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和一个熟识的开发商朋友在端午节吃了顿饭，不免聊到对市场的看法，也提及他所在的公司未来发展空间的话题。可以真切的感受到，深深的危机感正笼罩着他。 是的，开发商在北京越来越不好混。 别管国企还是民企，本土还是外地，上市公司还是非上市公司，能在北京楼市顽强生存下来并取得发展的开发企业越来越成为少数。 不进一线是风险，进了一线是挑战。 他说，宁可直面挑战，也不能离开一线。也许，所有在京的开发商都是这么想吧。 生存之忧，发展之困，到底“难”在何处？解决之道又是什么？能不能在其他企业的战略抉择中寻得一丝启示？ 把问题摊开了看。 1. 资源之难 我们知道房地产卖的是资源，自然资源、城市资源、人文资源等，资源构成了地块的核心价值。但问题是，土地拍的越来越远了。 如果说去年下半年土地的疯狂还有逻辑可以讲，那么今年的“地王”似乎没人能看懂了。就地块本身看，远在五、六环外的偏远地段，周边薄弱的城市配套，区域人文底蕴的缺失以及面粉N倍于面包的楼面价，给开发者带来极大的挑战。 去年有个段子说开发商：拿地前三天睡不着，拍地后三年睡不着。拍卖价格之高，土地素质之弱，研发产品之艰，想化腐朽为神奇，真应了冯仑那句话——伟大是“熬”出来的。 其实，资源如同海绵里的水，挤一挤还是有的。关键看开发商发现资源、整合资源、利用资源、导入资源的能力。如果只守着自己的一亩三分地，自扫门前雪，不与外部环境进行协调、嫁接、融合，单纯从地块中生拔出产品是没有生命力的，其价值也是不甚完整的。 2. 创新之难 有开发商说：不怕，我们有独特的产品研发和打造的能力。 是的，确实已经有不少开发商通过强大的产品力冲出过重围。但问题是，土地的控规条件更加严苛：高低配淡出了，偷面积费劲了，7090又重出江湖了。这种情形，特别像两个顶尖高手的博弈，虽然步步紧逼，却总能化险为夷，别有洞天。 显然，政府这个“高手”还是更厉害一些，如今留给开发商的创新产品的空间真的不多了。 华山一条路，与客户站在一起，以用户思维寻求解决之道。用户的需求是动态的，可以挖掘和创造；用户的需求是感性的，可以培养和追随；用户的需求是多元的，可以替换和转移；用户的需求是趋势的，可以捕捉和布局。 再微小的需求中，都有一个“小宇宙”。再细节的产品创新，都能给予客户惊喜。 所以，创新之源还是在客户那里，一路扎到底准没错。 3. 实力之难 如今是开发者拼实力的天下，但实力定义跟过去已大相径庭。 过去说开发商的实力主要指“资金实力”，现在只有钱是万万不行的。新实力体现在：你有没有积累下丰富的开发经验；你有没有开发高端的成功案例；你有没有被簇拥的高端客户粉丝；你有没有独到的区域价值理解；你有没有前瞻的市场研究预判。 新实力，既是硬实力，也是软实力。既是品牌，也是能力；既是口碑，也是信任；既是战略，也是执行。 没有综合实力，在北京楼市就没有立锥之地。 前路漫漫，苦苦挣扎，不如多向走在前面的对手学习；向引领行业发展，产品不断创新的同行学习；向勇于制定标准，始终拥抱客户的一流企业学习。 回望万科春季《作品时代》发布会，万科高歌猛进杀入高端战壕。北万领军人物刘肖曾在发布会上提出“一个人无法选择自己所处的时代，但是可以选择如何去面对，一个企业也如此。” 高起点，自然出手不凡。翡翠系作为万科高端产品线，其实已在上海创造了一年过百亿的骄人业绩。此次进京，翡翠系又赋予了更为丰富的内涵。 北京万科立足大格局，充分整合项目内部资源和城市外部资源，以创造区域繁华为己任，在产品上突破创新，在配套上贴心细致，销售物业与自持物业并举，地产开发与城市运营并进，力图用强大的企业实力和品牌号召力更深刻的改变一个城市的区域面貌。 为了探寻城市精英的活力生活，北京万科展开《品质改善客户需求问卷调研》，形成珍贵的调研数据研究分析和经验总结，最后逐步形成了高端翡翠系超越普世标准的产品营造和服务准则。 翡翠系——营造标准 1 拿地标准：每一个翡翠系项目必须占位城市发展核心区域，规划满足一定体量的综合性住区。 2 客群标准：定位于城市精英人群，通过对精英家庭的抽样调查与深度访谈，提取满足全家庭居住功能，品质改善生活需求的元素，提供超越客户所想的产品营造和服务标准。 3 规划标准：秉承绝不复制的原则，每一个万科翡翠系的项目都是独一无二的。 翡翠系——品牌价值观 从时代的高度打造充满活力的新生活，以改变生活方式的态度提升居住体验。 国际化：每一个翡翠系项目都融入国际化概念，引入世界级生活方式，打造出能够符合城市精英心态愈加开放的生活空间。 生活场：放眼都市大格局，北京万科翡翠系把生活配套服务的半径持续放大，服务于整个城市。 舒适感：满足孩子、成年人、老人等全家庭成员居住需求，把健康、快乐、友谊的精神深深植入到每一个业主心中。 服务观：万科服务在精神层面，不断丰富和延展建筑空间的多层内涵，进而触及并延伸到人的心灵空间。 翡翠系——下半年入市的两个代表项目：翡翠公园和翡翠长安。 北京翡翠系严苛的营造标准，让每一个翡翠系作品具有天生优越的DNA。而其中对于客群的标准，更值得玩味。 作品时代发布会上万科明确翡翠系与城市精英的活力生活的对等关系，而城市精英成为最让人难以把握的落脚点，如何定义活力更是万科兑现承诺的关键。 翡翠公园 翡翠公园是北京万科首发翡翠系项目，引入翡翠系成熟建造理念与产品体系，打造城市精英活力生活。 翡翠公园项目则是以波士顿后湾为规划蓝本，选址未来科技城，5.5环的北中轴黄金十字点上，稀缺低密的土地资源，25万平米占地，超40万平米建面，整体容积率1.69，别墅仅有1.2。北京万科将把该项目建设成集文化、自然、创新、商业为一体的新区域中心。 活力是一种基因，是由内部驱动而产生的状态。而翡翠公园则尝试用外部因素刺激内部需求，用丰富的载体，形成多样的活力基因，释放居住者的能量，从而打造出一个活力社区。 占据智慧高地的北五环未来科技城，翡翠公园聚集了最具活力的人群。 与景观融为一体的不超过4层的建筑形态，最适合步行者的街区规划，从居住者需求出发而进行的住宅性能的提升，则是翡翠公园人本主义的考量，释放人的活力。 翡翠公园以Newbury Street为原型，在社区内设计了一条“8+4”m的偏心街。将更多的空间留给步行者，形成一个社交广场，缝合邻里关系。 一街之隔的海鶄落湿地公园仿佛Back Bay Fens一般，滋养翡翠公园的居民，成为承载清晨、午后、傍晚所有美好时光的场所。 社区内规划幼儿园、小学则是基于全家庭生活需求的重要考量；8万平米的购物中心也将提升区域商业活力，也成为住区提供休闲娱乐的重要场所。 基于翡翠公园的活力基因，『地产营销人』相信，翡翠公园将是最有可能实现刘肖对于v-link的定义。 因此，翡翠公园7月份的亮相也更值得期待。 翡翠长安 翡翠长安落址西长安新城核心位置，临一线长安街，项目灵感来源于意大利翡冷翠（即佛罗伦萨Firenze）的国际住家理念。 西长安新城，三面环山一面临水，素有“一城山色半城湖”之称，区域绿化率高达64%，随着S1号线及西长安街的陆续开通、西长安新城轰轰烈烈的建设完成，将形成绿色自然与城市繁华的完美结合。而意大利佛罗伦萨，同样以三面环山的台地生活、阿诺河畔的宁静时光、世界的顶级城市而著称。两个不同的城市，惊人相同的地貌环境，与万科打造理想人居的初心不谋而合。 翡翠长安撷取意大利生活精髓与青山绿水环抱的世界级住区理念，于西长安新城之上，再造一方翡冷翠生活——借鉴翡冷翠卡斯特洛庄园景观，结合北京故宫的“轴线—街道—庭院”皇家空间结构，中韵西礼，不言而威。 在设计中将园区建筑与园林情景交融、相映成趣，引入了意大利台地、美泉、迷林等景观，循迹翡翠系最为经典的新古典外立面，带来文艺复兴时期的艺术与人文情怀。如同一幅真正的如诗如醉“翡冷翠”生活风光画，尊显意大利生活独有的典雅丰韵与婉约浪漫。 除住宅外，北京万科将翡翠长安定义为新城时尚、文化、居住的综合体，规划了丰富配套，未来项目将形成集西长安街上的商务地标、文化艺术时尚商业中心、最佳改善社区为一体的25万平米高端活力住区。 翡翠长安，打造万科翡翠系高端作品，占据得天独厚的自然环境，享受西长安新城的繁华城央配套以及自身丰富业态，众多利好，将成就翡翠长安无与伦比的国际生活氛围。 翡翠为更好的城市人居而来，为不可复制的艺术生活而来。以国际化、生活场、舒适感、健康观为精神契约，打破传统“豪宅观”，为一座城市带来更璀璨的翡翠纪元。 万科，再一次走在了绝大多数开发者的前面。 值得借鉴的是，万科 “翡翠系”为北京的“豪宅化”时代提供了一个新的参照样本。 怎么样，有收获吧。如果觉得好，请分享给其他小伙伴。如果感觉不过瘾，那还不赶快加关注？以后更精彩！地产营销人，有专业、有情怀、好人！欧耶~ 合作请直接给平台回复留言 推荐阅读（点击“阅读原文”） 1—5月北京各区别墅成交排名 ▼ |
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