|
最近大家开始提“板块轮动”这个词， 提的有声有色，提得才高八斗， 仿佛此词一出，便可指点江山，激扬文字。 板块轮动，真的就是这个板块涨完那个板块涨这么简单吗？ 当然不是。 如果楼市都像大家这么好分析和猜测， 真的是谁都可以开号写文了。 最近各种新号倍出， 十四看到了像十四这等楼市自媒体新力量的崛起， 沈阳百姓们有了更多的指导者， 数据和资料也越来越全面， 观点也越来越正能量和客观， 大家也越来越重视楼市，也越来越懂楼市—— 这才是好事。 否则，像原来的我们， 有太多被身边不负责任一棒子打死某楼盘的朋友存在， 耽误了自己于楼市的大好前程。 如果一个小区，只有几家懂楼市，那这个小区的二手增值可就真费劲了。 反之，如果一个小区的业主，都懂楼市，都关注楼市的变化， 那这个小区的增值，也就指日可待了。 言归正传，十四今天就来粗浅的梳理一下板块轮动的几个维度： 维度一——区域轮动： 这第一个维度，就是大家最好理解的区域轮动。 比如， 沈阳目前的天花板， 是以雅颂和宝能为首，新世界、金地峯汇为辅的金廊延线的3万+的板块， 而平民百姓的天花板板块， 则是最先补涨和暴涨的长白板块， 然后2018年轮到东湖板块补涨， 然后2019年轮到新市府板块补涨， 然后是铁西主城区补涨， 然后是丁香湖补涨， 然后是张士补涨， 然后是于洪新城补涨， 然后是东沈河补涨， 然后是大东区补涨， 然后是沈北补涨…… 所谓补涨， 就是地价逐渐增加，百姓逐渐感受到某一板块的价值在逐渐凸显， 给了相应区域的百姓更加强有力的购买信心。 而有天花板带头，沈阳整体房价的预期就会更有持久性： 比如龙湖拍出的18300南塔地王。 地价卡在这个价位，长远的楼价门槛已经摆在面前， 那些个比这个地价还低的楼盘， 我们还有资格嫌弃它贵呢？ 但板块补涨相对宽泛，也最好辨别，不容易帮助大家筛选出具体楼盘， 所以， 接下来，就要考虑的下一个维度： 维度二——价值轮动： 再看此图： 重点看两个区域——一个是铁西，一个是北皇姑。 铁西主城区的二手房增值幅度其实很多比较慢，增值幅度也不高。 可能有铁西区学区也较弱， 可能有铁西区主城区房龄也较老的原因。 但，随着铁西今年二环内附近的一些地块地价攀升到8000以上时， 主城区的较新的楼盘价值，将会跟着水涨船高—— 这就是价值轮动， 只不过，这种轮动方式慢于第一种的直接地价的刺激。 包括北皇姑的万科金域华府，保利溪湖林语等楼盘， 学区加持是一方面，北皇姑地价逐渐攀升也是一方面， 更多的是当北面的沈北的区域的地价开始跨三奔四破五时， 那北皇姑的二手价值自然被夯实， 二手卖家自然也是信心满满，随意加价—— 所以，当板块轮动和价值轮动相结合的区域， 就是大家可以重点关注的区域。 维度三——产品轮动： 2018年，之所以东湖的华润长安里和龙湖天璞能够在沈阳脱颖而出。 是因为当时在改善领域的市场， 其他版块的对手不是在娘胎里，就是技不如人。 所以改善需求外溢，部分群体落根在东湖。 而2019年，当新市府的改善楼盘雨后春笋般出现， 东湖的热度就相应减少—— 唯一性不在，再加上产品短缺，再加上对手实力超越， 产品轮动，也由此产生。 维度四——需求轮动： 2017年以前，沈阳更多的还是刚需的天下， 大多数楼盘卖得好的户型，基本都在100平以下。 而转眼到了2019年，基本上主要区域的核心楼盘的最小面积， 都是95平以上。 只有沈北和苏家屯以及东三环以外的楼盘， 才会主动降低门槛，给刚需需求留点余地。 但专业数据公司瑞达思已经给了我们方向： （此数据来自沈阳瑞达思云数据中心，客观公正） 小三室，将会成为未来的主流趋势。 想投资的朋友，一定要重视数据， 群里面每当有人分享90多平三室的户型图， 总是有人想都不想上来就说句，空间好小啊。 90多平，还不让赠送面积了，能设计出来就不错了。 你也不买， 就别影响那些想自住的刚需者和想投资的投资者的心情了好不好？ 这个社会如果多点懂得“己所不欲勿施于人”的朋友， 那将会多美好。 好了，最后， 十四总结一下“板块轮动”的四个维度： 区域，价值，产品，需求。 今天，只是深入浅出的大概解释了下各个维度的意思， 接下来几天， 在讲到沈北和北皇姑， 讲到于洪新城，张士和铁西等内容时， 会再补充讲解。 到时， 欢迎大家继续批评指正十四的疏漏， 帮助十四更上一层楼。 最后，大家还可以在结合十四的这篇文章： 多角度分析沈阳楼市， 你会得到更客观的来自于自己内心的答案。 凡事有特例，客观不扛精。 我是十四少： 一个对沈阳房地产市场持有积极乐观态度的业余房产爱好者。 哪里有价值增长， 哪里就会出现十四少的文字。 十四有粉丝群， 请扫描十四的个人微信二维码， 进入十四的大家庭， 和十四以及其他朋友进行深度的交流。
|
|
|
