 暴雷背后：房屋作为基本保障和资产的双重属性 张之琪：先跟大家介绍一下长租公寓暴雷的原理。长租公寓服务类似于一个租房中介，它的创新点在于租金来源，其中一共有三方，一方是房东，一方是长租公寓的公司，一方是租户；长租公寓签下了一个房子后，会以月付或者季付租金的形式向房东付钱，房东委托它把这个房子再租出去。租客和长租公寓之间就有点复杂了，租客向一个资金方——可能是消费贷公司或者银行——一次性贷款一年的房租，把钱一次性交给长租公寓，然后租客按照月付或季付的方式向银行还款。就是说长租公寓公司是按年收钱，但付出去的钱是按月的，所以公司就会有一个资金池，这大笔的钱就被用来扩张、占领更多的市场——这个过程中会有所谓暴雷的风险，因为这个资金池是无法被监管的。这可能导致一个情况：租户已经贷了一年的款，把钱给了长租公寓的公司，但是长租公寓的钱已经被烧光了，没有办法付给房东，解决的办法就只能跟房东解约。房东解约后自然就要把租客赶出去。这就是现在我们面临的租客被驱逐的问题。 傅适野：对，这相当于把风险直接转移为了租客和房东之间的冲突。我有一个朋友也面临这个状况，她向中介预付了一年的房租，是现金而不是贷款，后来房东告诉她这个房子不租了，让她15天内搬走，于是她在全年租金没有拿回来的情况下，又被迫搬了一次家。不管租户是不是用租房贷的形式，核心逻辑就是中介需要中间的差价，用这一笔钱去运作和扩张。梦琪的研究里也包括付定金的预售房，这个逻辑跟我们刚刚讲的“中介先拿到这一笔钱，然后再去扩张”的逻辑是不是有点类似？ 王梦琪：确实有类似的地方。先解释一下商品预售房制度，很多人买的“期房”就是商品预售房制度下的产物。期房和现房是两个概念，期房是你买的时候房子还没有盖出来，你付了钱之后——可能过两年或三年，快的话可能一年几个月——可以拿到钥匙。 预售房制度的运作逻辑是房地产商先向政府拿地，拿到的地可以通过抵押获得贷款。房地产商一方面要用这个钱找承建方来盖房子，另外一方面想要尽快实现资金回笼，方法之一就是把还没盖好的房子先卖出去——这就是预售。预售需要有预售许可证，拿到证之后房地产商就可以卖房了，如果全卖光的话，资金其实很快就回笼了。现在拿预售许可证越来越难了，在以前，如果政府很需要开发商来投资、带动本地地产经济，政府可以把标准弄得很松，比如你的房子刚刚才打地基，我就给你预售许可证，现在可能是要求你盖了二层楼或符合其他标准。这就是商品预售房的制度。 长租公寓的形式和商品预售房制度，其实都是住房金融工具化的一种表现：住房变成了一个金融工具。在这两个过程中，房子给开发商或者长租公寓平台建立了一个杠杆，让它们有能力获得大量资金，但他们不一定用资金直接盖房子，而是投资新项目或者扩张业务范围。另外我们也看到很多关于烂尾楼的报道，人们把一辈子的钱投进去，最后却没有房子。烂尾楼和长租公寓暴雷的事情，反映出来的都是当房子金融工具化之后，金融收益和金融风险在分配上的不平等现象。 张之琪：刚才梦琪提到“加杠杆”，我想到在一个采访里，一个做长租公寓企业的人说，我们这行其实利润率非常低，不加杠杆的话很难维系下去。为什么利润率非常低？因为中国的租房市场本身利润就很微薄。有数据说我国租房市场租金的回报率（年租金除以房价）在2%左右，可能北上广这些大城市会更低。我算了下，我现在租的房子回报率是1.8%，还不到2%。就是说，如果我有一个房子，跟我的房价相比，我出租的价格其实是非常低的，所以这是一个不太理想的投资。而一些欧洲国家的租房回报率可以达到5%，在这种情况下，出租就是比较好的投资方式。低回报率导致作为中间商的长租公寓的收益会更低，因此它无法单纯靠提供中介服务维系下去，必须要加杠杆。 王梦琪：看一下租金回报率和租售比（房租和房屋售价的比率），就会觉得在中国买房不如租房，租房是绝对合算的。但是现在我们看到的情况恰恰相反——大多数人都想买房，而不是租房。我当时做研究跟这点有一定的关系，但在刚开始做田野的时候，我并没有想清楚自己要做什么研究，大概是做到一半，发现这个情况很有趣，然后才慢慢开始关注“刚需”这个概念。  ”刚需“背后既有阶级建构也有道德诉求  王梦琪：我补充一点，人们都倾向于买房而不租房的另一个原因，是目前还没有租售同权，就是说买房所获得的很多附加价值是一个人通过租房得不到的。现在法律法规缺少对租房者的保护，一旦暴雷，房东立马可以赶走租户。另外，买房会获得很多附加价值，这些价值甚至难以用财富衡量。早些时候，在很多地方买房可以获得当地户口，有了在某一个城市的市民权，你会感觉自己变成了一个真正的新南京人或者新上海人。 除此之外还有学区房的问题。现在很多好的小学要求的不仅仅是户口，还要看你在这个小区有没有买房，甚至有的会根据你买房的时长来排位——10年前买房的人优于5年前买房的人——我觉得这种排位很恐怖。 傅适野：租售不同权这点，我有些感同身受。前一阵我的房东突然说要卖房，中介问我能不能过来拍照，有时他会提前一两天说，但有时可能是他上午说当天下午要来看房，我就很火大。我后来在微博上说了这个事情，有个在日本生活的女生回复说，在日本，如果租户还住在里面，中介是没有权力带别人来看房的。我觉得中国的租房市场并不保障租户的各种权益，导致租户暴露在高风险里。 我之前的观念是，我们可以不买房，我们可以像项飙在《扫地出门》序言里说的“过一种不占有的生活”。但当我真正面临这种风险的时候，我会觉得自己好脆弱，好像只有我买一套房子才能缓解这种脆弱；但一想到买房我还要背房贷等等，感到买房又不是一个很好的选择。我们好像永远都处在这种漩涡里，不管是租房还是买房，都是很艰难的。 张之琪：项飙在那篇序言中也提到，人们看到了很多人遭驱逐的境遇，大家会倾向于认为我要有套房，我做房奴总比被驱逐要好；但驱逐和占有之间的关系，并不是越多人占有了房产，这个社会里被驱逐的人就越少，而是恰恰相反，项飙认为驱逐是占有的前提。 他也提到了“家天堂”这个观念。项飙举例说，在英国维多利亚时期或当代美国，购房比例非常高的时期也是无家可归之人最多的时期；而住房保障相对较完善的国家，比如西欧和北欧的一些国家，人们买房的意愿反而很低。所以他说，占有和驱逐间的关系不是我们想象的那样——因为我们恐惧被驱逐，所以大家都去占有，似乎所有人就获得了安全感。 傅适野：项飙也提到了“家天堂”观念中对于家的双重异化。当人们觉得只有家这个空间完全属于自己、只有房子才是能提供保障的东西时，房子就变成了每个人都要为之奋斗的目标，这是把家给异化和工具化了——这也是梦琪之前强调的“家的金融化”。 在这种情况下，人的价值反过来也被异化了，衡量人成功与否的一个标志，变成了看你能不能买得起房，你在大城市买房才算是一个成功的人。而当家被金融化为资产后，它又经历了一种意识形态上的异化，成为了个人价值的终极载体。项飙提到，我们为了买房要承担更多的工作折磨，工作反过来又让家这个避风港显得很珍贵，而人之为人的基本需求——也就是住所——成为了我们全部的奋斗目标，成为了人之为人的手段。 张之琪：梦琪在论文里也提到，刚需有一种moral leverage的意义，就是说如果我买套刚需房，就证明我对我的家庭有承诺，证明我重视家庭，因此我是一个靠谱的、努力上进的人——这有点像项飙讲的，房子反过来定义了我们是谁。如果没有房子，你能不能娶到老婆，还有当你没有房子的时候，你要怎么去向社会present自己，这也是大家觉得要买房的一个原因吧。 王梦琪：为什么人们会说自己买房是刚需，因为居住是人的基本需求；但很多人觉得我买房是因为我想有个家，其实，家和房并不是两个完全等价的概念。我的理解是，人对于家的需求是普适性的，很多时候一个人通过家来实现你和世界的连接，通过家来定义你自己，这没有什么错，就像我们会说自己是哪里人，或者要选择什么样的地方作为我们的家，这些是很正常的。 现在的问题是，我们和家之间的关系，有点被我们和房的关系取代了，或者说当我们想象自己有一个家的时候，我们没有办法去想象别的方式，只能想象我们要去占有一个房子，我们只能去想象“占有的逻辑”。所以项飙说的“勇于不占有”，是说我们怎么样能够去想象一种替代性的愿景，我们能不能够跳出这个框架。 但对个人来说，跳出这个框架是很难的，如果以一己之力和整个系统对抗，你会深刻地体验体会到自己的脆弱性。所以不是说要通过个体去想象如何勇于不占有，而是去想象我们作为一个集体，有没有勇于不占有的这条路可以给我们走。新中国刚成立的时候，出现过一些跳出房屋私有逻辑的住房改革，比如把原来属于一户人的四合院分了，每个房间住一家人，以前的屋主也只能住在其中的一间小屋子里；此外还有很多这样的社会实验，去看人们能否不用占有的逻辑，来让大家都获得家。 刚才提到了“家天堂”的概念，“家天堂”好像意味着没有其他人来打扰我，这里是完全属于我的——这套想象跟占有逻辑也高度相关。但当我们说，家是我们和世界产生联系的一种方式时，这个联系不仅是和物或者空间产生联系，同时也是和人产生联系。当我们提到家的时候，你和周围人的关系是很重要的，包括你的家人或邻居，这也是一种很重要的家的想象。为什么我们现在说到家，大家都会想到要买一个完全属于我的房子，要有一个私人的天堂？我们能不能够跳出这种逻辑，能不能有其他替代性方案？ 傅适野：你在讲预售房的文章里提到，当地政府和预售房地产商有很密切的联系，所以政策会很大程度上影响这件事情；另外资本是逐利的，你在文章里说资本有一种时间性，它已经着急到不能等待这个地修好，修地的同时也开始卖房。这也很像大卫·哈维提到的，资本在空间上会去到最前沿的地方，在时间上也是不断加速的。你觉得在这种情况下，替代性的方案是可能的吗？ 王梦琪：我觉得——感觉要为人类学打广告了——人类学的理论还有它积攒的实证资料，其实在告诉我们，人类社会有很多不同的方式去实现和他人的共处，资本并不是唯一的逻辑。在做田野的过程中，我们可以看到主流之外的各种可能性。今天我们生活在主流社会里，听到主流媒体的话语，包括看房地产商的广告，这些都会让人不由自主地卷到资本积累的逻辑里，然后你会觉得这个逻辑特别强大，似乎这是唯一的逻辑。 人类学的价值就在于让我们看到不同的逻辑或社会运行方式，替代我们当前资本积累的、内卷的运行方式。具体能不能替代，要看有没有足够多的人去勇于不占有，去相信不遵守资本的逻辑，我也可以过得很好，同时也要看在制度层面有没有改变的可能。  张之琪：刚才适野提到，我们是在买未来的房子，为未来付款——我觉得这种意识在中国挺普遍的。大家活在一种奔向未来的状态里，现实仿佛在这个环节里缺席了；大家为着未来的东西努力，但未来究竟是什么，是看不清楚的，项飙用蜂鸟做比喻，形容一种不停扇动翅膀、实际还在原地的状态。当我们想象房价的时候，为什么不能想象它将来会跌？是因为在没买的时候，我就已经想象到我拥有房子之后的样子，如果我拥有了房子它就不能跌了，大家想的不是买房的这一刻房价是高是低，我能不能支付得起。这是一个很奇怪的时间性，好像人们都在过一种提前的生活。 傅适野：是的，梦琪在文章里提到，她去过一个金碧辉煌的售楼部参加活动，活动展示的 PPT上有一句话是，“生命本身在不断贬值，财富积累维持着尊严。”这跟之琪说的一样，地产商怎么样教育你买房，就是你现在不买就亏了，你越晚买就越买不起，你要花更多的钱。 王梦琪：对，而且过去20年的经验告诉我们确实是这样。当时我做研究的那个中介还有一个说法叫“年首不买房，一年又白忙”，这确实是真的，如果你年初没有买房，你一年的工资都比不上房子上涨的价格。房屋的财富增长速度远远大于人们的工资收益，普通人也是看到了这些实际的证据，才得出所谓普通人的理论——刚需理论。 张之琪：梦琪在论文里也提到，售楼部的人会说，这些所谓的'穷人'，可能因为买不起这个房子而犹豫观望，但越犹豫就越买不起，这里的逻辑是穷的人会变得更穷。我联想到像我父母一辈，比如说60、70后的人，他们认为自己跟身边人拉开财富差距的的原因就是下手快慢的问题：那个年代的一些人不习惯超前消费，但是有一部分更敢于早下手买房的人，和同龄人或同等薪资的人相比，财富会多出非常多。 王梦琪：对，但这两种人的区别很细微，可能一个人是很偶然的机会先买了房，后来发现原来买房是一个正确的决定。这里面的两个决定因素是中国过去20年的经济腾飞，以及国家把房地产作为支柱产业来发展的政策。所以很多时候我们的命运是被一些大的东西所决定的，今天来看会觉得当时有幸存者偏差，这种偏差造成了一个巨大的差距：有房的人和没有房的人。 张之琪：梦琪在论文里也论述了国家的政策，其中很有意思的一点是，刚需这个词如何同时关联于政府的调控和市场的规则：一方面我们说，住房要市场化改革的原因是大家有这个刚需，大家都应该过上物质条件更好的生活；但另一方面也是因为每个人都有所谓的刚需，住房就不能完全交给市场，让很多人都买不起房，所以国家要出手调控，这也关联到房子作为基本保障和资产的双重属性。而在长租公寓接连暴雷后，所有人都把目光投向了政府，认为这个事情只有政府出面才有可能得到解决。梦琪觉得政府应该扮演什么样的角色？ 王梦琪：政府应该扮演重要的角色，保护弱势群体的需求。在田野中我问买房的人，为什么你们觉得房价不会跌，有人就会说，政府肯定不会让房价跌。他能够这样说，我觉得还蛮好的，最起码在他的认知里面，房屋市场不是抽象模型建成的，大家都意识到买卖房屋的行为存在道德性。在美国或者英国，很多人会觉得政府参与越少就越好，因为人们把市场想象成了单纯由供需决定的抽象市场，但是现实的住房市场永远不可能是这样，因为土地是一个稀缺资源，需要有政府这样的非营利性第三方存在。  和买房捆绑的爱情、婚姻与户口 傅适野：最近几年有一个新的风潮，很多人觉得如果我们是所谓的独立女性，我们可以自己买一套房。影视剧里也经常有这种桥段，比如《北京女子图鉴》的女主角最后用自己的钱买了房；我身边也有很多女性朋友会自己在北京买房，可能是爸妈付首付、自己付月供的方式。那在女性自己买房，或者男女双方一起买婚房的时候，具体的协商是如何发生的？ 王梦琪：这种协商有很多不同的情况。如果说大家都在占有的逻辑里行动的话，女性自己买房确实是不错的选择，等于拥有自己的资产。婚房这个事情很有意思，好多人说它是中国传统，但中国传统里的婚房和现在说的婚房不是一回事：以前的婚房指的是女性结婚的时候，男方家人给女方准备一个屋子作为新房，这里不存在产权的问题，因为女性嫁入男方家，就成为男方家庭财产的一部分，这跟现在夫妻一起买房是不太一样的。 现在买婚房被理解为是男性的责任，一个男性要成为有男子气概的、理想的丈夫，就应该有一套房子。在我关注的刚需群体里，很多男性是很难买得起房的，他会怎么做呢？他可能会说我们男女双方一起买房，但作为男方我一定要出首付，至于贷款怎样贷无所谓，而女方可能条件比较好，有公积金，结果就是用女方的公积金去贷款，但男方一定要出首付——首付就变成了一个象征男性的付出和荣誉的东西。 婚房的话语对女性也是一个陷阱，它强调男性的责任，但事实上男性买了婚房后，女方到底有没有产权？如果婚房完全是男性买的，只写他一个人的名字，女方是没有产权的，她的很多付出是隐形的。之前顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）说中国的房价是丈母娘推动起来的，这种说法完全无视在房地产市场中获益的、更强大的群体，而是把责任全部放到了女性身上。 张之琪：因买房纠纷而分手的情侣在现实生活中蛮多的，梦琪在研究里有没有遇到这种不可调和的矛盾？ 王梦琪：我研究的群体都是来到房产中介准备买房的，所以没有看到因买房分手的情况，但是有在这个过程中很纠结的小夫妻，比如买房买到一半，忽然说这个钱我们要重新商量下，谁来出这部分钱，谁来出那部分钱，这其中有很多夫妻双方以及双方家庭之间的博弈。 张之琪：站在男女双方的角度，这件事好像都讲得通。对男方而言，买套房子可能倾尽祖上两代人所有积蓄，所以他会担心万一婚姻破裂了，我一半的钱瞬间就没了，我就吃了很大的亏；对于女方而言，婚姻包含了很多责任，比如生育、抚养小孩和操持家务，如果他们分手了，女方获得不了任何补偿，如果有房子的话至少她可以拿到一部分所谓的经济补偿。这导致在买婚房这件事情上，双方都觉得自己很委屈。上一期我们也聊到，在今天的中国，爱情、婚姻和生育捆绑得很紧，导致大家在其中都得不到自由，其实还有非常重要的一项因素是房子。 王梦琪：改革开放之后，很多地方政府拥有了自主发展本地经济的空间，每个地方政府都想把地方经济搞好，会引进地产商来投资，很多政府的人会认为，房价高就代表本地经济发展得很好。有时我忍不住就会想，你在一个城市买了房，就等于你在这个城市参股了，为这个城市未来的发展投资，而现在北京上海表示已经不需要你参股了。 傅适野：这里面也有一种我们刚才聊到的时间性，你现在参股，将来会有更多的回报，但回报能不能兑现还另说。 张之琪：对，还有一点是政策的瞬息万变。当我们遵循资本的逻辑，可能预期几年之后会有什么样的回报，但可能中途政策变了，你的预期就无法兑现了。长租公寓也是跟政策紧密关联的产业，在2017-2018年的时候，政府鼓励租房市场的发展，也强调了所谓的租售同权，鼓励长租公寓发展ABS（资产证券化），就是说可以通过一些金融手段来加杠杆或融资，在这个过程中很多长租公寓的企业发展起来；过了两年，发生了一波小规模的暴雷之后，政府就开始收紧政策，企业拿到融资或贷款变得不太容易，于是企业想到一个办法，就是从租户手里先弄来一笔钱，然后用这笔钱来扩张，这就埋下了更多的隐患。所以这个政策在这一系列事件里也起到了一定作用。 王梦琪：对，我田野里遇到的很多中介会说，中国的房地产市场是“政策市”。什么是政策市？就是说判断市场怎么样，你要去看政策。当时南京的政策是控制房价，买房需要一个许可证，这个政策一旦收紧，交易量立马就跌下来了，反之亦然，所以业内人都知道要看政策。  |
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