了一线城市人群的消费能力，有的专家认为是过度消费后人们回归消费理性而导致消费价格的合理回归。但无论如何，在目前严格信用卡约束、严控消费信贷、严格消费用途管理和严打借贷逾期的失信行为的大背景下，都会抑制大众的消费欲望和消费行为，从而对实体店形成负面的影响。 在面对电商冲击、租金造成的财务压力之外，消费行为的理性等都对实体门店产生非常大的影响。（麒鉴）
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