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最近，房产君的手机又被打爆了。 各路中介，三番五次向房产君推荐，老黄埔文冲地铁站附近，冒出一个全新盘，价格笋的很，而几个网友也跑来了解情况。 一查，均价1.4万/平，总价50万就能买套屋，确实诱人。 这样的项目，房产君怎么会不去现场呢？ 抵达项目后，发现价格是真实的，这在住宅均价3字头的黄埔来说，有足够的吸引力。 想必很多人会疑惑，这是小产权或者卖使用权的公寓吧？继续往下了解。 一：软件CBD，这名字够豪横。 先了解一下这个项目。 | 中国软件CBD营销中心 一提到中国软件CBD，很多购房者会陌生，这实际上是一个以区块链为依托的国家级创新软件产业示范基地。 头衔是不小的。 | 项目引进多家知名企业 再者，项目由科城状元里（投资）有限公司主导开发，投资约50亿，占地10.5万平，规划总建筑面积45万平。 其分成软件产业区、国际商务区、科创展示区、创新创业孵化区及商业配套区。 在建筑布局上，分为2栋超高层（销售介绍称是高约180米的双子塔写字楼）、多栋高层及小独栋。 | 项目沙盘 销售透露，项目计划引进500家软件企业，有4万人在这里工作。 二：使用权公寓，回报能到6%？ 好了，再看产品，目前中国软件CBD推出市场的，是使用权公寓。 在知乎上，也有买家表示，在签合同时，发现是使用权性质。 使用权公寓和产权公寓有什么区别？ 最简单来说，就是产权公寓，业主个人是有房产证红本的，而使用权公寓，个人是没有房产证的。 广东诺臣律师事务所，执业律师陈旺在回答知乎网友时表示：使用权公寓法律性质为租赁合同，而且往往超过二十年最长期限，开发商一次性收取几十年的租金，本质上有非法集资的嫌疑。 陈旺分析，这种公寓，对购房者缺乏保障。一旦开发商资金链断裂，购买者血本无归。 而房产君则认为，科城状元里（投资）有限公司，由国有企业科学城集团主导建立，这会让项目的安全性有所增加，但也需要谨慎对待。 | 中国软件CBD区位图 接着我们来分析一下，使用权公寓的利弊。 在利的方面，总价低，不限购，转手的限制几乎没有，在不爆雷，且区位优势好的情况下，出租回报率会高过普通住宅。 而在弊的方面，没有个人产权，一旦开发商出现资金链问题，就会有血本无归的风险，而且租赁合同未来如何转手，还没有业主操作过，需要时间摸索。 同时，《合同法》规定房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以，部分开发商会承诺，超过20年的租期为赠送，这是在打擦边球。 此外，使用权公寓的回报率，不能听取销售的一面之词，而要去项目周边的中介门店调查。 | 项目34平双钥匙实景图 有些项目为打消买家顾虑，会采用返租形式，不过一定要考虑清楚，返租是否靠谱，而且返租几年后，自己经营时，还能不能有这个租金。 比如中国软件CBD，34平双钥匙返租为3年，租金阶梯式递增，第一年返租2450元/月，第二年返租2550元/月，第三年2650元/月，未来预计租金可达3600-3700元/月，返租回报率约6个点。 而3年之后，可以自己出租，也可以继续酒店托管，但返租的租金需自己另外再跟酒店谈了。 各位亲们，这就是关键了，刚刚卖楼的时候，可以承诺返租租金，但3年后会有多少呢，没有人能保证。 | 建面34平双钥匙公寓户型图 | 建面34平复式公寓户型图 好了，这样的产品，各位敢不敢碰呢？ |
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