为什么要买学区房是为了小孩成绩好吗？或者是为了学习环境好吗？其实不尽然，新建的各种学校硬件都很好，但是为啥我们不能称之为学区房，为啥有些学校自己的食堂都没有，但是却被大家叫做学区房。那学区房究竟是为了什么？ 说到底，买学区房的终极目标还是为了高考（云谷，杭外，甚至育华这种打算出国的不在范围内），假设有个学校直接可以保送清华北大，而且还是按户口招生，哪怕他成绩不好，每次考试都是垫底，那他就是杭州最牛学区房，房价轻松过几十上百万每平。所以学区归根到底还是为了最终能上个好大学。 高中，初中，还是小学？那我们接下来分析，杭州的高考哪家强的问题，这样很明确，类似于杭二，学军这样前三，前八的重点高中，基本是杭州高考的大户，每年基本杭州大部分名校都是这几个学校考上的。 那接下来，我们可以看看这些好高中的小孩是来自于哪些初中，目前这块其实也很明确，百分之60的名额是给保送生的（现在叫做分配生），剩下百分之40是靠考试的，公办初中想要进前三的高中，大部分都是保送，真正考的大部分名额主要的来源还是各种民办初中，尤其的是文澜，建兰等初中，对于公办简直是碾压。 继续分析，民办初中的来源主要是哪边（公民同招的影响后续分析），除了摇号的部分，点招的这部分生源，基本和各大杯赛的获奖名单正相关，话说民办初中招生也是很简单的，体育达标以后，既然没有全区的成绩排名，那就看杯赛的成绩，这么多人报名，总的有点特长吧，这就是民办的掐尖。 所以结论其实很简单，学区房就是买的小学，因为民办初中，公办高中都是需要考试选拔的，唯一能靠房子决定的就是小学。这个模型其实为了分析的简单，然后简化了，我们认为每个人都是从小就成绩一路好，没有那种小学很差，然后初中突然变好，或者初中很差，高中突然变好考上清华北大的情况（当然这样的情况也有，但是主要是看概率）。从我接触到的很多房东，他们的小孩都是小学是名校，然后初中读民办初中或者公办名校，然后高中读杭二或者学军，最终大学进入浙大，复旦，现在在一些国内名企，政府或者在国外定居工作，算是一个比较标准的路径。 排名由于杭州没有相关的排名，或者排名也没有公开，只能从网上搜集部分资料，看看各小学的成绩，很多排名后面的区分度其实很小了，所以基本只取了前十的学校。顺便解释下，为什么取这几个指标，杯赛特别多，比如挑战杯，华罗庚杯等等，取希望杯只是因为他的参与度是最广的，每年杭州上万小学生参加，获奖人数也多，不容易爆冷，民办初中录取的重要指标。 文澜中学是目前杭州最强初中，三分之二的人能考上前三的高中，公益中学是西湖区最好的初中，当然也是民办，上前三高中的也有百分之40以上。再看看杭州号称公办最强的十三中，前三高中的录取差不多在百分之10，其中一半是保送生 特长生，公办初中现在一言难尽。 接下来直接看各种杯赛成绩和民办初中的录取（取自网上公开资料，部分年份的找不到，目前只能找到这些，如果后续找到，再补充） 2017年希望杯二试四五六年级入围人数学校人数天长小学66星洲小学49学军紫金港48崇文实验48绿城育华42采荷一小40卖鱼桥小学39，其中15个明确标卖小文澜，4个卖小湖墅，其余20个未明确哪个校区，默认应该是湖墅学军本部38采荷二小35文三街本部32 2016年四五六年级希望杯二试入围人数学校人数天长小学93崇文实验学校90学军小学求智校区81学军小学紫金港校区66星洲小学63胜利小学48文三街小学45采荷一小44胜利实验学校41浙大附小40 2014,2015年希望杯成绩学校人数崇文实验64学军本部62天长小学49时代小学45现代实验小学36求是竞舟33采荷一小32求是星洲32学军紫金港31濮家小学31 2017年文澜录取学校人数未知25 学军紫金港9 学军本部8 崇文实验5 濮家小学5 求是星洲5 文三街小学5 大关小学4 求是浙大附小4 省教科院附小4 天长小学4 学军小学4， 因为没有注明校区，默认应该是本部长寿桥小学4 2019年公益录取学校人数 星洲小学24 育才外国语16 西溪实验15 学军紫金港13 省府路小学12 西湖小学11 行知小学11 竞舟小学10 西湖文新9 古荡一小9 翠苑文华9 2020年西湖区统测排名学校学军紫金港绿城育华星洲小学学军本部钱塘外国语文三街本部保俶塔实验文一街本部嘉绿苑求是本部 看到以上的数据，看看哪些学校是各种榜单的常客，有些10名-20名的学校没有写，但是也是比较稳定的。基本就可以得到杭州的学区房有哪些，目前主要还是集中在西湖区，上城区和江干区，其他的区的教育质量和这三个区有着本质的差别。 西湖区：学军紫金港，学军本部，文三街本部，星洲，竞舟（求是本部和文一街待定）。上城区：天长，胜利。江干区：采一，采二。这些基本就是杭州前十的小学，后面的一些学区，基本没太大区分度，从概率上面来说，基本都属于菜小。所以很简单，如果是这些学校，是值得学区溢价的，其他的学校，是不值得的。比如拱墅区的卖鱼桥本部，不比什么长阳小学好太多，但是价格却贵不少，性价比并不高，而且分校实在多，拱墅区过段时间都要叫做卖鱼桥教育局了。百分之2和0差别并不大，如果多花了钱，希望是百分之20和0，有质的提升。 FAQ生源或者老师？其实老师的差别真心不算很大，很多都是教育局统一招录，统一分配的，主要还是靠孟母和鸡娃，包括学而思优培。生源占了很重要的部分，如果学区内没有大片的安置房，回迁房，那么恭喜你，学区的下限有了保障，上限还得看孟母多不多。毕竟孟母认这个学区，就会聚集，然后这个学校成绩好，吸引更多的孟母，好的学区就越来越好。 码农算不算好生源家庭？答案当然是否定的，码农天天在996了，哪有时间每天陪着做作业，上培训班了，除非家里有人全职带娃，从学区房的生源来看，不光要有文化，还得有时间，而且时间往往更重要，大学老师的生源最好，然后再是公务员的家庭，挨着这些地方的学区，是比较有保障的。但是买房，能读老师的小学最好，但是不要和老师的小学挤在一起的其他小学，避免同一个初中，过去当分母。 公民同招，外加民办摇号，不能跨区等政策有什么影响？这个当然是利空民办的，不然民办太强，容易引起不公平，毕竟大锅饭还是要吃的。牛小对口的公办初中崛起是必然，毕竟很大一部分人不愿意去赌运气，如果民办摇号没摇到，公办满了回不去，还得考虑这个问题。目前来看文澜，建兰这些民办初中打击很大，之所以成绩好，那是他掐尖了全杭州最好的小学生，尤其是西湖区的好生源，如果现在不能跨区，拱墅区等生源是撑起不起这个学校的，相应的，公益中学后续可能会变成最好的民办，同样的好小学对口的公办初中，也会变好，至少从中考成绩来看是这样的，虽然人可能还是这波人，他们在哪，哪就好。 如果不买学区房，该怎么办？毕竟高中之前的百分之50报送改成了百分之60了，谁都不知道以后会不会继续加大大锅饭，也就是说从校间竞争变成了校内竞争，牛校争那百分之40的名额，剩下的弱校靠报送那百分之60，如果不买学区房，靠那百分之60也是可以的，这样只要买同一个初中内最好的小学就够了，这种就会容易很多，小孩压力小，家长也没这么焦虑，要是能保送进杭二，也是极好的，虽然可能因为基础不太好，比其他人更吃力，但是至少受到的影响都是正面的。 名校的各种分校，托管有用吗？其实说实话，除了能炒作房价，骗骗不做功课的人，并没有什么用，还得看孟母，文鼎苑虽然是分校，但是从目前来看，已经比学军的本部好了，但是学军之江，还是一如既往的渣，毕竟生源最重要。同理什么求是和家园，文三街文理，还不够差吗？这属于玄学，分校好不好，最终还得看生源，还是生源最重要（当然我说的差，不是说全杭州倒数的差，只是说对不起名号，和同系列的名校比，属于差的，因为除了那些特别好的，后面的基本没啥太大区分度，就像说到杭州的it公司，大家看的都是阿里，网易，华为等，剩下的西湖区的公司A，一年营业额2000w，拱墅区的公司B一年营业额3000w，其实关心的人并不多，甚至他们在杭州也属于中等规模的公司了，毕竟还有一堆小的个体户了）。 学区会迁移吗？当然，但是需要漫长的过程，从学军紫金港就可以看出，目前成绩比本部好了，毕竟很多当年的浙大年轻老师都买在那，同样的，求是星洲学区也比求是本部要好，当时都是伴随着杭州城西的开发，各种人才的入驻，求是本部由于年轻老师的离开，到紫金港，慢慢衰弱。古墩路沿线总体已经超过传统文教区了，这种迁移大概需要很多年，看能不能等了，而且还得赌对学校，传统学区瘦死的骆驼比马大，毕竟还是会有新的孟母入驻，吊打菜小还是没问题的。 余杭，萧山的学区怎么样？在杭州有好事都是余杭萧山除外，学军，杭二这种每年中考给余杭萧山就那么几个名额，学校再厉害有什么呢？打个比方，如果清华北大就在浙江招一个，你在浙江成绩再好有什么意义，又不能保证你一定能考第一，不如找个招的多的省去试试。 居住和学区能兼得吗？当然能，桂花城紫云苑了解下，但是这些不是普通人考虑的，对于大部分人来说，只能兼顾一头，除非实在是有钱，如果选了学区，大概率是没有电梯的老破小，如果选了居住，那基本就是菜小，兼顾太难。不过每个时候都有自己的选择和侧重点，如果要赌一把，觉得刚建的小学能变成学区，那基本不如赌未来科技城要单独成区，不再归属到余杭萧山除外。花500w住个两房老破小学区的，肯定比花500w住个三房次新房的，对子女的教育更鸡血，相应的，大概率成绩更好。 九年一贯制的学校推荐吗？不推荐，看看九年一贯制的成绩，基本都是不怎么好，而且不能考其他的初中，少个选择，别看很多学校都宣传自己中考多好，公办第一，考过十三中啥的，要想想，十三中对口的学军，文三这类，基本一半以上的去民办了，剩下的后半部分才读对口初中，九年一贯是没被掐尖的，这种要不是大赢，都算是输。看每年的中考成绩，九年的和民办差距还是很大的，比起被掐尖的公办初中，并没有好太多。 文鼎苑这么贵值得不值得？说到学区，肯定绕不开的就是文鼎苑，值不值这个价格，我想说的是如果我有钱，我肯定也买，小孩不光可以读最好的学校，而且周边还有一堆孟母，可以带带我，说不定读完小学还能赚点钱。为啥最后我没买，还不是因为贫穷嘛。毕竟一分钱一分货，一毛钱两分货，一块钱三分货，目前几年的成绩，真的是对得起杭州第一的称号，卖你这么多钱，比起北京上海，真的就是白菜价了，更别说还有两条地铁，外加浙大后花园了。 总结如果不买这几个名校，其他学校基本不太值得为学区花溢价，因为区分度真心不大，大概类似于怀化学院和邵阳学校的差别，你会关心这两个学校，哪个分数线高几分，多几个教授吗？ 初中比起小学不算太重要，牛小的孩子在哪，哪就是杭州最好的初中，只是他们目前在民办初中，造就了文澜，建兰而已，等后续公民同招几年以后，【紫金港中学，翠苑文华，十三中】的成绩自然会变成杭州最好的几个初中。 同初中内买个最好的小学，拼保送，考不过杭州的牛蛙，在一般的初中当个牛蛙还是有可能的，算是一个廉价的方案。 新建的各种分校如果还没小孩或者打算投资，还是可以考虑的，毕竟万一赌赢了呢，但是有小孩马上要读书，还是不建议这么做，毕竟赌注实在有点重，找个自己能负担的最好的学校，才是正常人考虑的。 自己来教育小孩，不买学区房不一定靠谱，毕竟大部分时间都是在学校，周围的同学也是很重要的，毕竟几千年前都有孟母了，除非你真的很有精力，花大量时间，而且还得不被别人影响。 最后当然是祝大家都能买到喜欢的房子，小孩每次都能考第一。 |
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