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投实讯 5月11日，上交所公布上证函【2016】616号，鑫苑（中国）置业有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）项目已经通过通过审核可以在上交所挂牌。 根据鑫苑置业债券募集说明书，2015年12月16日，鑫苑（中国）置业有限公司面向合格投资者公开发行不超过人民币22亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可【2015】2947号文核准。募集资金主要用于补充流动资金和调整债务结构。 本次债券采用分期发行的方式： 鑫苑（中国）置业有限公司 2016 年公司债券（第二期）发行2016年3月15日结束，实际发行规模5亿元，票面利率为7.09%。 鑫苑（中国）置业有限公司2016年公司债券（第一期）发行2016年1月28日结束，实际发行规模为7亿元，最终票面利率为7.47%。 鑫苑（中国）置业有限公司 2015 年公司债券（第一期）发行2015年12月29日结束，实际发行规模为10亿元，最终票面利率为7.50%。 这三期债券的信用等级均为AA，发行人的主体信用等级为AA。 鑫苑置业2015年净利润超6.4亿 根据鑫苑置业2015年年报，2015年公司实现归属于母公司股东的净利润6.466亿元，同比增长31.51%；2015年末，公司归属于母公司股东的净资产同比增长 31.51%，主要原因为本公司 2015 年部分老项目楼盘完成销售，并完成验收交付，2015 年销售收入较 2014 年有所增长了 27%，导致净利润增加。 2015年鑫苑置业实现营业收入69.16亿元，同比增长27%；按照分业务板块的营业收入和营业成本来看，2015年鑫苑中国房地产销售营业收入占比94.89%，而营业成本占比96.07%，毛利率仅29.26%。2015年公司物业收入占营业收入的3.2%，营业成本占比3.67%，毛利率为19.88%；租赁收入为1.318亿元，占比1.91%，营业成本占比0.26%，毛利率达90.43%。 2015年，筹资活动产生的现金流量净额同比减少 86.21%。主要原因是 2014 年筹资活动现金流入较大，主要为银行借款；2015 年筹资活动现金流入与 2014 年持平，主要为新增银行借款与发行债券的资金流入。与此同时，2015 年筹资活动现金流出较 2014 年增加 31.9 亿元，主要为偿还银行借款。 截至 2015 年 12 月 31 日，鑫苑置业已获得中国建设银行、工商银行等多家银行共计 105.89 亿元的授信额度，尚有 15.13 亿元额度未使用。此外，公司与平安银行股份有限公司签订了 50 亿元的战略合作协议，与平安信托有限责任公司签订了 50 亿元的拿地基金合作协议，与中信信托有限责任公司签订了 30 亿元的战略合作协议 在发展战略目标上，鑫苑置业年报称，公司以地产业务为平台和切入点，公司现已逐步涉足养老养生、文化旅游、电子商业、文化影视等领域。公司的物业管理服务将在全国范围内逐步扩大市场份额和品牌影响力，为公司轻资产运营和管理输出业务的发展成熟打下基础。 发债用于偿还借款补充流动资金 据鑫苑置业募集说明书，本次公司债券的募集资金金额为不超过人民币22亿元，用于补充流动资金和调整债务结构。 根据鑫苑置业债券募集说明书公布的募集资金使用计划，根据公司债务结构调整及资金使用的需要，本着有利于优化公司债务结构，尽可能节省财务费用的原则，公司拟安排部分募集资金用于偿还金融机构借款，以改善公司债务结构。根据鑫苑置业2015年报，公司2015年财务费用达5819.2万元，同比增加 944.92%，主要原因 2015 年新建项目增加，部分在建项目加快建设进程，用于项目建设的贷款增加，利息支出相应增加。 另外，公司从事房地产开发与经营，属于资金密集型行业，项目开发周期较长，资金占用大。而公司的流动资金主要由自有资金和金融机构贷款补充，在目前银行信贷资金相对紧张的情况下，使用期限较长的公司债券募集资金来解决流动资金不断增长的需求是非常必要的。 公司债成房企融资重要渠道发行利率明显分化 4月12日，河南两大房企建业集团和盛润集团同时成功发行公司债，额度分别为30亿元和6.5亿元；票面利率分别为6.5%和7%，两家公司债券信用等级均为AA。 2015年，房地产业为公司债融资规模最大的行业，房地产公司债发行规模高达4282.11亿元，占了全年公司债融资规模的42.87%。 2016年以来至今，A股上市房企发债融资热情依旧不减，据wind资讯统计，今年以来，共有30家房企发行通过公司债融资，发行规模总计934.33亿元。其中，华夏幸福2016年1月20日以来，6次发行公司债，发行总规模达到153亿，利率为4.04-5.40之间。 一线房企发行公司债票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低，其中拥有国企背景以及信用评级良好的房企获得了更低的票面利率。以保利为例，保利地产2016年1-2月份4次发行公司债，发行总规模100亿，其5年期公司债票面利率已经低至2.95%；而作为民营房企中资质较好的代表，龙湖6年期公司债利率也已低至3.19%。愈发低廉的融资成本使得房企债务融资意愿不断增强。 值得注意的是，上述发债利率在4%以下的房企信用评级都是AAA。 公司债发行利率正出现明显分化：一些评级较高的债券仍能低利率发行，但一些评级较低的债券发行利率较高，甚至发不出去。实际上，根据《中国证券业发展报告》披露的数据，公开发行的高评级公司债融资成本比同期银行贷款利率还要更低。
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