|
白驹过隙，今天我们已经悄然进入2021年。回看2020年的土地市场，困局与踌躇仍在，喧哗与躁动并存。尽管受疫情影响，地产仍走出了一个深V走势，5月份迎来强势修复。从一季度末到四季度前，土地市场堪称火热，甚至出现了一些不冷静的苗头。
但年末调控再度明晰，三道红线加码，令房企拿地陡然蒙尘。一场场精彩的土拍大戏在市场中上演，今天艳姐团队为大家梳理出了年度十大最“妖”土拍案例。让我们回顾过往，以敬未来。年初疫情危局之下，国内大多数区域严格执行了隔离封闭管理，多地土拍也被按下暂停键。但地产商却一刻也没闲着，一边是力推线上营销，一边则鏖战线上土拍。2月3日，年后第一场网络土拍在杭州举行，即便疫情影响下市场尚不明朗，但参与网上土拍的房企竞争相当激烈。德信、众安、万科等8家房企都参与了新湾新城地块的拍卖，21轮报价，溢价率达到17%；钱塘新区临江地块，溢价率更是达到30%。这背后，是杭州这座城市近年来土地出让的持续火爆，这座城市蝉联2018-2019年的全国城市的“卖地冠军”，2020年杭州也大概率继续卫冕。根据贝壳研究院数据，今年前三季度杭州仅涉宅地块出让金即逼近2000亿元，再度位列全国住宅用地累计成交金额最高城市，远超北京上海。今年10月20日，河南许昌共有8宗土地出让，包含4幅商服用地，2幅工业用地、2幅住宅用地。结果经过一下午的竞拍，仅有一宗工业用地和一宗住宅用地成交，其余6宗土地无人出价，全部流拍，堪称是年内最冷的一次土拍。
2020年类似这样的惨淡的景象在全国各地频繁上演，这也是近几年全国土地市场“冰火两重天”分化趋势的生动写照。
一方面是长三角、珠三角等东部城市土拍市场爆火，另一方面则是中西部地区甚至一二线城市外围远郊土地出让无人问津。这也是用脚投票的现状，也是房企在应对更严苛的融资环境、不曾放松的政策调控之下，为更长远、更稳妥地运作暗暗铺路。在地产集中度日益提升背景下，，这厢中小民企为资金去化一筹莫展，考虑“活下去”，那厢头部和央企子弹充足摩拳擦掌待狩猎。在年内多起并购案例中，奥园入主京汉股份比较具有代表意义。最初京汉股份传出股权转让消息时，外界猜测纷纷指向了融创、世茂等“并购王”。但今年4月，奥园突然宣布以11.6亿元人民币收购京汉股份29.99%的股份，成为京汉股份股东。京汉股份系河北房企，手握河北、京津等区域大量土储，同时也拥有A股上市平台。奥园通过收购京汉股份，既扩大了公司在环渤海区域的布局，同时也给奥园借壳回A打通了通道。今年4月底，碧桂园接盘了中国重汽集团地产业务。以48亿元并购了中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有产权及50.666亿元债权转让项目。中国重汽集团剥离完成地产业务后，碧桂园将获得超过220万平方米的土地储备，外界看来，如此大规模的资产包并购在碧桂园的发展历程上也不多见。这背后是大部分央企在国家下发的“退房令”下，逐渐进行的剥离地产业务的动作。有媒体统计了2018年至2019年非地产企业“退房”情况，其中有77%为国企。今年，国家电网、中国航空集团应国资委整改要求，也宣布退出房地产业务。11月23日，深圳掀起了年内土拍的高潮，仅一天内狂揽340亿元，成交规模较去年同期飙涨三倍。
上一次深圳土拍单日突破200亿，还要要追溯到2019年6月24日，当时单日成交仅224亿元。在媒体报道中，23日当天的战况异常激烈，几十家房企争夺出让的8个地块，即便土地出让条件严苛依旧，但开发商仍热情高涨。鏖战最激烈的下午，四宗宅地在50分钟内全部拍光。现场参与的开发商举牌速度极快，几乎全部地块都在5轮举牌便打到最高限价。即便到人才住房面积竞拍过程中，开发商举牌过程中也少有犹豫。在现场，拍中的代表忍不住欢呼出声，媒体也生动记录了现场发言：“早上大家还比较理性一点，下午都越来越冲动了”、“那不都得赶紧举，不举就没机会了。”这种盛况背后有更深层次的原因：一次性出让8宗宅地几乎是深圳史上前所未有的“土地礼包”，也是21年来土地供应最多的一次。今年2月20日，香港置地联合体以310.5亿的总价，拿下了上海徐汇区滨江西岸金融港地块。徐汇滨江西岸金融港地块包含了28个地块，集商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地为一体，总开发规模近180万㎡，坐拥约1.2公里的黄浦江岸线。无论是整体规模、成交金额、江景规模，都是上海土地出让市场从未有过的。而310.5亿的总价，也让这块地成功晋级新的全国总价地王，远超2014年中民投联合体248.5亿拿下的董家渡地王。事实上，今年长三角频频爆出“百亿大礼包”，徐汇滨江西岸仅仅是土地巨无霸套餐中的一员。
仅百日后，上海又挂出了一个近百亿元级地块，普陀区万里社区总起始价高达90.98亿；杭州也在7月31日由滨江以107.38亿元拍出一块地，这是2020年杭州第一宗拍出的百亿地块，也是杭州历史上第三贵的地块。百亿地块频出，再次证明了年内以上海为核心的长三角土地市场正在放量，市场活力已经被激发，未来长三角城市群的房地产市场更加充满想象。除了紧张竞价、激烈拼杀，各地的土拍现场还频频闹出乌龙事件，成了地产圈的谈资。
例如今年8月，徐州一地块本已由华发竟得，但因为竞拍期间系统故障遭遇部分房企纷纷申诉。结果只能续拍，该地块最终被中梁以近25亿元拿下，溢价率190.33%，成为年内溢价最高地块和徐州总价地王。今年5月份，广州出现了11宗地齐卖的史诗级场面，结果成了车祸现场。32家参战房企一拥而上，把官网挤得全程崩溃。前脚佳兆业刚发了拿地喜报，后脚官方就贴出公告宣布该地块需要重新竞价出让，熬到深夜，幸好最后得主仍是佳兆业。还有今年11月武汉土拍，十几家头部房企紧盯一地块，因该地块有“武汉新地王”之相，引来外界重点关注。结果竞拍到205轮时，官方宣布“因网络负载过大，地块暂停竞价、且未产生竞买结果，竞价回复时间另行通知”。这个消息令外界一片哗然，不少人质疑“上千人同时抢房都不见崩溃，几家房企竞拍竟然崩溃了？”最终，该地块经过312轮激战，被华润置地以65.7亿总价、52.79%的溢价率拿下，凭借超3万/㎡楼面价成为武汉新地王。今年6月17日 ，上海奉贤1幅宅地的竞拍现场出现了戏剧性的一幕。2家竞买人到场，其中1号竞买人在此前网上报价1轮后，表示不进行现场竞价。而2号竞买人正好相反，未进行网上报价，但表示参与现场竞价。竞价环节开始后意外来了，原本表示参与现场竞价的2号并未出价，直至主持人3次报出当前价格后，仍未应价。由于此前1号竞买人在地块挂牌阶段进行了首轮报价（也就是底价），根据规则该地块最后由1号竞得。但现场参与竞拍的2号，始终身份成谜，不少跟踪报道的媒体表示，竞拍现场上演这种剧情还是第一次见。今年3月份，广州越秀老城核心区一宗地块出让，地块占地面积仅8296㎡，容积率为5.8。结果挂出的起始楼面价就高达64576元/㎡，还没成交就已经稳坐广州新地王。最终，广州城投以底价摘地，成交价23.57亿元，楼面价64576元/㎡，超越了３年前海珠地王。但有媒体指出，广州城投其实是广州市政府全资子公司，这次交易可以说左手换右手。谁说只有在淘宝天猫才能刷单，土地市场也可以。 今年9月份，扬州的一次土拍中出现了316个“马甲”公司抢一块地的奇特景象，堪称年度最“妖”。
在现场，被众房企争夺的这块地，仅用31秒报价348笔达到最高限价，进入摇号阶段。 结果35家房企套了316个“马甲”参与摇号，马甲超过10家的就占了三分之一。马甲越多，摇中的概率自然也就越大。从前只听过凑房票排队摇号的买房客，风水轮流转，如今也见识到了靠马甲占位排队摇号的房企。 这其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。雅居乐、华润、龙湖、招商、万科、银城、新希望等大大小小的房企都披着马甲前来。 最终，金地集团成为最终赢家，以16.8亿元的总价、1.2万元/平方米的触顶楼面价斩获这幅热门地块。 2020年已经成为往事，新的一年，土拍战场的奇迹仍在等待地产人去创造。 【附】亿翰智库2020年中国典型房企新增货值Top100 
|
