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作者：酒浅未眠 昨天看到老钱说摆正预期，深有感触，也有朋友想听我的分享，特意来填坑。 简单介绍一下家庭状况：爷爷辈都是标准的农民，父母是成年后到老家小县城（房价至今4k）打工。 简单介绍一下我：家里独子，19年本科毕业，毕业后留在成都当程序员。 目前已经在成都武侯区买了不到100平小套三，贷款110w，月供6.3k，掏空了三个钱包。因为落户决策问题，我只能在成都房价最贵的几个区买，根本没有机会去便宜的郊区。 我是18年开始关注成都楼市，看过彭山的金碧天下、清水镇，在视高交过订金，这一路的坑真太多了，现在回想起来，我家没有被骗大概是因为当初我预期太高（实际是因为穷）。 简单说一下自己心路历程：没有毕业的时候一心想买新房子，但是发现新楼盘摇号，位置，房型等具体太多不确定性；然后开始看清水二手房，发现装修和不装修价格差别不大，但自己装修20w起步；最后决定买带装修的二手房。 买房准备 现金流核算。 这没什么好说的，老钱的购房表格。多考虑几种情况，多核算几次，最后找到自己最合适的区间。这里要强调一点：虽然一般房子三成首付就够，但是想想自己能不能还得起七成贷款的月供。我算了好几次，最后发现我还不起七成贷款的月供。 对房子功能优先级排序。 在预算有限的情况下，不可能面面俱到。以我为例：套三，上班方便，房龄10年内；这三点是硬性要求，不满足直接pass。套三意味着面积下限确定，单价上限卡死，上班方便意味着靠近地铁。 找房看房 找房推荐使用贝壳找房的「地图找房」，非常好用的功能，先按照上面的条件过滤一遍，大大节省时间。 根据过滤的条件，挑符合条件房源数量多的小区去看。我当时是四月初看房，有些小区可能几个月就那么一套，而我七月底才有购房资格，房源数量少了，去看房就是浪费时间。 看房过程就是一个体力活了，我的看房原则：一个小区找一个中介（也是在贝壳上预约的，推荐是谁就找谁，完全随缘）。不同中介之间交叉验证说词。 我看了接近50套二手房吧，看多了自然经验就有了，房子的优劣基本不用中介介绍，自己去看完房子，小区及周围逛一圈基本就了解了。 买房 经过上述步骤，你对自己的意向小区和户型基本都了解的差不多了，买房其实是一个水到渠成的过程了。 我这里出了一点小意外，因为我妈负责去砍价，她对小区价格了解的不是那么清楚，第一个房东砍太狠了，认为我们没有诚意购买，一点都不松口。第二个磨了一会，我觉得差不多了，就开始暗示我妈可以了，最后成功买房。 上述买房步骤任何城市通用，现在讲讲成都买房最大的不确定因素-政策。非成都小伙伴可以跳过这一节，直接去决策逻辑那块。 政策 成都购房政策绝对是最大的黑天鹅，没有之一。从18年的5.15新政到现在，补丁一个接一个。长沙的政策在成都面前都是弟弟。 我毕业那年基于当时政策做出的决策现在回想起来，全部都是坑。 17年，成都开始了限购+3年限售，没错成都17年就开始了。 18年5.15新政，进一步加强限购，需要社保两年或者落户两年，按照前面条件分ABCD四区的购买资格。 补丁政策：社保一年+同区落户一年也可以购买所在区的房子。 19年6月我毕业，根据当时政策，落户天新（1.4w）。当时想法是：社保在高新区，户口在天新，两年后我就同时拥有两个区的购房资格了，选择范围很广。现在回想起来，我当时的决策简直就是在坑自己。 19年12月，以政府问答的方式进一步放松限购，五城区，天府新区资格互通。媒体疯狂吹捧，天新的房价顺势上涨，我隐隐约约觉得不太对。 20年4月，东部新区成立，我终于明白我心中觉得不对劲的来源。天新的房价（1.8w）过去一年已经涨了很高了，但是配套没有跟上，同样的价格主城区配套更成熟。 20年9月，满二不满五的也要缴纳增值税。 20年12月，无房家庭分为四顺位，热点楼盘从第一顺位依次到第四顺位参加摇号买房。如果第一顺位的报名人数超过房源数量的三倍，基本就没有第二顺位的人什么事情了。 在天新买房，中介最喜欢给你吹规划，吹天府新区未来如何如何。每次都想吐槽，先不论规划能不能实现，天新南湖附近到科学城大概15公里的样子，看看离天府广场15公里的地方是什么样子，估计心里都有数了。 其次，规划始终是规划，能不能落地是一个问题，落地打不打折是另外一个问题。没有政府红头文件的规划一律不要相信，尤其是地铁。没有中央审批通过的地铁规划都是浮云。 然后，规划可能等个三五年再落地，但是房后的自己却要忍受三五年的生活不便，这可是日复一日的折磨啊，在房子没有明显差价的情况下，天新不是一个好的选择。 最后，即使规划落地了，对自己居住体验有改善吗？没错说的就是天府机场和一众国企搬迁的事情。对非国企上班的人来说，这规划有什么用，天天坐飞机还是天天去办事呢？ 决策逻辑 首套房子完全只考虑居住和上班通勤，不考虑学区属性，没有必要为十年后才使用到的属性，提前支付代价。学区属性等需要的时候用公积金贷款买老破小来承载。 基于以上思考，最后我把目光投向了武侯新城地铁九号线沿线（感恩资格互通政策，本意是让五城区的去天新接盘，结果让我有了买进主城区的机会）。这块区域满足了我所有的硬性要求，从出家门到进公司大概40-50分钟的样子。 这块区域也有一个很明显的缺点：飞机噪音；天气好点的时候可以看到飞机型号。这个缺点见仁见智，需要实际感受。我的解决方案：偏航道小区（噪音本来就小一点）+新风机（不开窗）；这样屋内基本听不到飞机噪音。 说点意外之喜，当时选择小区的时候，中介提过一嘴的正读小学（不摇号直接读），我没有在意。买完后查资料的时候才发现，那是成都五金花之一主办的分校，不是单纯挂名那种（教育部官网是这样写的）。完全就是意外之喜，买房的时候根本没有考虑到这点。 一些坑 买房自测表格的不足 没有考虑到买房后到实际入住需要的额外花费，这笔开销数目不定，但是需要在购房之前设定一个上限。我差点就坑在这里了。 和家里沟通问题 有购房表格在，买完房后，还剩5w的现金（砍价的结余），购置一些入住前的准备东西后，还剩2w。之后，我妈告诉我首付款有10w是借的。在购房之前，我前后和家里沟通了几次，说我多贷款一点，家里就不借钱了，他们也同意了，结果最后告诉我还是借了10w。 非限购区域慎买 什么视高、第四代住宅、文旅一类的都是坑。 一些感慨 利他就是利己 刚好遇见同事也要买房，我就给他介绍了我的买房思路，并简单科普一下常见的问题。后面他介绍他亲戚给我，无任何附加条件拿到了最低的15%上浮，并且办理抵押手续后，三个工作日就给我放款了。 另外一个朋友也是一起交流购房经验的时候，他告诉了九号线年底开通这个关键信息，节省了我大量时间，也直接导致后面我买房区域的决策变化。 信息获取和验证 多渠道获取各种最新信息，多关注一些微信号、多加一些中介和微信群，一般有什么最新消息，这些渠道都是第一时间发布。自己事后去考证这些信息真假。 中介说的所有信息一定要自己去验证，直接导致部分中介可能都没有我对政策、规划、周边了解的清楚。这种方式可以避免很多显而易见的坑。 耐心 这是上百万支出，一定要选择自己满意的房子，不要匆忙下决定。而我选择就是提前看房子，因为没有资格，卡死自己做出匆忙下决定的可能性。 要不是因为资格卡死，说不定我当时心灰意冷下就在天新买房了，就等不到现在我觉得很满意的房子了。 摆正预期 看房过程就是一个不断矫正预期的过程，不停的对从各个方便对房子打分，最后进行取舍的过程。 有没有满足所有预期的房子呢？也有，成都青云阙大概能满足大部分预期，但最低总价700w，最贵的1500w，开盘当天直接卖完，中签率50%。这种楼盘可遇而不可求。 承认自己是一个普通人，合理的表达自己的去诉求，不要想着靠买房一夜暴富，买房其实很简单。 写这篇文章的时候心态还是有点失衡，年底神盘扎堆出现，同样的价格我房子又可以大20平了。但是既然选择了，我不后悔，一如当初落户决策，我没有办法预知未来，只能选择当下的最优解。 |
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