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最近关于地产公司“活下去”的话题讨论特别多。 到底喊“活下去”是想“逼宫”？还是“唱衰做多”吓唬其他人，然后借机收购？还是真的看衰楼市与经济？我们不得而知。 当时我就想到一个问题，开发商的房子是个商品，他的本质是用于居住，用于改善我们的生活环境与居住品质。 房子的价格受产品本身的建造成本，地段、品质、服务、配套等附加值以及客观层面上的供求关系、政治与经济环境、市场规律等因素影响。 但是，最近几年“炒房致富”被某些人蓄意传播，房子的“居住属性”明显让位于“金融属性”。而且在“赚钱效应”的冲击下，人们对买房这件事变得十分执迷与疯狂，开发商也因为房子“太好卖”，而似乎都忘了房子的居住本质！ 所有人都把房子当成了“一定会赚钱的筹码”！ 能赚钱？那就一定要抢啊！管他三七是不是二十一。 这恐怕就是中央一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的！”的主要背景。 这句话，不是说着玩的，他一定会见效。 当中国房地产野蛮生长的日子结束以后，当炒房客被打下去以后，开发商要“活下去”！精彩的活下去！核心是什么？ 答案很简单，那就是“把房子修的更好”！ 因为好房子更适合居住， 而房子的价值最终也将回归到其居住感受的本质上。 准确点说，就是通过提高房屋的建造工艺与环境、品质，做出更加符合人们生活需求，并能提升居家舒适感的房子，以帮助大家追求美好的生活。 是这个理吧？ 所以，这波行情过后，这几类开发商的房子并不乐观，购买需谨慎！
国庆节我去帮一个朋友“提前验房”，开发商叫做交房前的“客户开放日”，意思是交房前让业主提前去挑毛病，以此留一些时间整改，正式交房就会比较顺利。 因为这个盘交房很有代表性，算是风向标意义，所以我去了。 几点： 1、他是头几个“2017年地价上涨以后新买地，房子卖价并不便宜的TOP级”楼盘，做出来会是什么样子？值得关注。 2、“贵的”产品究竟会有多少品质提升？值得关注！ 3、大家常听到的“精装车库”“园林景观升级”“社区共享的新理念”“品质升级”，实物究竟是个什么样子？ 4、这是个龙湖的项目，想也不会太差，就当看热闹。 趁这个机会，我顺带分享一下验房的心得。 验房有三要素： 1、看环境 2、看公区 3、看室内 其中室内看的是质量，室外看的是品质。 【质量】是开发商的生存根本，是必须要有的，决定开发商未来能不能“活下去”。 而【品质】是选择题，它决定了开发商未来会不会“活的更精彩”。 对于消费者，【品质】在很大程度上决定了这个楼盘未来的升值能力。 验房中，室内的几点： 清水房简单，阴阳角垂直度、墙面地面的强度&空鼓&平整度、是否有渗水、是否有开裂、门窗的闭合效果、实物与规划图纸面积、尺寸的一致性等等，自己找工具很简单就看了。 装修房会复杂一些，很多质量检测（环保、材质、工艺）和功能测试（水电），建议一定要找个专业内行人（比如资深装修师傅），几下就看完了。 更为关键的其实是室外的环境和公区品质，决定了小区的档次！一定要重视。 这次看到的这个楼盘，还没有交房，我们相当于是去看的工地开放日，半成品，但说实话，能让人惊喜的亮点还是很多，也有很多品质升级之处。 有一些标准我认为大家可以做个参考。 最大的惊喜是，一个还没有交房的小区，景观和绿化的成熟度，居然像是一个至少交房1年以上的小区！ 大家都知道树木绿植需要时间去养成，要做到交房即成熟，肯定是花费很多成本去提前移植栽种，栽了以后又要花更多的精力在建筑施工过程中进行保护。 但这么做的好处就是让人有欲望马上装修入住！ 花园的隔断很有仪式感，要知道这类隔断在重庆龙湖只在江与城独栋别墅用过。而这个小区是联排。 说明成本提高还是有好处的... 别墅区的公共景观带很宽阔，宅间路也明显宽了，这说明对于公共空间利用度的大幅提升。 这次看的九里晴川一期据说是打造了至今为止，龙湖别墅园区面积最大，功能设备最全的儿童活动场地，全区一共有36个大小水景。 在2017年以后打出TOP系高品质的楼盘中，很多都提出了会在公区设置更多的业主交流互动、亲子互动、休闲运动、儿童老人活动场所。 龙湖过去叫“五重景观”，现在升级到了“五维景观”， 其中重要的一环就是增加公共空间，提供更多的交流互动场景给社区居民。 应用在这里，颠覆了别墅小区更多只是在室内活动的传统理念。其实这些是为别墅业主搭建圈子提供了场景。 托斯卡纳风格的文化石、涂料、木廊架，搭配石材门套线条，质感不错。 品质的提升，一需要硬件材料，二需要精心设计。 贵的材料有钱就能买，但楼盘的设计搭配，只有挑选靠谱的开发商，他才会有经验和精力去做。 地面石材拼花，还有很多处很有欧洲范的雕塑。 石材打造的水景体。 所谓高档，大量石材、雕塑、高档马赛克等硬景材料，不能少。 景观和公区的品质感非常重要，往往是通过较贵的材料和富有艺术感的设计师才能做出来。 当然，也没少看到我常说一个值1000块/平的物业保安。 最后，一个大气，有韵味和质感的园区大门，是整个楼盘的形象，必不可少。但还没做好，挡着了没看到。 （上面这些都是实景图） 遗憾的是精装车库封闭了还在施工，也没有看到。 这次看的是别墅小区，对室内情况几乎可以忽略不计，因为别墅装修肯定会大面积改动。重要的是小区环境景观与质感。 同时因为别墅没有公共入户大堂和电梯厅，这一点也没有参考性。 总结一下：
作为一个开始，未来1-2年，重庆将陆续迎来很多号称TOP系的高端楼盘交付。 因为当初售价都不便宜，所以消费者对建筑装修材料的使用、设计的合理性与艺术感、绿化景观的成熟度和名贵度、外立面、大堂和车库的高档感等等，都会有更高的要求。 我相信有的开发商会在建造成本投入上实际和有效的增加，也肯定有开发商依然还是抱着忽悠的套路去做。 所以，分化会越来越明显。好的越卖越贵，差的越卖越便宜。 谁能“活下去”，谁能“越活越好”，将会通过房屋质量和品质的呈现来明显区隔。 对于购房者而言，我一直说，未来肯定还会有行情，但绝不会是简单重复过去20年的老路子，随着人口红利迎来拐点，在存量房巨大的重庆，择优买入才是最正确的方式啊！ - End - |
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