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此前不久，东北地区以黑龙江鹤岗市为代表的资源枯竭型小城市的低房价新闻，就成功吸引了各路媒体、自媒体人纷纷开启探索之旅，最终再以几乎是完全相似的报道形式和采访结果，一次次重复呈现在网友的面前。 近期，一些媒体又开始将目光，从东北转移到了山东身上。比如前不久刚刚结束的国庆假期期间，一些媒体就开始跟风报道山东乳山的海景房，最低每平方米只卖1000元。当“海景房”与“白菜价”相结合后，显然就很容易引发流量和关注。 对于许多山东省外的朋友来说，乳山几乎必然是个十分陌生的名字。为了方便大家的了解，我们还是例行先进行一波地理知识的相关普及。我们按照区划从大到小的顺序，逐一进行介绍—— 胶东半岛 胶东半岛是个好地方，如果按照西方世界比较认同的人类发展指数来进行比对的话，那么这里无疑是中国北方地区整体发展水平最高的区域之一。 胶东半岛，地理上泛指胶莱河以东的地区；从行政区划来看，胶东半岛主要包括青岛市、烟台市、威海市、潍坊市等地级市。北临渤海、黄海与辽东半岛相对，东临黄海与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，土地总面积3万平方千米，约占山东省的19%。 经济发展上，按照当下比较流行的区域经济圈概念，胶东半岛可以统称为胶东经济圈，覆盖范围自然就是上文中我们提到的青岛、烟台、威海、潍坊再加上日照的“胶东五市”。 胶东经济圈是山东最具发展活力、开放程度最高的地区，GDP占比全省超过四成，占沿黄9省区的13%。在国内三大城市群（京津冀、长三角、粤港澳）概念诞生前，胶东经济圈（胶东一体化）曾是对标长三角、珠三角区域一体化发展的北方重要经济圈。 在2019年中国GDP百强市排行榜单上，胶东五市的整体表现优异：青岛第14位，烟台第25位，潍坊第39位，威海第88位。只有升级地级市时间较短（1989年升地级市），人口规模整体较小的（户籍人口308万）的日照，位于百强市名单之外。 威海市 说完了胶东半岛，我们接下来说胶东五市中的威海市。 由于同处胶东半岛滨海，所以“青烟威”时常被人们合并称呼，其中烟台、威海由于与直接相连，所以在许多山东省外朋友看来，威海是应该和烟台并列的城市，甚至在旅游知名度上还能更高一些。 但实际上，无论是“青烟威”三城之间，还是“烟威”二城之间，都并不是同一发展维度的城市。在上文中我们已经讲到，在2019年中国GDP百强市排名中，青岛位列全国第14位，烟台是第25位，威海则是第88位。单就经济体量来说，青岛烟台之间差一档，威海和烟台之间则要差上近乎两档。 更为重要的，其实还是人口体量。根据三市2019年的最新人口数据显示，青岛市常住人口950万左右，烟台市常住人口714万左右，威海市常住人口则只有283万左右。如果结合2019年中国总人口规模（14亿人）和山东省人口规模（1亿人），威海市是十足的小城市。 2019年，威海市地区生产总值2963.73亿元，增长3.6%。其中，第一产业增加值288.61亿元，增长1.2%;第二产业增加值1196.34亿元，增长0.9%；第三产业增加值1478.78亿元，增长6.5%。三次产业结构调整为9.7:40.4:49.9。 如果单纯从经济规模来看，现阶段的威海市更是尚处于三四线城市之间的阶段。 乳山市 为什么要在上文中讲到威海市时，我会再三强调威海市是个小城市呢？因为这与我们接下来要讲到的内容紧密联系。因为，本文开头时提到的山东乳山市，行政级别上是县级市，归属于地级市威海市管辖。 县级市虽然在平时称呼时也时常以“XX市”的方式介绍，但是其实际的发展所处水平，大家要清楚仍处于“县城”的阶段，这与我们平日里讨论区域经济时一般只讨论到地级市这一级是有明显差别的。 当然，凡事都有例外，并不是说县级行政区，或者说是县级市就一定弱于地级市。在众所周知的排在中国百强县前几位的，苏州市下辖的四大县级市，就没有一个是弱的。 从经济体量和产业结构来看，威海市也同样符合小城市发展所处阶段。以百强县首位的昆山为例，2019年，昆山全年实现地区生产总值4045.06亿元，这比同年地级市威海2963.73亿元的经济规模还要高上大一截。 但县级市乳山显然不是昆山，按照综合发展水平，乳山是十足的小城市威海下辖的小县城。 2018年，乳山市辖1个街道、14个镇，总人口只有54万人。2019年，乳山市实现地区生产总值277.36亿元，按可比价计算，同比下降2.8%。其中，第一产业增加值50.07亿元，增长2.7%；第二产业增加值96.38亿元，下降11.7%；第三产业增加值130.91亿元，增长3.3% 白沙滩镇 那大家以为，是不是讲到了上文中的乳山市，就已经可以结束讨论，然后解答本文开篇时讲到了“乳山市白菜价海景房”的媒体热议话题了呢？ 显然并没有，因为即使是在总人口仅有五十多万的乳山市中心地区，其房价也完全不能用白菜价来形容，它依旧处在一个普通县城中心应有的水平。 那么媒体们报道的所谓“乳山特价房”，究竟在哪里呢？基本高度集中在乳山的银滩度假区周边。大家可以看看下图中，沿海十多公里密集分布的一大片楼盘小区。小区除了一侧的确是海之外，其余基本上被山区和村落所包围。 而按照行政区划来说的话，这里属于乳山市下辖的白沙滩镇。这里距离县中心乳山还有十几二十公里的路程，但这一路几乎都还是尚未真正完成城镇化进程的大面积山区和农村。 根据相关数据的显示，截至2017年，白沙滩镇的人口仅有3.8万多人。这个人口规模如果放在大中城市，甚至都填不满一个成熟的社区。 从银滩风景区到最近的客运站乳山汽车站需要15公里，从乳山汽车站到乳山火车站也要15公里。而在这样一个人口不多的小县小镇，相关公共交通的频率较低也完全在情理之中。 虽然在各路房地产营销人员的宣传中，乳山市等距离观望青岛、烟台、威海三市，但实际上却是乳山市几乎距离三市的市中心都在百公里左右。所以这里几乎成为三市都完全无法辐射到的一个胶东半岛角落。 这时我们回看本文开头时讲到的，乳山出现了均价1000、2000、3000元每平米的所谓“特价”海景房，就变得十分容易理解。 因为这里除了有“海景”之外，其余一切几乎都没有。没有硬件设施，没有商业配套，没有软件资源，没有就业机会，没有便捷交通。所以，这里的房子无论价格多低，也并不能称之为“特价”，而应该称之为物有所值。 对于熟知当地实际情况的本地人来说，显然是不会愿意去购买这样的“海景房”的，而在相关媒体的报道中，实际购买这些房产的人，几乎都是被营销人员从相邻省份以“免费游”名义拉来然后购房的外地人，其中中老年人是最大的购买群体。 而在所属地域来说，河北中老年人又首当其冲。原因在哪儿？因为河北绝大多数的县城乡镇，过去这些年为了发展经济，本身自然环境被破坏污染较为严重，资源枯竭型县镇较多。但由于受到京津冀一体化等多维度因素的影响，房价却长期处于高位，当地房产的购买性价比处于全国低位。 长期生活在这样环境下的河北中老年人，在被房产销售人员一通“前景好、空气好、负离子高、利于身体”的营销套话影响之下，自然很容易出现冲动型购买。 在这样的一个案例中，最让人难过的其实并不是购买了乳山银滩海景房后房价连年下跌。而是为什么总有一些人，离开家乡无论去了哪儿，都会觉得特别好，愿意马上花钱购买对应地区的房子。应该反思，他们的家乡，究竟存在怎样的发展问题。 与此同时，我也还想要说一句。胶东半岛的滨海城市的确十分宜居，也适合养老。但是前提一定要是在地级市的主城区，因为如果车程十几二十分钟时间内甚至没有一所像样的三甲医院，这样的医疗资源如何能够应对年老后的频繁就医需求？ 同时，对于从未在海边城市长期生活过的内陆居民来说，购房前一定要问问身边在海边城市长期生活的亲戚朋友。因为与大海仅近在咫尺的“海景房”看着好看，但是实际居住起来体验却并不如想象中那般美好。 当然，以上建议仅针对购房自住、养老的群体，炒房群体除外。在疫情后中国经济不断放缓，各项经济压力持续增加的大背景下，去杠杆、避风险，已然成为所有普通投资者的共识。依旧沉浸在炒房迷梦中难以自拔的人，我们着实是无话多说。 【以下为广告，请根据实际需求了解】 企创网（数据思维）是山川网的老朋友，这里每天都在分享各行各业的最新高价值大数据报告。过去推文中引用和分享的相关区域经济大数据，多数取自这里。 2019全年： 江苏篇 丨 浙江篇 丨 广东篇 丨 山东篇 丨 安徽篇 丨 重庆篇 丨 江西篇 丨 各大区GDP对比 丨 城市三十强 丨 城市二十强 丨长江经济带 丨 各省人均收入 丨 各省GDP增速 丨 各省GDP总量 丨 各省GDP实现情况 丨 29省市GDP增速目标 新一线城市圈：济南都市圈 丨 青岛都市圈 丨 徐州都市圈 丨 沈阳都市圈 丨 合肥都市圈 丨 郑州都市圈 丨 成都都市圈 丨 武汉都市圈 丨 杭州都市圈 丨 南京都市圈 城市：各省房价前三城 丨 城市群与经济带 丨 长三角机场格局 丨 2019百强镇 丨 GaWC 2020 丨 上半年GDP百强 丨 就业结构 丨 社消大数据 丨 外贸依存度 丨 头部24城新格局 丨 上半年GDP20强 丨 安徽16地市 丨 上半年27省GDP 丨 上半年各省市收入 丨 成渝双城经济圈 丨 通沪铁路 丨 商合杭高铁 丨 魔幻2020 丨 新型城镇化县城 丨 儿童人口占比 丨 西部大开发20年 丨 一季度河北各市收入 丨 一季度各省财政收入 丨 一季度广东各市GDP 丨 贫困农民月入1073元 丨 长三角机场群 人文：流民与犯罪 丨 地区媒体分布 丨 隐秘的角落 丨 齐鲁区域与山东艺术 丨 南方车站的聚会 丨 广州站 丨 天下九州 丨 最宠游客城市 丨 瑞丽缉毒门户 丨 城镇化犯罪 丨 易错地名 丨 国人离婚率 丨 长江断流 丨 长安十二时辰 丨 宏颜获水 丨 广州红专厂 丨 中国啃老族 丨 大洋怪重地名背后 丨 中学地理课 丨 罪案片石家庄 丨 破冰行动 丨 白鹿原 丨 低调的宝藏城市 丨 渤海湾跨海通道 丨 城中村拆迁往事 丨 区域阅读大数据 丨 燕大南迁往事 丨历史文化名城 丨 “妖都”广州 丨 城市建筑设计 丨 离结比 丨 城市选择 |
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