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又到一年一度购买学区房的高潮了，为了避免大家入坑，我呢先给大家提个醒，所以呢一定要记住了。第一呢务必要确认清楚学区的名额是不是被占用了，一般呢每户的地址五年或者六年里，他只享有一次同校对口入学的机会。买房之前一定要搞清楚这个名额到底还在不在，这是在买房的时候需要了解清楚上家的户口是否还在这套房产里面。有的上家呢他不止一套住房，户口呢不在这套房子里面，这种呢是最方便、最省心的。那如果上家的户口呢还在里面，那就要在合同当中约定好什么时候迁出，并约定违约责任和违约金。建议呢一个户口的押金是二十万到三十万。那第三，一定要搞清楚学校的划片范围，就近入学不等于最近入学，其实某个小区离学校比其他小区近，但如果不在。二、皮范围之内也是不能入学的。第四，关注一下划片范围是不是稳定。在购置学区房之前，要了解一下学校之前的划片范围是否有过变动，周围是否有新的学校项目等等，尽量选择划分范围比较稳定的学校，避免踩坑。好，那说完一些购买学区房的注意事项之后呢，我们就来详细说一说学区房的投资。很多人认为学区房值得投资，但今天给各位投资人提个醒，学区房是排在我们正面清单最后一名，因为学区房的投资存在一定的风险。我们中国人呢有一种传统的认知，万般皆下品，唯有读书高。很多家长为了孩子读书，迫不得已呢只能去买一家很高的学区房。有一部分家长呢卖掉自己原来的房子，付了全款，也就是大房换小房。为了孩子的名校就读资格，全家人都降低了居住的标准。这种呢算比较好的，那有的家长呢好不容易花了高价买了一个理想的学区房，但是呢过了一年才知道，新的话车方案一出来之后，自己买的小区被划到当初理想学校的外围。那由于呢教育部门会根据每年的生源情况，对学区范围呢进行一个调整，那因此呢这里学区房的置业风险也开始了凸显。那么学区房既抢手又有风险，应该怎么投资呢？呃今天我就给大家详细的剖析学区房的投资。那首先我们要了解一下学区房的由来，学区房来自于美国，这是跟美国的物业税连在一起的。美国呢是一个自上而下自发的组织社会，他们居住的社区的治安、教育，这些公共服务不是由国家统一调配的，而是各个片区的居民自己交税养的。这个税种主要就是物业税，越是高档的住宅区，房价越贵，交税的呢？越强公演的警力啊，师资啊就会越优质，享受的公共福利也会越好。那说白了就是自己养自己。优质社区的高价房也形成了一个门槛，把不属于这个阶层的低收入人群呢排除在外，形成中产阶级社区与屌丝贫民窟的分化。由于呢教育资源的锁定，实际上呢也完成了一个阶级固化的功能。这就是学区房最初形成的原因。那当然学区房的涨幅远远是高于其他类房源的。上海在二零一六年上半年，学区房三个月最大涨幅是百分之六十二。二零一八年上半年，深圳二手房的均价是五万七，同比上涨了百分之五点四。但是学区房这半年最高涨幅是百分之十七点五，达到了一平米，涨了二万三。那北京在二零一六年纯商品房住宅的新房签约，相比二零零六年均价。上涨了三倍有余，但是这十年学区房的涨幅接近了十倍。要想了解学区房，我们就要先知道学区房的价值构成。学区房的价值构成主要是房产价值和学校价值。学区房之所以有这么大的涨幅，其本质呢不在于房产的价值，而在于绑定了入学资格的价值，我们称之为学步票价值。在北京一套八百万的房子，可能房子呢只值五百万，但是这个学费价值可能就值三百万。买学区房实际上呢就是买雪票，所以呢以前买学区房是越小越好，因为这个房子无论大小学票呢都是一样的，所以小房子总价低更划算。学区房的分界价值可以分为两种，一种呢是主城区的老破小加最优质的学区。但是目前此类学区呢在这几年开始受到了打压。那深圳呢甚至不承认五十平米以下的学区房，那第二种是新城区。聚次新房加区域的名校或者是名校的分校，这里学区房呢满足了居住的改善、孩子的上学这种双重目的，而学费的价格占比呢相对来说比较低，那未来升值的空间也比较大。我们再来说一下学区房和学位房选房原则上是你买这个房子就有了一定的学位，而学区房呢却是不一定的。学区房呢是由政府在每年根据片区入学生源情况而划分出来的，那有些房子呢可能上一年有学位，但是下一年呢由于政府的规划而失去了学位，所以呢学区房在某种意义上呢不如学位房。但是学位房呢也有这三种情况需要大家注意。一是有人数限制，所以呢有先到先得的情况，买了之后呢即使有学位也不能入校。二是学位有年限，有可能要等到业主的子女长大准备入学的时候呢才发现学位已经过期了。第三呢就是这个。学位呢有可能会被占用。在之前我们讲过了，在你购买二手房的时候呢，在购买之前先要了解清楚这个学位和户口是否已经被使用。如果说学位已经被使用了，那就意味着在这一轮之内呢是不能够再使用了。学区房投资的要点前面说过，美国的学区房是自己的社区居住供养的，但是呢中国没有物业税，公立学校也不是当地的居民物业税供养的，而是全民税收供养的，怎么能专门为本地的小区服务呢？这是不可能的，但是呢却为一些房产商谋利服务了，这在法理和公平上存在着新的质疑和挑战，所以学区房的改革还会继续。好了，今天呢关于学区房呢我们暂时分享到这里，那下一期呢我们会给大家分享学区房面临的不确定性，还有就是学区房投资的利与弊。那关于如何买房，买对房，买可以升值的房子，我有套专门指导购房小白的课程，简洁明了，一学就会。 |
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