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之前两年一直有在公众号发文说现在的房子不能买（毛坯房精装修房），这次特意说说精装修房。相比于毛坯房，毕竟已经发展了二三十年，品质受政府住建局监管以及监理，虽然效果不是很令人满意，但是有比没有好。而精装修房大规模发展始于2017年前后，由于限价的缘故，开发商用批量精装修来赚钱，由于前期没有核心技术施工工艺的积累，主要依靠供应商各地头部规模的装修公司及工人进行施工，将家装的品质问题集中放大化。 同时，由于限价高地价的缘故，开发商为了利润，毕竟总不能亏本吧，和家装市场一样进行了无底线的优化，那种世界五百强、宇宙房企等巨型企业品质一直差，不说了，但现在公认的品质房企已经沦陷。 这个装修标准是三千一平方，实际是该房企C标，成本正常控制在一千左右，神奇的是这样的成本下还有地暖。上面一栋楼二十几户渗漏，品质房企，规模前列，为啥有这么多问题。首先是限价，核心工艺省略掉了，淋浴房门挡水坎下方的暗坎从照片上看，没做，不然墙砖上应该有开口；其次，由于该房企房企刚需为主，所有的核心工艺也是如此，刚需吗，基本不会有地暖空调新风。当然，它的上海区域中高端盘较多，地暖做的多，看其上海的工艺要求： 绿城也有类似的标准，融创则是刚刚有相应标准，也交学费了。在之前苏州玲珑东区的项目上也是不穿门槛的。重庆是其西部区域的，地暖做的少，地暖集分水器设置在卫生间内，管道在卫生间门槛石下方经过，破坏了卫生间防渗漏体系。 也许有人说，批量装修做的差，家装肯定做得比它好。那么，事实是，第一条，家装一般是淋浴房门槛石安装，两侧做防水，和照片中做法一模一样，而这种做法是家装中上等的做法；第二点，门槛石下方走地暖管，这简直不要太普遍，包括红蚂蚁，我当初受业主之托去红蚂蚁工地上看，提出来，当时它的瓦工和项目经理都不以为然，我也不好多说，反而是我手下干活的红蚂蚁的瓦工知道地暖管进卫生间不对，当然，管子少点出问题的时间会长些。那卫生间要做地暖怎么办，一个做法是卫生间使用电地暖，另外就是地暖管使用毛细管，避开相关位置。同样，做防水，照片白色的是防水附加层，你看哪个家装做了，所以哪怕是上述品质房企由于限价做了省钱版，做的也要比头部家装多。家装不是不出事，只不过一千户客户分在几百个小区，没那么大影响罢了。 最佳解决方案，有些费钱费工，我们以前的做法： 品质房企也沦陷了，限价和快周转害人不浅，其实不光它家，还有一些品质著称的房企都在减配，限房价，高地价，只能做减法加快速度，品质失控，这方面家装行业就是榜样，家装企业工人大规模的进入批量精装修，上千套住宅集中展现，会很清楚的看到核心技术施工工艺工法体系的优劣，特别是那些刚开始做批量装修的房企，不管是民企还是央企国企都一样！ 什么？几十年的老师傅告诉你管子穿门槛石没关系！ 那么由一个例子，墙体开槽后填缝开裂说起--- 墙体埋管开槽，修补后往往有小裂缝，原因是 墙体材料加气块收缩率和水泥砂浆的收缩率差5倍左右，两种材料收缩不一样，自然会开裂，我们用粉刷石膏来修补，收缩率几乎一样，那么就不会空鼓开裂。而水管和门槛石的铺贴砂浆材料性质都不一样，热胀冷缩差异更大，缝隙肯定更大，无论肉眼是否看到，水气和水分子都能找到，然后漏出来。 老师傅说自己是农民工，不懂这个，几十年经验告诉他不漏。那我们算下，一个工人一个月做4套房，一年十个月，40套，三十年，1200套，嗯，还比不了上面品质房企一个项目其中一批次的数量。 为啥过去老师傅的做法好似没问题，因为十年前乃至五年前装地暖的有多少，地砖上墙的有多少，各种新的东西都出来了，核心工艺都在发生变化，老师傅从学徒时学到的东西已经变了，而要想学到这些核心工艺，老师傅肯定不行，因为他们文化水平低，无法理解材料的物理化学性能，而哪怕是各地头部装修公司规模都较小，没有大量的样本去实践总结研发，更主要是营销为主，对产品关注不足，总结研究围绕工地美观在做文章，品质失控。而像绿城等都因为大批量几百万套精装修房，交足了学费，然后才总结的核心技术保障品质。 融创今年新增加的红线项，管道不能走门槛石，看来最近两年交了不少学费！ |
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