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北京楼市这大半年的境况，简单总结就是上半年急刹，下半年生变。 从更严厉版的限购限贷到“租售同权”、“共有产权”的政策新思维，短短的时间，楼市经历了从行政封堵到长效机制的转变。 抛开远期要素，就静态市场来看，还是有一些特征值得分享。 随着下半年取证项目的增多，特别是近城区新项目的陆续入市，购房者选房区域开始从之前火热的六环外新区逐渐转回市区的核心板块，这是调控周期赐予的宝贵窗口期，也庆幸于一批新项目销售证的顺利获取。 不过，就整体表现看，别墅产品的成交要优于普宅，原因在于几个方面—— 首先，当下市场的升级特征更多表现为：类型改善强于面积改善，在同等条件下，改善客户更愿意升级换个产品类型，即所谓的“一步到位”换别墅。 其次，就新政后的有效供应来说，别墅项目灵活的面积合计方式更容易取得销售证，获得入市资格，再加上别墅项目产品创新空间大，性价比优势明显等因素，使得成交相对顺畅。 另外一个比较有意思的特征是，一些高端别墅的成交难度反而小于改善型别墅，虽然没能反映在签约数据上（总价太高，网签排队），但实际销售业绩比想象的要乐观，这直接说明两者客群的巨大差异。 改善型别墅的客户需要通过置换才能有资金腾挪，显然对信贷政策的变化更敏感。而高端别墅的客户资金实力强劲，不受首付成数提高构成的交易障碍，只要有购房资格，改一次性付款非常容易，受调控影响程度相对较弱。 只要以自住为置业目的，同时看清市场的走向，高端客户往往下手更为坚决。 之前『地产营销人』也曾提到，“内城墅”是今年市场的一大亮点，这是别墅类型中的最高级形态，能在当下楼市中出现也算是奇迹。 内城别墅作为占据主城区核心地段的稀有“物种”，其价值完全可与中央别墅区的独栋别墅相对标。内城墅的出现给金字塔尖的客群又提供了一个选择机会，丰富了别墅市场的产品线。 总价相当，仅是一个方面，内城墅还有一些共性的特质。 1、三环为界，内城向南 可以看到，过往“城市别墅”的概念也多是五环外的项目，很少能进内城。但是现在这波内城墅的出现，基本都是以三环为界，聚集在城南的核心地段。 南城核心地段交通便捷，拥有发达的城市路网和多轨道交叉，其便捷度自然不是新区可比拟；而且随着北京城市总体规划（2016年-2030年）的出台，首都定位和北京城市功能各归其位。 在以疏解为主导发展战略之下，北京核心城区的价值将得到前所未有认同，连四环内都严控新增住宅的前提下，三环内城出现别墅也仅仅是特殊市场阶段的瞬间产物。 南城历经过去两年的市场再认知，已成为高端住宅的聚集之地。再加上新机场的兴建，高端产业的布局，以及公园绿地的增设，使得三环地界成为南城炙手可热的置业板块。 2、叠拼、双拼为主力 内城土地珍贵，过去几年累计，三四环之间仅有5块土地入市。 在黄金地段考验规划功底，产品更多的是以叠拼、双拼类的别墅形态出现，但其舒适度并不弱于独栋。 2017年的上半年，四环内别墅供应仅有4套，全部为叠拼别墅，虽然极度稀少，但此波内城墅项目并没有忽略产品的研发和创新，无论地上空间的尺度，还是地下空间的功能，包括社区的规划以及科技系统的应用都实现了跨越叠拼概念的提升。 对于高端客户而言，如今是买市中心的叠拼、双拼，还是选五之外的独栋？已然成为令人纠结的选择。 3、收藏兼具升值预期 买别墅会遇到一个问题，很多客户在出手前都会犹豫，就是别墅的升值空间问题。 别墅住得舒服，但一般远离市区，在得到优质环境的同时也丧失了升值最大化的效益。 所以我们经常能看到，而同等预算下，那些在主城区优质地段的平层产品，经过一个周期后，升值幅度明显会高于远郊区的别墅。 那么，如果既是别墅类型，又能占据主城的核心区位，两层价值的叠加，便能很好的解决别墅升值慢的问题。 通过对以上特质的梳理，可以得出两个结论：一是内城墅为别墅市场所罕见，其价值足以超越所有住宅产品类型；其二，因为占据不可复制的三环地段资源，注定只能为极少数“塔尖”客户所收藏。 『地产营销人』获悉，近期有一个崭新的内城墅项目推出，不过百套的纯别墅产品，紧靠三环的罕见区位，印度安缦酒店的建筑风骨，让终极别墅置业者再度增添一项选择。 这便是京城老牌开发商厚积薄发之作——玺萌壹号院。 玺萌壹号院，落位于南三环旁，紧邻嘉园路，距三环主路只有约700米，属真正的内城纯别墅社区。 作为深耕区域20余载的开发商，玺萌置业先后在此打造了多个项目，更是耗时三年，聘请国内著名建筑大师精心打造这座内城别院，且项目不惜成本，全数以现房销售，其用心程度可见一斑。 项目整体设计借鉴于印度新德里安缦酒店，力求通过极简质朴的设计和符号化元素的光影运用，来体现整体建筑的静雅美感。 空灵禅意与东方气韵完美融合，犹如一股清流再现于北京高端市场。 此次玺萌壹号院推出的内城墅孤品项目仅有126席，包含以叠拼产品为主，兼有少量联排和独栋，322㎡—548㎡的户型尺度，于寸土寸金的内城，还能奢享60—200平米的私家院落，可谓真正意义上的大隐于市，绝版于市。 楼市震荡，价值守恒，内城有墅，过期不候！
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