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时间总是过得很快，6月结束了，楼市走完了2019年的前半程。 整体来看，上半年北京楼市表现相当不错，商品房住宅无论新增供应量，还是成交量都大幅增长。供应量同比上涨了58%，成交量同比上涨了101%，均价涨了15%，成交金额涨了131%。 要知道，这是对比去年上半年形势一片大好的前提下，得来的更高含金量的增长，非常难得。 近期，有不少同业担心二手房的数据。现在看，2019年上半年二手房成交量同比持平，没有大的起伏，无需担心。即使二手房出现个别月份下滑，也是由于新房供应增加被分流了需求，并不能视为市场衰弱的信号。 就住宅细分类别而言，北京别墅市场是最令人意外的，表现尤为出众。根据『地产营销人』的统计，1—6月北京别墅新增供应同比增长74%，成交同比增长120%，最惊诧的是均价，同比上涨了48%，成交金额同比去年翻了2倍多！ 很显然，今年是北京别墅的“大年”，而不是“小年”。如果你留心就能发现，北京这几年别墅市场很有规律，大小年交错进行，一年大，一年小，综合反映了政策和需求的运行变化。 下面，我们简要概括几个2019上半年别墅市场的特征，把一些现象背后的成因揭示一下： 1、老“墅”开花，宝刀不老 上半年，一些开发多年的别墅老盘爆发了巨大能量，业绩极为亮眼。其中，不乏高单价、高总价的顶豪级别墅项目。单价过10万，栋栋总价过亿，成交金额达几十亿，这种现象多年不见。 这说明两个问题。一是过去两年高总价别墅积压的销售额非常巨大，今年初网签集中放开，隐于水下的成交终于浮现出来，让楼市回归到真实状态。二是优质的独栋别墅随时间推移，其价值不仅没有降低，反而在快速增长，产品和资源的稀缺度是别墅增值的核心要素。 从另一个层面讲，也验证了此类别墅的需求依然很大，受周期波动影响较小，整体去化相较于其他住宅类型更稳定。 2、限竞房别墅激活主流需求 截止6月底，限竞房别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%，成为当之无愧的供应主体，成交占比也达到了34.27%。 限竞房供应的增多，让别墅多类型产品分化了需求，衍生出新的别墅品类和客户细分需求。在一定程度上，降低了别墅总价，提高了性价比，催化了不同区域板块此起彼伏的热销态势。 具体到产品上，限竞房别墅在产品定位上继续控制面积，利用创新设计手法，释放拓展空间，优化通风和采光，完善地下使用功能，降低人生第一墅的购买门槛，增加了中产阶层提前实现别墅梦的可能。 另外，随着国家严控别墅政策的加码，让四层以下别墅产品呈现出可见的紧缺性，因此合院、联排、独院等别墅类型开始引起购房者关注，窗口期效应在悄无声息地改变别墅去化的结构。 3、意料之外的近郊别墅爆发 主城区别墅卖得好，近郊别墅也不弱，这是两种完全不同的需求。 主城区别墅是改善升级的标的物，而近郊别墅由于兼具自住和休闲度假需求，拥有了1.5居所的属性。随着新中产对多元生活方式的追求，以及北京进入老龄化社会的速度加快，人们对近郊低总价，高形制的别墅产品开始产生偏好。 近两年来，北京近郊别墅市场的火热超出历史上任何一个时期。我们以平谷区为例，上半年平谷别墅的成交面积达3.14万平米，创造了该区域有史以来的新纪录。 值得注意的是，今年上半年平谷区别墅总成交金额为5.6亿，仅销冠项目的成交金额就突破4亿，这也是平谷历史上半年内实现的最高别墅业绩。 通过进一步梳理，我们还能发现，2019年上半年平谷别墅销冠的业绩，已然逼近密云和怀柔销冠的总和，而且竟然也把将门头沟和房山的销冠业绩落在身后，大有后来居上的势头。 那么，上半年平谷别墅销冠——和棠瑞著，为什么这样红？是什么外在条件和内在因素让购房者格外青睐这个项目？ 借此，『地产营销人』深度解析一下： 和棠瑞著位于北京城市副中心北，平谷金海湖景区坝前广场西侧500米。项目貌似距离不近，但交通十分方便，拥有“三横一纵两轨道”的立体交通网。包含有平蓟路、昌金路、京平高速、顺平路、承平高速等城市主干道。 项目西侧600米的轨道交通预留站，让置业于此的人们未来无论是自驾或是公共出行都非常快捷，这是大部分近郊项目并不具备的优势。 平谷区的完整蜕变，期待于一个重大利好的临近——2020年北京平谷世界休闲大会将于明年举行！ 该休闲大会以“休闲提升生活品质”为主题，突出“全域、全季、全民休闲”理念，将促进北京旅游产业从传统观光向休闲度假转型升级。 政策利好促使平谷金海湖板块发展进入快车道，平谷政府协同各方力量，在金海湖西侧和棠瑞著项目旁边，规划出2平方公里用于世界休闲大会会址及配套建设。目前规划落定，各项工作已经展开，大手笔的“1+4+N”休闲娱乐配套正加快兑现。 平谷世界休闲大会主会场将于今年年底竣工。15万方商业综合体、3.7万方会展中心、高端休闲娱乐场所在紧张建设中，预计2年内实现全面落地，区域价值获得重估契机。 世界休闲大会选址于此是有原因的，金海湖是北京极为少见的环境未加破坏的生态资源重地。 金海湖域三面环山，一面环水，湖域的森林覆盖率可达到95%，区域常年Pm2.5均值为27.5，负氧离子浓度每立方厘米2067，空气含氧量高达20.2%，环境非常舒适。 6.5平方公里的金海湖水域，拥有水上飞伞、水上嘉年华、马术、高尔夫等400多种水、陆、空娱乐项目，是北京市民这几年新的放松心情、休闲娱乐之目的地。优美的生态环境和项目1.5居所的使用属性，触发了购房者的置业热情。 和棠瑞著是别墅专家——龙湖，携首创、首开、保利三家知名房企倾力共筑的新中式城市湖光合院产品。 项目作为该区域唯一在售的低密合院，虽为政府限价，但却没有7090的面积限制，容积率只有1.01，为打造出优质的别墅产品创造了条件。 和棠瑞著自2018年首次面市，便以“90天7亿”、“1天1套”的业绩成为流量红盘，至2019年3月斩获当月成交套数、面积、金额“三冠王”殊荣。继而又接连创造五一单日劲销16套、5月全月畅销2亿，6月端午3天6000万等佳绩，并荣膺上半年北京千万以下别墅成交第二名。 目前，和棠瑞著一期北区合院已经全部售罄，一直备受期待的合院新品即将开盘。相较一期产品，本次加推新品将更具吸引力。
首先，南区新品一路之隔的是平谷的母亲河泃河，新品属于一线湖景合院产品，湖山推窗可见，美不胜收，居住品质绝佳。 河泃河大片的绿地与水源，与金海湖构成一个完整的绿色生态系统。泃河湿地公园，打造老年人健康生活、儿童亲近自然、感受自然回馈的快乐，以及全家人活动的三大生活场景，与山、湖、河、湿地为邻的静谧院落，成为新品极大的卖点。 其次，新品占据社区中央景观轴的核心景观，在社区内所处位置更优越。 和棠瑞著以融入自然、发现自然的规划理念，将自然引入园林，打造与喧嚣城市反差的桃花源，让整体园林处于自然包裹之中。
南区即将推出的栖水合院更是占据墅区“竹翳弄水”、“寻溪想云”两大水系景观，居住舒适度得到极大提升。
再有，新品营造也有明显升级。 有别于前期叠院产品，这次即将推出的是350㎡栖水合院，总价690万元左右，在产品上进行了又一次品质提升。
合院作为禁墅政策严苛后市场上的稀缺产品资源，享有一线湖景兼具千万以内的总价，在北京市场上找不到一例。因此，和棠瑞著的唯一性显而易见，接下来的持续热销完全可以预见！ 上半年别墅市场靓丽收尾，下半年将如何表现？让我们拭目以待！
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