树立全税种思维，解决房企涉税问题

【《大企业税收评论》精选】房地产企业开展的业务，涉及税种多，税款计算复杂且清算时间长，面临的税务风险较大。同时，由于不同税种间存在一定勾稽关系，某一涉税问题可能会涉及多个税种。基于此，专家建议房地产企业树立全税种思维，做好跨税种管理工作，提高解决涉税问题的效率。

12月7日，中国大企业税收研究所和国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局联合举办了房地产企业涉税疑难问题分析会。与会的税务干部、房地产企业税务负责人和高校的专家学者，共同就房地产企业遇到的涉税疑难问题展开讨论。记者注意到，房地产企业具有开发项目类型多、用途多样、投资成本大和项目开发时间长等特点。正因如此，房地产企业遇到的涉税疑难问题具有一定复杂性和特殊性，一个问题通常会涉及多个税种。与会人士认为，妥善解决房地产企业面临的共性税务问题，有必要树立全税种思维。

不同税种问题之间有勾稽关系

房地产企业开展的业务，涉及税种多，税款计算复杂且清算时间长，面临的税务风险较大。与此同时，房地产企业面临的不同税种问题之间，存在一定的勾稽关系。

土地增值税清算时，土地价款抵减增值税销售额产生的“销项税额抵减”应该如何处理，很受房地产企业财税负责人关注。其实，这一问题的产生，与增值税和土地增值税间的勾稽关系有关。营改增后，适用一般计税方法的房地产开发项目，在确认其增值税销售额时，可以抵减土地价款。那么，因此形成的“销项税额抵减”在土地增值税清算时应当如何处理呢？有人认为应当调增收入，也有人认为应当冲减成本。对此，吉林财经大学税务学院税收制度教研室副主任王羽认为，明确“销项税额抵减”的实质是解决问题的关键。“销项税额抵减”来源于增值税差额征税的扣除项目，而非来源于企业的销售项目。从这一角度看，调增收入的观点存在不合理之处。

从分析会上讨论的情况来看，虽然房地产企业面临的跨税种疑难问题较多且具有复杂性，但其实一些问题是具有共性的，弄清楚一个，其他关联问题可能自然有解。比如，不少房地产企业财税负责人提到，在计算缴纳增值税、企业所得税和土地增值税时，保障房、回迁房和“城中村”改造等政府合作项目的成本应该如何处理？国家税务总局税务干部学院教授陈玉琢认为，虽然从形式上看这些项目是不同的，但从实质上来说，明确了土地、相关建筑项目究竟归谁所有，房地产企业发生相关支出的目的究竟是什么，这类问题就解决了。

解决问题，企业应有

“全税种意识”

房地产企业在项目开发期间，需要缴纳城镇土地使用税；在取得预售房款项时，要按照相应金额计算并预先缴纳增值税及相关附加税费、企业所得税和土地增值税；项目交付时需要确认房地产销售收入及利润，清算项目涉及的土地增值税等；自用或出租相关房产时，需要缴纳房产税。此外，房地产企业还可能涉及契税、印花税和个人所得税等。“这一客观情况，决定了房地产企业应以全税种意识来思考涉税问题解决之道。”中国大企业税收研究所有关负责人说。

龙湖地产北京大区税务总监陈振铎结合多年的实务工作经验表示，用全税种的视角看问题，有助于房地产企业明确增值税、企业所得税和土地增值税等不同税种之间的联系和差异，清楚区分容易混淆的概念，能够预防涉税问题的发生。在他看来，做好企业内部的跨部门管理，同各个业务部门加强联系，提高业务人员的税务合规意识，同样有利于减少涉税问题的发生。

基于房地产企业面临较多跨税种问题的现状，与会专家建议，房地产企业应树立全税种管理理念，统筹考虑各税种间的关系，做好跨税种管理工作，并建立跨部门沟通的机制。同时，可考虑搭建税务风险管理体系，设计预警指标体系，改变以往对涉税问题的单一分析，多角度探索跨税种难题的解决方案。

千户集团企业

可以走“绿色通道”

碧桂园北方大区税务总监唐远告诉记者，很长一段时间以来，当房地产企业出现税务问题时，总是习惯性地与税务机关各税种管理部门分别联系，有些问题可能还涉及其他政府部门，沟通成本比较高。对此，河北省税务局第一税务分局副局长翟彦广提醒千户集团及其成员企业，今后遇到这种情况，可以直接走“绿色通道”。

翟彦广介绍，目前，河北省大企业税收服务与管理部门，已经为大企业建立了绿色沟通渠道，可协调相关业务处室，提高解决大企业跨税种难题的效率。房地产企业在遇到涉税难题时，可及时联系大企业税收服务与管理部门，用好税务机关提供的纳税服务举措。

石家庄市税务局二级高级主办郭绪明则建议房地产企业，在解决某一开发项目的涉税问题或涉税争议时，排查其他项目是否存在类似情况。企业还可以定期收集整理各开发项目遇到的涉税问题，并适当“合并同类项”，重点关注具有共性的问题，及时与税务机关沟通，提高税务管理效率。

记者了解到，实践中，有些问题通过税企沟通就能得到妥善地解决，还有些问题则需要房地产企业与其他政府部门沟通。河北恒润地产税务经理田露就提到，目前，有些地区没有公布同级别土地上住房的平均价格，这一数据是认定房地产开发项目是否为普通住宅的重要依据之一。根据税法规定，普通住宅增值率低于20%的，可免予缴纳土地增值税。因而，同级别土地上住房的平均价格公布不及时，会给房地产企业确定开发项目性质带来阻碍，甚至影响其享受税收优惠政策。

对此，石家庄市税务局第一税务分局局长刘家辰建议房地产企业，应该积极同自然资源部门、住建部门等其他政府部门联系，客观、全面反映企业遇到的困难，分享与税务部门成功沟通的典型案例。必要时，也可以请税务部门帮忙协调，逐步探索跨政府部门解决多税种问题的协作机制。

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房地产企业年终关帐前急需关注的“重特事项”会计核算与税务处理专题班

成都  1月14-15日（2天）

报名咨询：010-80574763 杨莉

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      年终关帐、企业所得税汇算清缴在即，房地产行业又将迎来一年一度的年终大考。           房地产行业有其自身独特的经营特点，在其日常财务核算和税务管理过程中经常会遇到各式各样的疑点和难点。如何处理好这些具体业务，积极、主动地管控好财务与税收风险，是当前房地产行业所面临的一大主要难题。为了帮助大家应对困难、化解风险，本期课程特意选取了15个大家在日程工作中关注度较高、处理难度较大、政策把握不准的与房地产开发有关的大问题（涵盖67个小问题）给大家进行讲解。

      该课程经过长期打磨和不断推陈出新，具有极强的实操性和针对性，其中的精品案例，既适合大家平日里学习、模拟，更适合大家永久珍藏，是一堂十分难得的好课。

      该课程适合企业财务高管、会计主管以及所有与财税有关的工作人员学习使用。通过这次培训一定能使大家的业务水平与应对能力有一个新的提高。 

■ 主讲专家

      杨汝明：我国资深税务官员，从事税务稽查工作近30年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有十分深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查工作经验，为实战型“税务稽查专家”。职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国，授课时长约8000课时，培训学员将近十万人次，为各地近百个企业做过税收顾问和纳税筹划。工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

■ 主讲内容

一：以不同形式取得土地使用权应如何进行会计核算与税务处理

1、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定？

2、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里？

3、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？

4、以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本？

二：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

1、如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”？

2、支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据？

3、支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项？

4、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗？

5、返迁房的会计核算与税务处理：

⑴ 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理

⑵ 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理

6、关于企业支付“拆迁补偿费”合法性问题的思考

三：房地产业发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收如何处理？

1、项目外建设支出应如何进行会计核算？

2、计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除？

3、外建项目本身是否需要缴纳各种税收？

4、项目外建设支出进项税能否扣除？

四：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理

1、取得政府给与的“土地返还款”的会计核算

2、取得政府给与的“土地返还款”计算土地增值税、企业所得税时如何处理？

3、取得政府给与的“土地返还款”计算增值税时如何处理？

五：房地产企业购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理

1、购买在建项目的会计核算

2、购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除？

3、购买在建项目继续开发建设应如何计算缴纳增值税？

六：营销设施建造费会计上应该如和进行会计核算与税务处理

1、营销设施建造费的会计核算

2、营销设施建造费的企业所得税处理

3、营销设施建造费的土地增值税处理

七：建设销售精装房应如何进行会计核算与税务处理

1、精装房支出的会计核算

2、税收上关于装修费用的扣除的规定：

⑴ 企业所得税处理 

⑵ 土地增值税处理

3、关于签订“硬装交付”合同与“软装交付”合同的税收思考

八：开发成本怎样分摊更为合理

1、土地成本应怎样分摊，地下设施是否应该分摊土地成本？

2、建筑成本应该怎样分摊，地下设施是否应该分摊装修费用？

3、计算分摊地下设施单位成本时应以建筑面积为准还是以使用面积为准？

4、计算企业所得税时地上配套设施与地下配套设施规定有什么不同？

5、开发产品完工后，还未结算的建安费、未发生的配套设施费应如何计提？

九：建设、销售地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税、土地增值税

1、未销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地使用税？

2、已经销售的地下车库、车位是否需要缴纳土地增值税？

3、出租地下车库、车位税收上应如何处理？

十：房地产企业采购业务的管控与税收风险回避

1、增值税税负测算方法及采购对象的选择？

2、为了避免损失，签订设定采购合同时对违约金、运费、发票开具应做出哪些具体约定？

3、对“三流不一致”的采购业务应如何管控合同与化解财税风险？

十一：房地产企业就“甲供材”业务应该如何与乙方进行税收博弈

1、“甲供材”的内涵

2、营改增前后“甲供材”业务的区别

3、“甲供材”与“甲控材”的区别

4、“甲供材”业务税收规定

5、“甲供材”业务在甲乙双方的利益博弈与测算技巧

6、“甲供材”业务的合同签订技巧

十二：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

1、未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？

2、房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？

3、“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税？

4、营改增以后以上业务的政策点会发生哪些改变？

十三：以不同方式销售开发产品应如何进行会计核算与税务处理

1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等 不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人 所得税的扣缴风险？ 

2、“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？ 

3、“抵券销售 — 一万抵五万”销售模式下收入如何确认？ 

4、“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理？ 

5、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？ 

6、“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理？ 

7、以房产抵工程款后，地产企业是否还可以为第三方做按揭贷款手续，这样做 是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房产公司怎样做账才合适？

十四：如何处理好房地产企业融资业务中的财税风险

1、负债规模应控制在什么规模为好，如何计算融资规模上下线？

2、选取怎样的还本付息方式更有利于企业的权益最大化？

3、营改增以后对“统借统还”业务应如何把握？

4、关联方借款利息税前扣除应如何计算，一旦发生关联方借款应如何调整已回避税收风险？

十五：年终关帐、汇算清缴之前必须弄清的其他问题

1、房地产企业已经开具增值税发票是否一定要确认企业所得税收入 

2、房地产企业产品符合完工条件，但是收入不能可靠计量，会计上和税收上是否应确认收入，如果应确认收入，收入应该如何计算？（国税发[2009]31号与国税函[2008]875号文件的适用） 

3、当会计收入与税收收入存在差异时，计税成本应如何确认 

4、产品完工后未能及时结转的开发成本，如建安费、配套设施费应该如何计提 

5、未完工产品应如何计算预缴企业所得税，产品完工后，对前期已经预缴的企业所得税应如何进行纳税调整 

6、在无法取得税前扣除凭证情况下，企业可凭哪些资料证实支出真实性，以获 得其支出税前扣除，对本年度取得以前年度合法凭证或者能够证实业务真实 性的资料，税收上应如何处理？ 

7、什么情况下非本单位抬头的发票可以在本单位税前扣除“款项没有实际支付” 能否证明业务的真实性，其支出能否税前扣除，税法是否有明确规定哪些支 出必须实际支付才能税前扣除；预计负债跨年支付企业所得税前应在哪一年 扣除？ 

8、跨地区经营就地预缴企业所得税应如何计算？