实探 | 沣东纯新盘「国樾府」，能否在大牌房企包夹中突围而出？

NO.1

西咸新区包含五个新城，其实起步最早、发展基础最好、配套设施最完善的当属沣东新城。

目前沣东新城重点发展三个板块。

• 第一个板块：自贸产业园板块，是目前西部车城所在的片区。
  

• 第二个板块：沣东大道板块，是目前的沣东管委会、中国国际丝路中心所在板块。
  

• 第三个板块：昆明池-华侨城文旅板块。

三大板块中，沣东大道板块是未来商务最集中的板块，昆明池-华侨城文旅板块是以休闲旅游产业为主、高端住宅聚集板块，自贸产业园板块是与主城区连接最紧密的板块、目前相对来说最为成熟的板块，比较受到购房者的关注。

最近在【新地产陕西】购房群，就有群友咨询自贸产业园板块的纯新盘国樾府。

所以本次踩盘我将地址定在了国樾府。

▲国樾府项目示范区实拍

NO.2

国樾府位于西咸新区沣东新城征和四路与太安路十字东北角。

▲国樾府项目位置示意图 图源：搜狗地图截图

项目由住宅和商业综合体两部分组成（商业为沣东智谷，总占地约88亩，总建面约31万㎡，住宅部分推广名为国樾府）。

据了解，沣东智谷（商业）总占地约88亩，总建面约31万㎡。其中，地上建面约20万㎡，含办公建筑面积约13万㎡、酒店建筑面积约8000㎡、商业建筑面积约6万㎡、地下停车建筑面积约10万㎡。

▲国樾府项目示范区实拍

4月28日，西咸新区市场监督管理局公布了第二十四批商品住房价格公示。

本次公示涉及保利·和光尘樾、沣华熙城、碧桂园·国湖以及沣东智谷（国樾府）4个项目，共计1441套房源。其中，沣东智谷（国樾府）为首次进行价格公示。

国樾府本次公示面积区间约96㎡-137㎡的精装高层354套。共四栋房源：1#楼精装高层均价约14840元/㎡，6#楼精装高层均价约15104元/㎡，10#楼精装小高均价约16264元/㎡，15#楼精装小高均价约16333元/㎡。

▲项目沙盘实拍

1#为32层，6#为28层，10#为17层，15#为13层。高层为2梯4户，北连廊。

据了解，多层产品目前还没有公示，预计户型建面约160㎡—200㎡。

据置业顾问介绍，项目容积率约2.77，绿化率约44%，项目目总规划18栋住宅，其中7栋高，7栋小高、4栋多层，为从南到北高低配楼，项目为人车分流设计，车位占比为1:1.3售楼部后期将做商业会所使用。

实探项目时，可以看到项目已有少部分楼顶封顶（3栋高层已封顶，首次备案的2栋也在其中）。

▲国樾府在建楼栋实拍

NO.3

据了解，社区采用新中式园林风格，内部有阳光草坪、全龄儿童活动区、风雨连廊、夜光跑道、四点半学堂、老人日间照料中心等，园区内还设置直饮水，方便业主使用。

整个社区打造一个全新的智慧城市，引用高科技面部识别、可疑预警系统、访客二维码、防高空抛物监控等等智能安防保证。

目前户型模型已在售楼部做展示，样板间已经开放，但是因为售楼部不能拍摄，只能为各位带来两张样板间的照片。

项目户型基本都是南北通透，全明设计。

建面约97㎡为三室一厅一卫的户型设计。

整个户型较为方正，南北通透，户型三面朝南，主卧、客厅、次卧均为南向，卫生为北向，餐客一体设计，厨房为u型设计，利用率高。据置业顾问介绍，厨房面积约7㎡左右，该户型比较适合刚需。

建面约118㎡为三室两厅两卫的户型设计。

整个户型动静分离，动线合理，入户处设有玄关，保障了居住者的隐私，餐客一体设计，厨房为u型设计，据置业顾问介绍，厨房面积约7.5㎡左右。双卫设计，避免了后期居住使用紧张。主卫为套房设计，主卧卫生间可做干湿分离设计。

▲建面约118㎡样板间实拍

建面约135㎡为四室两厅两卫的户型设计。

户型为餐客一体设计，通体阳台，通风采光效果不错，主卧为套房设计，南向，主卧卫生间可做干湿分离设计，据置业顾问介绍，厨房面积约8㎡左右，目前该户型样板间没有摆放家具，你能看到的基本就是交付标准。

项目为精装交付。

公共部分的电梯品牌为日立或森克虏伯（或同档次品牌）。户内为壁纸交付，配备新风系统，指纹密码锁，一键报警器，断桥铝合金的窗户，厨房配置除了橱柜、凉霸外，洗碗机、油烟灶具、净水器。

品牌上，我细致浏览了项目高层样板间对外展示的精装标准，当然，这些品牌不是一定的，开发商在交付标准中都会加一句「或同档次品牌」，这里我给大家简单的说一说，大家参考即可。

壁纸为圣莉雅或欧雅，指纹门锁为王力或海尔，地面瓷砖为马可波罗或蒙娜丽莎或简一，卧室地面为圣牧或宏耐的实木复合板，开关面板为西顿或者欧普。新风系统为松下或者远大。

方太或美的的水槽洗碗机、老板或方太的油烟灶具、摩恩或科勒的水槽龙头、欧普或龙胜的凉霸。

NO.4

公交：沣东快线、826路公交车。

▲项目周边公交线路实拍

地铁：1号线沣东自贸园站、一号线后卫寨站。

地铁11号线（规划中，请以西安地铁官网为准）、地铁12号线（规划，请以西安地铁官网为准）。

自驾：项目周边的主干道有世纪大道、征和四路、太平路，向东可到达三桥、向南可到达鱼化寨。

▲西安地铁1号线二期沣东自贸产业园站  来源：陕西省西咸新区沣东新城管理委员会

教育：项目自带一所幼儿园，南侧为沣东五小（距项目直线距离约407米），沣东四小（距项目直线距离约1.7公里）、高新一中沣东中学（距项目直线距离约3.5公里）。

▲沣东第五小学实拍

医院：沣东新城国际医院（在建）、美芝恩妇产医院（在建）。

商业：项目自带商业（沣东智谷），南美商品贸易中心（在建）、华润万象城(距项目直线距离约2.5公里）、新城吾悦广场（距项目直线距离约4公里）。

▲华润·万象城实拍

项目西南一路之隔是安置小区和盛花园，目前已经交付入住，社区下面有零星的底商楼下零零散散的商业。

▲和盛花园实拍

产业园：沣东自贸产业园（一期已建好，二期在建）。

▲沣东自贸产业园实拍

NO.5

西咸新区发布的《西咸新区规划建设品质标准》，要求容积率控制在2.5以下，建筑密度应控制在28%以下。这意味着，未来西咸新区会打造越来越多品质项目，沣东的产品越来越趋于高端改善化。

从最近的备案房源来看，沣东新城的房源多为大户型，大面积供应占比占绝大大数，小户型产品越来越少。

目前，沣东新城已有华润、中南、保利、阳光城、蓝光、绿地、绿城、新城、碧桂园、华侨城、华宇、东原等多家地产品牌入驻。

我们经常说，房企总有着最为敏锐的市场嗅觉，众多一线品牌齐聚，一方面是对沣东人居品质的提升，另一方面则体现了资本对于这片区域价值的认可。

近几年沣东新城出让的住宅用地很少，保利、绿地、华侨城、中南等开发商拿的地，都是产业配套用地。

自贸产业园这一板块，住宅用地较少，大部分是商业、商务、公园用地，而当大量的商务用地、商业用地、产业用地集中在此，未来这片区域衍生的住房需求可以想象。

就目前而言，自贸产业园板块紧邻发展已经成熟的三桥板块，位置上占据优势，该板块的西部车城拆迁改造推进较慢，片区内还有部分村子没有拆迁，区域整体形象不佳。

国樾府项目所在板块为沣东自贸产业园板块，所处位置与保利·和光尘樾仅一路之隔，因此两盘共享各种配套。

项目是由本土开发商西安康腾置业开发，据我在网上查到的资料是，该开发商之前多开发市政项目，国樾府是其第一次开发的住宅项目。

项目距离地铁1号线后卫寨站直线距离约1.8公里，距离1号线沣东自贸园直线距离约2.4公里，地铁12号线与地铁11号线还在规划中（具体规划信息请以西安地铁官网为准），目前地铁出行不方便。

目前国樾府周边的配套并不完善，踩盘那天中午，我留意到周边建筑工人和产业园的上班族餐饮较多依托于周边的流动餐车。

▲项目周边实拍

不过项目自带商业综合体，距项目一路之隔的保利·和光尘樾规划有社区商业街，中南开建的南美商品贸易中心距项目也较近 ，再加项目紧邻的自贸产业园，配套需要时间完善。

目前项目的已对外开放，对该项目感兴趣的朋友可以去项目实地了解一下，毕竟买房这事，眼见才为实。