回兴卖上了30000？西永开始抢房？重庆楼市有奇事！

1

南岸苏家坝立交下，出了一幢全国闻名的“网红独栋”！

 

如果用软文的标准口吻，应该这样描述：

他，绿植包裹，私密性极佳；

同时，享有超大花园，可耕种，可种花，亦可栽树！

地处城市交通咽喉之上，繁华之中。

独栋旁，那一条幽深的小径，是唯一的向外连接通道。

正所谓，隐于闹市之中，却又出则繁华。

是的，大明星，易烊千玺，就曾住在那里。

周冬雨，也有同居几天。

最近这里红的不得了。

微博上，有人明确表示，要“高价购买”。

 

不知道有没有开发商来这里开发开发！

 

2

红得让人同样意外的，还有另一个地方--回兴。

因为是个老城，回兴很少有新房，所以基本上是存在感很低的区域，他的大表弟中央公园才是男一号。

但最近发生的一些事，大表哥回兴倒是赢了大表弟三回。

1）4月的回兴地王，土拍价是超过中央公园的；

2）网红XX姐，就住在回兴；

3）回兴的新房价天花板，居然超过了中央公园！

当初11149元/平的地价，折算下来。

变成了现在套内31000元/平的新房价。当然，这套带花园，户型也很霸道，算是楼王！普通房源，也并不都是天价。当然，这并不妨碍，他成为议论的焦点！

文案我都替中央公园一众楼盘想好了：“XX都3万了，咱们这真不贵，刷卡吧”！

但我相信，相比这个，更多人好奇，回兴，凭什么卖得和两滨一嘴一个价？

有什么支撑呢？

 

3

半年前，类似场面，是真壮观。

全是土拍，到处王炸，北有水土，南有滩子口。

吃瓜群众最大的乐趣，就是争论地价和房价的关系，有些人说，地价贵了，房价便宜不了；有人说，房价预期决定地价，但地价不一定决定房价！

后面一句，是我的观点。

图中所示，正是昨日卖出去的地。

环线旁，大石坝，妥妥的主城核心地块。邻居保利香雪，二手房房价卖上了16000（建面），新房旭辉星奕，套内也喊上了20000。

结合行情，虽不说上万，但开发商轮流举牌抢着意思意思，还是有必要的。

但很可惜，7145元/平，底价成交。

是捡漏还是接盘？

 

客观来讲，原因很多。

1）单说大石坝土拍为什么低？一是他有商住用地，需要自持5万方商业，剩下的地，只能做点高层产品。

 

2）商业难做，是共识，而且本地块还有招商限制！需要引进世界500强！这就相当于捆绑销售。对于大多只想修住房卖的开发商，一担心自己，二担心市场。

 

3）当然，今年尤为特殊，下半年融资渠道的收紧，打乱了很多房企的计划。

 

4

总之，不太高涨的购房欲望，不太热情的土拍市场，造成大家看不清未来预期的状况发生。

而我们普通人能做的，其实是从有限的信息中，筛选出有用的信息。

 

别忘记一个事实。

上轮行情启动之后入市的新地块项目，跟之前的老项目，有本质上的不同，土地成本，品质定位，盈利预期等，都要好。

这是回兴地块出现31000元/平房价的支撑。

 

一些老项目，是地价4、5000，市场价10000元/平上下的时候，做的产品定位；

全新项目，是地价10000上下，按照预期房价20000元/平做的品质定位。

本质上，房子的确会变得更好。

 

于重庆楼市，良好循环的过程，是螺旋式缓慢上涨，成本高，又想卖好价钱，那就必须拿出实际的产品和服务，去打下市场。

难度增加，但却是正确的事啊！

回兴地王，不会是个案。

坚持更好的产品，还是向市场妥协，是个艰难的选择题！

5

说说另一件事。

昨天，整个朋友圈都被一个叫XX天宸楼盘的刷屏。

原因只有一个：便宜。

 

小户型公寓，单价算下来，不到8000/平；总价算下来，10多20万！

还能分期！

 

渠道上，也发了狠，中介的成交提成，按总房款，能达到8%！

重赏之下，听闻隔壁某龙头房企租售中心的人都安耐不住发朋友圈卖友商的房子了！

价格，分销，再加上区域本身有概念...

现场，成了这样。

如果不是看过视频，我也以为中介兄弟在围殴，仔细看，他们手里拿的都是认购单。

几者因素共振，还管什么商业公寓再交易税费高？不易出手，缺少流通性？

那一刻，大家热血上头，抢！

甚至还惊动了派出所？

 

抛开这房子到底买不买得的问题。

就此现象其实可以很明显的感受到几点：

（1）市场购买力依然旺盛；

（2）风物长宜放眼量，没有出口的投资需求，仅仅需要一个触发的契机，就点燃了？

当然，对于我们，见多了套路的人，搞清楚背后的逻辑。

自然就会不慌，不忙。

不大惊小怪。

 

6

房地产这行，如果一定要听观点，其实建议听地产老板的。虽然面对公众媒体，老板们更多时候会站在自己企业的立场，表达观点和诉求。

但超大型企业老板的判断，一定不会错到哪里去。

在前几日中国民生银行主办的2019中国不动产金融年会上，融创老板做了演讲，用很多浅显的语言，说出了他对后市的预判。

于是，我认为非常有必要分享给大家。

大致如下：

1）关于趋势。

 

目前房地产政策环境，是让经济不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。

改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，憋不了太久，就会放松。

孙老板说，不太可能。

 

2）未来房地产整体市场规模还是很大。

一个是城市化的需求，另外是改善性需求，这个行业据他估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。

 

这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，很多开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。

但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

 

3）本来一线和二线库存就很小，一轮去库存，基本上把一二三线的库存去没了。

 

最大的问题就是把风险挤到了低线城市，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。

4）今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降。

因为限价把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，开发商好干，最起码风险性小。

 

5）企业要有综合竞争力。

 

第一步，先是库存别有问题。如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。

第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。

第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

这里面，你看到了什么呢？

关于未来更靠谱的判断，上面几点，非常有参考意义。

当然，大势如此，而不同城市的差异性会非常之大，微观层面，不同区域，不同品质房产，也会有不同的命运。