 提到郊区你会联想到什么？ 远离繁华？还是荒凉落后？ 可能现在你的脑海里都是贬义词，那今天就带你看一个不一样的郊区，它位于上海浦西，一座拥有1500多年历史的江南古镇，地方虽然不是很大，但是人文荟萃、物产丰富。  提到它的名字很多人下意识就会联想到让人垂涎欲滴的小笼包，但也不能忽视这里正在发生的城市变革。 它就是把宜居做到极致的—— 嘉定南翔  在上海的版图之中南翔位于西北部，北靠马陆、嘉定新城，西邻安亭汽车城，东邻上大和桃浦，南边则是江桥。 距离徐家汇大约15公里，可以说南翔不但离市区近，也是嘉定连接上海市区的重要通道。 在板块内部南翔大致可以分为四个区域—— 东西两翼是产业园区和待开发区域； 中部组团是以印象城、流云湖为中心的大型居住社区； 南边组团则是老房子次新以及商住混合为主的综合性区域；  我们就从板块南部11号线南翔站开始，先体验古镇，再体验现代。 出了地铁站走过一座廊桥就是中冶祥腾城市广场——  虽然商场的外立面和室内设计算不上有多洋气，但是起码在功能性上也是做到了五脏俱全，美食购物健身教育应有尽有。  商场一层架空的位置是一个公交总站，公交车线路还是比较多的，下了地铁就可以直接通往南翔各个区域——  公交站对面还设立了一个出租车接驳点——  并且特意区分了牌照，想去郊外坐沪C，想去市区坐非沪C，乘客可以根据自己的目的地做出方便的选择，这种设计还是相当人性化的。 总之虽然南翔在地理位置上已经属于上海的外环外，但和我们心目中所想的荒凉完全不一样，这里有繁忙的车流、有高楼大厦、还有成熟的商业综合体，交通枢纽规划的很完善，城市绿化也可圈可点，街道治理的还不错，最起码是干净整洁的。 总之南翔给我们的第一印象还是值得点赞的。 接下来沿着沪宜公路向西走就能看到四A级景区古猗园——  古朴、素雅，这里的一花一木、一砖一瓦都在无声地诉说着历史的过往，和悠长岁月里的春夏秋冬。  说实话在过去的板块探秘里，我们起码逛了上海几十个公园，但这里和之前的都不一样，就是那种感觉...很特别...特别容易让人....  打哈欠... 这里基本全是老年人和孩子，一进去这种悠闲的氛围仿佛时间都变得缓慢起来，真的很容易让人放下野心与焦虑。 逛完古琦园离开沪宜公路进入南翔解放街，不远处的另一个人气景点就是南翔老街—— 老街保存得还是比较完整的，哪怕是在工作日的上午人气都非常旺盛。 商铺此起彼和的吆喝声好像让人离开了上海，穿越回了童年在小城镇的生活。 小镇里穿插形态各异的桥梁，河流平静的就像一面镜子，倒映出古镇安逸的一面。 站在桥上仿佛可以将老街的历史脉络尽收眼底。 古树想要发新芽，需要根深蒂固，古镇的人气和历史底蕴其实正是支撑南翔房产市场稳固发展的根基所在。 从2015年开始南翔的房价的确在肉眼可见的节节攀升—— 而且有一个很容易被大家忽视的细节是： 上海整个二手房市场的价格在2018~2019年都经历了一次回调，包括很多我们之前聊过的板块也是同样的趋势—— 只有南翔板块在坚定地往上走。 虽然幅度不大但这也说明南翔地房价还是挺稳的。 聊完整体的房价，再根据我们的实地踩盘聊聊具体有哪些项目值得关注，先看南部组团。 沪宜公路北侧主要分布的是一些上世纪90年代的老房子，多数是以两房为主，成交均价在3.5-3.7万/平左右—— 次新就比较稀少基本只有2014年建成的威廉公馆—— 小区容积率2.4，主力户型为3-4房偏向于当地改善群体，近一年它的成交均价在4.5-4.8万/平。 沪宜公路南侧是以次新房和商住两用项目为主，虽然这里距离南翔核心商业区比较远，但社区底商比较丰富—— 还有上师大附小等学校入驻，生活总体来说还是比较便利的。 这里最热门的小区要数好世凤翔苑，2018年最后一次开盘对外报价高达4.9万/平，开发商是一家日资企业，所以小区的特点在于肉眼可见的建筑品质。 有空调有地暖，全精装交付，而且对面就是银翔湖公园。 所以虽然目前这个项目还没满五年，但目前二手房挂牌均价已经来到了5.8万/平，比周边的次新房季景铭郡都要高出将近1万/平。 如果再加上二手房税费和中介服务费的话，那这里的房价还算蛮贵的。 至于湖边这一批的商住项目—— 原本是南翔倾全力于打造的CBD，但很尴尬的是后续因招商引资并不顺利，目前只能改为酒店式公寓对外售卖。 从项目的品质上就能看出来南翔已经很努力了，但说实话这里好像真的没有做CBD的命，不过我认为这也是一件好事，起码让南翔彻底放下压力和包袱，真正回归自己擅长的领域，把宜居做到极致。 接下来一路向北穿过沪嘉高速就会来到南翔最宜居的核心区域——流云湖组团。 这里的生活氛围与之前的古镇又是完全不一样的感觉，用一个词概括就是生态。 市政绿化更加无孔不入，走在街道上真的有种穿越到新江湾城的感觉，没有繁忙的车流，也没有密集的社区底商，再加上这一汪难得的留云湖—— 在自然环境稀缺的一线城市中，也足以让人在一整天辛苦的工作结束后能够有一片亲近大自然放松的地方。 早在2000年左右，金地率先开始在这里建造了别墅区，之后又出现了南翔的标杆小区华润中央公园。 华润中央公园总共有四期，从2012年开始动工，一直到2016年才完成了整体开发。 其中项目一期应该是生活品质最高的一期，不但装修标准是最高的，一些三房开发商还给了很多赠送面积，在小区管理上不论是机动车还是非机动车都实行严格的人车分流。 商业配套上也有星湖柒号和二期门口的华润五彩城作支持—— 虽然它们的商业体量算不上很大，但是一般的生活需求还是能够解决的。 而且项目还有留云中小学对口，虽然这两个学校比较新还没有形成很强的学区属性，但是住在这里的人们普遍素质都不错，相信凭借良好的生源以后的教育，质量还是可以期待一下的。 因为生态好、因为触手可及的湖景，整个流云湖组团也成为南翔最宜居的地方，当然也就成为这里房价最贵的地方—— 在最近一年的成交中，华润中央公园成交均价已经达到5.2-5.8万/平左右，在南翔位列前茅。 聊完二手房再聊聊新房，在华润边上的湖畔天下是目前区域内少有的在售新盘—— 说到它的持有人李嘉诚大家一定不会有什么好印象，真如拿地整体拆开转卖的套路在这里同样上演。 原本整个流云湖都是他的地，但转售后也只剩湖畔天下一个自己开发的项目。 但说实话这个项目的品质真的有点一言难尽，户型差装修标准低，整体净深做得很大，空间并不通透，采光面也很少，卫生间清一色都用了浴缸而没有淋浴，完全不符合上海本地市场的生活习惯。 总之庆幸它最后只开发了这一个项目，如果这附近的所有项目都由长江实业开发，那我估计这样一个很有潜力的板块，可能又会像真如那样搁浅。 聊完这里的湖景房，我们再看看今年七夕开业就轰动整个上海的印象城。 我们都听说过印象城很大，有多大呢？ 34万方的体量相当于46个足球场。在里面逛一整天可能都出不来。 而且虽然它很大，但给我的感觉又很精致。 时尚现代的室内装修风格，灯光照明兼顾美学和引导人流的实用性，动线设计很合理，不会出现走半天找不到扶梯的现象。 几个中庭虽然做得很大，但灯光、布景、细节设计满满。 在开放式场所的设计上也很用心，每走一段距离基本都有可以葛优躺的卡座。 在公建设计中，屋顶被称为商业综合体的第五立面。 所以屋顶设计绝对是考验设计水平高低最重要的一个环节，而印象城的屋顶绝对让你惊喜，有公园有篮球场有游泳馆，而且居然还有滑冰场—— 就这么专业的水平，以后从这里出一个中国花样滑冰世界冠军我都信。 而且更加酷炫的是这里还有星光跑道—— 一边欣赏繁华的城市景观一边跑步，这体验在其他地方绝对是没有的。 总之，印象城应该是我在上海逛过的体验感排名前三的商场之一，在后疫情时代线下购物中心凋敝的情况下，它的爆火绝对是凭自己的实力赢来的。 而且印象城的出现甚至还直接影响了南翔土拍的价格—— 在今年6月祥源以2.73万/平方米的楼板价拍下一块住宅用地，而到了8月融信就以3.88元/平方米的楼板价拿下了印象城边上的地块，溢价率高达35.53%。 相信造成这部分溢价最大的原因就是印象城。 逛完南翔印象城，相信大家已经有足够的信心，有了它的存在南翔已经足够成熟了。 但更难能可贵的是，在未来南翔还有进步的空间，比如在航拍镜头下可以看到—— 南翔以西区域许多地皮还没有开发，有许多的厂房没有搬迁。 在规划上这片区域用地面积大约286公顷，其中建设用地约为266公顷，规划用地主要用于公共设施、居住区 、商业配套、市政道路等。 这么大的规模可以预见这里的改建历程一定会相当漫长，但也相信等到这里完成更新，南翔的生活品质一定会再上一个台阶吧。 就像一颗老树焕发出新芽，古典与现代交相辉映，人来与车往川流不息，这里既热闹喧嚣，也轻松安逸。 这样的角色转换不禁让人惊讶，但仔细想想又好像在情理之中，我们既然可以将一片曾经的泥潭打造城陆家嘴这样的魔幻地标—— 那将不被人待见的郊区建设成像南翔这样的宜居之地，应该也不会是非常困难的事情。 只要肯用心去规划，用心把每一个规划落地并加以经营，时间就能够改变一切。 也许这就是上海被称作魔都的原因之一吧，因为它从未停下更新迭代的脚步，不管它的现在怎样，也许未来永远值得我们去憧憬。 好了以上就是本期板块探秘的全部内容了，想看更多板块和项目可以通过文末留言告诉我。 |
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