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亲爱的朋友，假期愉快！ 今年是极为特殊的一年，相信各位也经历了一段非比寻常的时光。 全球大放水，有人赶紧做好资产避险，有人却让大水冲走资产，各有冷暖酸甜。 有人选择买房，但在“房主不炒”基调下，各地的上车机会越来越严，楼市也过了闭着眼买的时代，投资需要具备更加专业的知识。 值此国庆、中秋假期，楼市黄大大将陆续推送楼市投资逻辑的文章，带大家一起学习。 为什么别人买房赚了钱，而你买亏了？ 因为你的投资逻辑需要更新啦。 以下是正文。 买房一时爽，入坑悔断肠。 这个假期，又有一大波买房客，涌入各大售楼部，在憧憬、焦虑与失落中度过。 每年都有人掉到巨坑，一时冲动买房，交了钱泪两行。 更何况，现在风向变了！全球疫情肆虐，经济承压，中央却牢牢把握“房住不炒”的方向，横盘时间无限拉长。 现在买房，比以往任何时候都更需要技巧。 以下10条，都是我多年来买房和采访各种血泪故事，总结出来的经验。 去售楼部之前打开看看，绝对能够帮到你。说不定就省下几十万。 如果你有朋友想买房，也要发给TA看一看，助人为乐。 01 买对房子，比优惠和折扣更重要。 五一假期，开发商的海报满天飞，各种抵扣、优惠，非常吸引人。 换句话说，一定不要因为价格便宜而买房。“便宜没好货”，很多时候都是对的。 前段时间，传出佛山有不到5千的新房出售，还是恒大的楼盘，想都不用想，绝对不值得买。 虽然每个人买房，都有预算约束，但有一个最基本的判定原则： 不靠地铁、不靠学区、不靠配套，这样“三不靠”的房子，再便宜也别碰，买了以后绝对站岗。 尤其是对远郊楼盘来说，价值严重依赖于地铁。 哪怕你选择自驾出行，但房子的增值保值，却和地铁直接相关。 学区房更是坚挺的概念支撑。 如果没有地铁，也没有学区，至少要有比较完善的配套。否则很难吸引人居住。 没有了居住属性和金融属性的房子，就是一堆砖头！ 有的小白，只喜欢买新房，喜欢漂亮的房子，对真实的居住条件一无所知，就很容易踏进坑里。 等到收楼后才发现，上班无敌远，最近的商场在5公里外，孩子读不了书。 这样的房子，打折都卖不掉。 02 到了售楼部，不要轻易相信，保持独立思考和判断。 “销售的嘴，骗人的鬼”。不是每一个销售都“无良”，但他们一般会有很多“套路”。 比如，售楼部的沙盘，每一个看起来都非常漂亮，距离CBD无敌近，交通便捷，环境优美。 但其实，距离很多都是变形的，你仔细观察一下，基本上都不成比例。 很多楼盘都会把珠江新城、小蛮腰放上去，遥遥相望，其实隔了十万八千里。 销售介绍的规划，也要经过查证。 有些规划并没有最终确定，比如昨天就有新的消息，说增城的广州第二机场黄了。 这个规划早就被增城的销售人员用过无数遍了。 所以，到了每个售楼部，除了听销售介绍，已经要看看红线外不利因素提示，还有教育风险说明。 最好拍个照，留作存档和查证。 03 购买每一套房，都要想清楚：以后卖给谁？ 哪怕是你自己住的房，也要想清楚。 因为，这是决定你的房子，未来流动性的根本问题。 由此得出的一个基本原则是： 如果是投资，不要买豪宅和别墅。 豪宅、别墅是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。 有点豪宅名声极大，甚至全国赫赫有名，住着很多明星、名人，但升值却严重跑输。为什么？ 你想想，买豪宅不差钱的人，有多少会喜欢二手房？ 对普通中产来说，买房是奔着保值升值去的，还是老老实实买普通住宅。 不管是出租，还是以后转手，都容易得多。 04 看房前，重新买个手机号，作为买房专用。 因为很多楼盘，都要求必须要登记手机号，作为买房人的凭证。 但是手机号一旦给了销售和中介，很难保证不泄露出去，成为他们的“目标客户”。 到最后，房子没买成，未来5-10年你的手机都会被轮流轰炸。 各路中介都纷纷给你电话，介绍买房，永无宁日。 我用来买房的手机，七八年了，还会接到中介电话，问我所在小区的房子卖不卖，因为这个记录永远留在他们的数据库里。 当然，一般适用于看二手房。 看新楼盘的话，这一条往往是不允许的。 05 买房尽量使用贷款，贷款越多越划算。 全球已经进入了负利率时代，中国推进LPR改革以后，利率也在持续下调。 有人说，30年期的房贷，是全世界最好的东西。 因为这是普通人能够借到的，最便宜的长期贷款了。 你想想，10年前的100万，还能在北上广买套房，到今天连交首付都不够了。 除了房价在涨，也有货币随CPI贬值的重要原因。 如果是换房的朋友，卖掉旧房买新房，一定要给自己加杠杆。多借点贷款，金额至少要翻倍，才有意义。 多年前，上海丈母娘找女婿都要求“有房无贷”，但现在看来，当年的有贷和无贷，现在身价至少相差2-3倍。 普通人从楼市赚的钱，绝大部分都是靠杠杆来的。 另外，和银行签贷款合同时，必须选择每年调整一次贷款利率，因为房贷利率已经进入下行通道，未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。 千万别在合同期内选择固定利率。 06 一定要注意现金流的安全。 前面说了，买房要多用贷款，但这也是建立在现金流安全的基础上。 要确保自己收入没问题，月供能保证，生活质量不要出现明显的下降。 因为，现在“房住不炒”的大背景下，楼市的周期已经被明显拉长。 过去那种买房后一两年就暴涨、翻倍的情况，再也不可能出现了。 所以，过度加杠杆，会给自己不必要的压力，最后影响生活，得不偿失。 目前一线城市里还有短线炒房客的只有深圳，北京、上海、广州只剩下刚需、改善和长持投资者。 没有5-10年的持有，房子见不到大幅的收益了。 不要想着一夜暴富，买房更多的是安全保值，然后才是博利润。 07 不要买商铺，也不要买公寓。 这个道理已经讲过很多遍了，但我发现并不是每个人都听得进去。 有时候头脑一发热，就踩到了巨坑。 这两种产品，吸引你的最常见理由，就是租金回报率比较高。 但是！ 商铺的租金，不到真正开张的那一天，你永远判断不准确。 一间商铺的租金高低，受到太多影响因素，包括人流、商场的业态和兴旺程度，商铺的位置等。 有时候隔着100米，或者转个弯，商铺的价值就一落千丈。 不懂得经商，没做过生意的人，绝对绝对不要买商铺。 公寓的弊端也很类似，就是持有成本高、交易税费比较重，更重要的是，很难找到买家。 再次奉劝各位。 08 尽量不要买顶层。 我相信总有人会买顶层，或是因为便宜，或因为没得选了。 但作为我的读者，我真诚建议你不要买。 因为这是一件拼概率的事儿。 有的项目，顶层住宅会出现漏雨和隔热的问题，而且，这种问题就像房屋的“癌症”，几乎不可能修好。 而这种情况的出现，部分是由于产品设计，部分可能是因为施工质量。 所以，不少开发商会把顶层设计成复式，以卖出高价格。 09 不要跑到小城市去买房。 要选择一线城市和环一线城市的都市圈，比如广州，可以选佛山、东莞，但不要去选清远、肇庆。 全国来看，也只有杭州、南京、重庆、天津、成都、武汉等强二线城市值得投资。 在大湾区，广州深圳以外，我只推荐佛山、珠海、东莞。 因为他们有坚实的经济基本面，城市发展态势好，长期才有支撑。 其他小城市的不确定性就大得多。 10 最后一条：别总想一步到位，不买房就不看房。 很多人总想着攒钱买房，等到攒够钱，市场早就天差地别了。 买房这样重要的事，一定要做足准备。 不要想着一次搞定。人生两件事要趁早，一是出名，二是买房。 千万别觉得积蓄不多就一拖再拖。 我有个朋友，掏空了六个钱包，只凑出十几万，但是跑来跑去到处找房，最后还真被她看到合适的。 几年前拿下了，刚好踩对点，现在收益已经相当可观。 尤其是在一线城市，一步到位基本上是不可能。 先上车比选车更重要。 千万记住，买房穷三年，等待毁一生。 现在的楼市，再也不是闭着眼睛赚钱的时代了。 哪怕是在过去十年，楼市黄金时代，也不缺少踏空踩坑，十年不涨价甚至贬值的案例。 老老实实地判断项目的区位、地段，客观看待利好利空因素。 有时候，多打几个电话，多咨询几个朋友，甚至百度查询一下，就能避开失误。 敬畏，才有可能不犯错误。 |
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