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一、房地产融资概念 房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。 二、房地产融资分类 按融资主体划分 融资主体：出面进行融资活动，并承担融资责任与风险 按资金来源渠道划分 按承担风险和取得报酬方式划分 按融资形式划分 银行 信托 信托的运作原理 私募基金 房地产私募基金是指通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。 基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用，基金管理者收取代理费用。 券商 保险
注：目前保险资金投资项目应仅用于租赁 01前端拿地融资 要求土地竞拍者承诺使用合规自有 银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地金、定金及后续土地出让款
土地储备贷款:银行向土地储备中心发放的用于土地收购、土地前期开发、整理的贷款。其还款来源是土地出让金收入。 02工程实施阶段融资 取得四证前 规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费和支付给承包商的工程预付款及各项税费。在此期间可以利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款以满足取得四证前的资金需求，这种融资方式为过桥借贷。 一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50%发放典当金，但利息成本较高，月利率约在2%-5%。 取得四证后 商业银行开发贷:银行向开发商、建筑企业发放的用于开发、建设向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。（都是以土地或在建工程为抵押物的抵押贷款）
03达到预售条件的销售资金回拢 预售情况下，开发商通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款； 部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。（银行接受最高60%抵押率）
一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人，否则购房人将无法获得房屋的产权证。 |
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