|
现在决策买房是简单还是困难的事？ 很多人会觉得难，但『地产营销人』却觉得简单。 购房者觉得难，在于看不清大势，担心未来房价会跌，不小心买在高位上。特别是新政颁布至今，这种预期尤为强烈。 『地产营销人』觉得简单，是因为对宏观经济和房地产细分市场看得比较清楚，有些事确定性很强，而且远期也不会得到改变，因而笃定。 宏观经济能不能脱离房地产而走稳？大概率不行。 看看4月份的数据就知道：调控一来，4月份的官方制造业PMI和财新PMI都出现了今年的最低点，这种下滑的迹象，其主要原因便在于日益收紧的房地产调控。 对于宏观经济来讲，房地产可以打压，但不能打死，所以不用担心房价问题，房价未来出现大幅波动的可能性很小。 那么，当下北京楼市的细分市场又呈现什么特征呢？ 1、住宅新房市场供求关系未改变 从2016年1月到2017年4月，北京住宅新房市场16个月中有14个月成交套数多于供应套数，其间价格也是一路上扬。截止到上个月，北京住宅新房均价为46721元/㎡。 当然，这是被低估的均价水平，因为二手房住宅均价已经在6万/㎡之上。 所以，市场上可选的新房项目非常有限，有证可售还要加个“更”字。 2、 对未来限价商品房别抱太大希望 最近一段时间，北京推出了不少具有保障性质的自住型商品房和限价房地块，预计这些项目会在未来两年内形成有效供应。 如果你资格条件比较优越，又是刚需婚房，完全可以值得等待，买上的几率比较大。但如果你改善升级，卖一买一换大房，这些项目很难适合。 且不说资格排序问题，仅就7090的产品供应结构能不能满足改善需要，同时你的人脉关系能不能够帮你买上房，这两件事决定了你属不属于这个市场。 3、 二手房和新房一比较，劣势很明显 首先，二手房市场受新政影响比较大，很多卖家暂停了房屋的出售，由此导致优质房源减少，可选范围变窄。 另外，在售二手房除了价格不具备优势外，其户型、建筑、园林、配置等各方面都无法与新房的品质相提并论。 这一轮新政是因二手作乱祭出，证明二手房价格存在一定泡沫。相比之下，有指导价保护的新房则显得性价比突出。 4、商住不能买，不解释 如果能得出以上结论，形成对未来的市场判断，其实购房选择也不难，专注于今年的新房市场去挑选还是最明智的。 当然，调控力度的加强也让购房者变得更加“不将就”，其中体现在关键性的两点。 一、资格和资金倒逼选房不将就 现在谁能腾挪出购房资格，且能享受处女贷的购房客户，估计是最值得羡慕的人。 即使不是首套，拥有足够首付的购房者也被视为幸运一族，这说明在当下市场环境，同时享有资格和资金是多么不容易。 为了对的起这份“不易”，购房者在选房阶段明显提高了要求，同时也提高了预算，因为谁也不知道将买的房子是不是在北京的最后一套。 体现在产品上，一步到位的需求倾向明确。 譬如：户型尺度足够大，空间足够宽绰，居住功能足够完整等。隐形的诉求包括：赠送面积的比例，社区人群纯粹度，会所特色服务等。 从原来置业只关注一两个维度，而如今则是多维度比较、参照、甄别；从过去只看单一类型房产，到现在多物业类型，全北京扫盘，这种改变实际上对新房品质寄予了更高要求。 “不将就”的态度只会让少数优质项目脱颖而出，机会绝不会均摊。 二、对稀缺资源的判定不将就 这轮新政带给人最有价值得思考是什么？ 『地产营销人』认为是对稀缺资源的再定义。 譬如曾经大家都认为学区房因为有优质教育资源而极度稀缺，但教委一纸政令就改变了预期，“多校划片”让很多抗跌猛涨的二手房变得灰头土脸，价格调整立即显现。 再譬如风风火火的商住市场也被认为潜力巨大，投资价值被市场认同。结果326政策一出，商住合法性被颠覆，一下回到解放前，价值一说不再提及。 所以说，稀缺资源也未必靠得住，现在看只有景观资源、人文资源、地段资源等这种硬资源才是真的资源。 比如景观资源、地段资源等此类硬资源，未来会越来越体现出价值，估计购房者会很快发现这一规律，并依此形成将来选房的标准。 “不将就”的置业理念对应“不将就”的项目，炙手可热的门头沟便值得推荐一例。 如果说生态环境优越的门头沟，其景观视野最佳的平层大宅项目，永泰·西山御园应无争议当选。 永泰·西山御园位居门头沟主城核心区，面向永定河一线宽阔河景，近瞰标志性文化建筑——永定楼，项目为西山群脉环绕，每日夕阳余晖勾勒出西山最美一段的风景。 永泰·西山御园是永泰集团时隔多年后，回归北京收购的第一个住宅项目，前期经过多重考察、选择、对比，最终被该项目独有的纯粹性打动：先天占据山水资源的地理位置，先天纯粹的高端住区，先天纯正的大尺度户型等，令永泰集团一见倾心，立即拿下。 相信不少人还记得永泰集团在海淀四季青开发的永泰.郦城项目，时至今日已成京西经典作品。 永泰集团，背靠千亿中发集团母公司，旗下拥有大金融、大健康、文旅地产三大板块。永泰集团作为文旅地产板块，坚持“做价值创新型健康城市领跑者”的理念，自去年起再度在一二线城市开疆拓土，以收购合作等方式扩大开发版图，回归品牌开发商阵营。 自永泰·西山御园收购后，本着“不将就”的态度，对项目的样板间、园林、会所、地下车库均进行了有力升级，将健康和舒适渗透到了居住的每个细节。 永泰集团打造的空中样板间是项目的一大亮点。 约100平米震撼客厅，18米大尺度宽景阳台，270°全景落地窗，窗墙比达8:2，使阳光铺就每一处室内空间。 新近开放的样板间，将中式韵致与现代气息完美结合，营造出清洁素雅的独特氛围。 具有社交感的客厅与西厨的设置形成友好互动，同时又与附赠的宽阔阳台衔接，形成大宅中动线流畅的空间体验。 项目社区内，全冠移植千余株原生大树，精心挑选树种，如元宝枫、白皮松、银杏、杜仲等，使园区生态小环境得以改善。 永泰集团借助于健康产业的优势，在永泰·西山御园的会所将打造全国罕有的医体结合，以健康管理为主的运动会所。 会所不仅配置4条25米长的泳道，更有先进的水中康复设备，并引进全球健身器材的奢侈品牌，为业主提供超凡的健身体验。 全新升级的地下车库，配有精装大堂，出入口车道与侧面墙体石材铺设与建筑立面保持统一，同时对车库进行人性化细节的改造，里子面子，至善至美。 一梯一户，可升级为五居的约200平米主力户型，在门头沟这个即将崛起的高端住宅板块，永泰·西山御园可谓独领风骚。 据说，近期该项目引起海淀改善客户极大兴趣，随着新样板间的正式开放，现场热度骤然升高，热销势头不可阻挡。 由此说来，调控不是坏事，起码可以借此区分出品质的高下和资源的真伪，为“不将就”的新置业群体找到“不将就”的好楼盘。 推荐阅读： |
|
|
来自： 昵称73090772 > 《待分类》
