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谁知道一场大瘟疫会造成购房热潮，让橙县橙县百万元区间的房产中位价格不断上涨？从社区层面统计的购房趋势揭示了2020年最值得注意的经济转折之一，20个邮编区域中值售价超过100万美元——几乎占该县83个邮编区域的四分之一。根据DQNews/CoreLogic的现房和新房成交交易数据，这一数字是2019年10月的两倍。 今年百万美元住房需求的激增是冠状病毒相关事件综合的结果。疲软的经济受到历史上最低的抵押贷款利率的支撑。远距离工作和上学造成了人们对较大居住空间的渴望。待售房屋库存紧张，意味着寻房者不得不出高价钱来赢得竞价战。 当然，橙县大部分到达百万的七位数字的社区都在海边。按地域划分全县，最新的数据显示，10月份有14个达百万的七位数在海边区域，而一年前只有7个。 新港（Newport Beach）的92661是最昂贵的区域，中位值是378万美元。其他的是：
南部和内陆橙县有三个百万美元的邮政编码，而一年前只有两个。百万美金的社区并不只是海边的事情。
橙县北部也有三个区域，而一年前只有一个。 维拉公园92861，135万美元；圣安娜92705，126万美元；洛斯阿拉米托斯90720 ，106万美元。 总的来说，当地的住房比新冠病毒到来之前更贵。10月份全县的销售价格中位数为79.5万美元，年内上涨10%。83个邮政编码区域中，有66个邮政编码区域的价格上涨。 低价房也涨价 价格的飙升也让2020年成为低价房减少的一年。中位数低于60万美元的社区——虽然不是很 '实惠'，但我们说的是橙县，从去年的19个邮政编码区域下降到只有12个。 这些相对实惠的区域主要是在北方，10月份有10个邮政编码低于60万美元，而去年是16个。它们在哪里呢？ Garden Grove 92844，价格为59.8万美元 Santa Ana 92704，价格为58万美元 Anaheim 92802 价格为57.5万美元 Santa Ana 92703，价格为56.25万美元 Anaheim 92801，价格为55.25万美元 Orange 92866，价格为54.85万元 Santa Ana 92707，价格为50.65万美元 Stanton 90680，价格为48万美元 Santa Ana 92701，价格为33.85万美元 不足为奇的是，海岸边没有低于60万美元的区域。最便宜的海边区域在Huntington Beach的92646，价格为81.98万美元。 持续旺盛的购买力 这些价格并没有吓退很多买家，尽管最近的一些交易可能是在春季创纪录的低迷行情后进行的加价交易。 在全县范围内，10月份有3,779套房屋成交，比上年同期高出24%。这是自2005年以来任何一个10月的销售量最多的月份。83个邮政编码区域中，有59个邮政编码区域的销量上升。 即使是10月迅猛的销售速度也由高端市场引领。沿海地区的销售量比2019年增长了31% 南部内陆地区的购买量一年内增长了24% 北部地区的成交量一年内增长了22%。 而谈及2020年的房市反弹。在春季失业率创下新高的一年里，橙县交易了28,024套房屋。这比2019年的速度高出1%。 一个警告：南加州房地产研究委员会的一项独特的房屋估价指数表明，买家的价格过高。这个来自专业评估师的评估显示，在截至10月的一年中，橙县的升值率为4.3%——不到销售价格中位数的一半。 关键是因利率更低，购买力增加10% 在截至10月的三个月里，30年期固定利率抵押贷款的利率平均为2.89%，而一年前为3.64%。这意味着，由于美联储的支持，对于找房者来说，购买力增加了10%。 不过，价格涨幅最大的还是沿海地区，20个区域的销售价格中位数跃升至117万美元，一年内上涨了25%。在橙县北部的43个区域中，销售价格中位数为71.5万美元，一年内上涨了12%。在南部和内陆地区，20个区域的中位数为788,625美元，一年内上涨了1%。 固定抵押贷款利率跌至历史最低水平 自房地美1971年开始跟踪抵押贷款利率以来，30年期固定利率从未如此之低。该指数超过了本月早些时候创下的2.71%的低点。至于利率到底有多低，自2018年11月4.94%以来，30年期固定利率已下降逾2.25个百分点。在2000年初，30年的平均值是8.15%。 联邦特许抵押贷款投资公司房地美(Freddie Mac)汇总了全美约80家贷款机构的利率，得出了每周全国平均抵押贷款利率。它针对的是信用评分高、首付金额大的优质借款人。这些利率并不是对每个借款人都适用。 由于这项调查是基于购房抵押贷款，再融资的利率可能会更高。自本月早些时候再融资交易的价格调整生效以来，情况尤其如此。调整幅度是贷款总额的0.5%(例如，30万美元的贷款调整为1500美元)，适用于房利美和房地美所有的再融资。 15年期固定利率平均下降至2.21%，平均0.6个百分点。一周前为2.26%，一年前为3.19%。五年期可调整利率均值保持不变，为2.79%，均值为0.3个百分点。一年前是3.36%。 Zillow经济学家马修·斯皮克曼(Matthew Speakman)表示:“过去几个月，抵押贷款利率的变化较少依赖经济数据，更多地依赖与政策相关的事务——财政和货币——以及流行病的发展。”“新的支出计划可能会给抵押贷款利率带来一些上行压力，特别是如果该计划包含的内容比传闻中争论的更多的话。投资者对这项支出计划的预期已经有一段时间了，这意味着他们的大部分反应可能已经体现在价格中。总体而言，抵押贷款利率仍处于非常低的水平，除非在今年年底前通过一揽子重磅支出计划，否则不太可能发生变化。” 本周，美联储召开了今年的最后一次会议。不出所料，美联储没有上调联邦基金利率。 美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)首席经济学家迈克·弗拉安东尼(Mike Fratantoni)表示:“美联储重申了在可预见的未来将短期利率维持在零水平的承诺，并指出经济增长速度因流行病加剧而放缓。”“我们完全预计，他们将在数年内将利率维持在零利率下限。” 但大多数观察人士更感兴趣的是，如果美联储对其债券购买计划有任何打算的话，它打算采取什么行动。过去几个月，美联储一直在购买抵押贷款支持证券(MBS)，即在二级市场上出售的抵押贷款组合。当借款人获得一笔贷款时，比如30年期固定利率抵押贷款，贷方通常会将这笔贷款与其他贷款捆绑成MBS，然后将其出售给投资者。美联储购买MBS帮助压低了抵押贷款利率。 有人担心央行可能会限制其债券购买计划。但美联储在会后声明中表示，'在实现委员会的最大就业和价格稳定目标方面取得实质性进一步进展之前'，美联储将继续每月购买至少1.2亿美元债券。 弗拉安东尼表示，'尽管美联储对联邦基金目标计划的态度一直很明确，但在资产购买方面却不那么明确。'周三的声明进一步承诺，他们将继续以目前的速度购买美国国债和抵押贷款支持证券，直到经济向更强劲的方向‘取得实质性进展’。随着疫苗分发工作的开始，我们希望在2021年看到这样的进展。” 虽然美联储的购买计划将继续给抵押贷款利率带来下行压力，但其他因素可能导致利率上升或下降，比如英国脱欧协议或国会的刺激方案。但多数观察人士预计，在可预见的未来，利率仍将保持低位。 发布每周抵押贷款利率趋势指数的Bankrate.com发现，接受调查的专家对未来一周利率走向的看法几乎各占一半。大约一半的人预计价格会上涨，几乎一半的人说价格会保持不变，还有少数人预计价格会下跌。 C2 Financial的抵押贷款规划师吉姆·萨恩格(Jim Sahnger)预计，这些贷款将保持稳定。 '面对影响经济的诸多负面因素，抵押贷款利率一直不愿从纪录低点大幅回落，'他说。“10年期美国国债在过去90天里上涨了近30个基点，但抵押贷款支持证券(mbs)却保持相当平稳。美联储本周召开会议，并表示他们将长期坚持，并将采取利率复杂体系所需要的措施，直到我们达到理想的通胀和就业目标。这两种情况暂时都不会出现。” 与此同时，抵押贷款申请上周再次回升。根据抵押贷款银行家协会的最新数据，衡量贷款申请总量的市场综合指数比一周前上升了1.1%。采购指数比前一周上升2%，比去年同期高出26%。再融资指数微升1%，较上年同期高出105%。抵押贷款活动的再融资份额占申请的72.7%。 MBA总裁兼首席执行官鲍勃·布罗克斯米特(Bob Broeksmit)表示:“尽管遏制新冠肺炎病例激增的努力给经济带来了阻力，但房地产市场并没有显示出放缓的迹象。”房屋购置活动已经连续30周同比增长，美国部分地区的房屋需求明显超过了可供出售的房屋。在MBA的调查中，抵押贷款利率跌至另一个创纪录低点，导致再融资活动再次出现强劲的一周，每周和年度融资活动再次增加。” 以上信息来源：OCR, Washington Post |
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