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不动产老项目的确定 （一）自建的不动产老项目 纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。 1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 （二）取得的不动产老项目 取得的不动产：包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，也包括租入。 关于”取得“的节点，因总局未发文明确表示，所以实务中，各省税局在实务中执行口径不一。以下是两个主流的判定方式： 1.产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目； 2.办理不动产权属登记的销售发票开具时间为不动产的取得时间 。 笔者赞同第一种判定方式，因为结合我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。只有办理了产权变更登记纳税人才算真正取得了不动产。   一、销售不动产老项目的企业 根据税总公告2016年第14号： 第三条、一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税 （一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税 （一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 根据税总公告2016年第23号第四条：销售不动产(不含自建)选择简易征收，以取得的全部价款和价外费用减去该不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，应当全额开具增值税发票，不使用差额征税开票功能开票。 二、取得不动产老项目后销售 1.企业将在2016年4月30日前取得的不动产对外销售，可以选择简易计税，也可以选择一般计税。 三、取得不动产老项目后出租 根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定： 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率纳税。 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 四、租入不动产老项目后转租的企业 转租属于纳税人出租以承租方式取得的不动产，适用总局2016第16号公告的规定，应按照出租不动产缴纳增值税，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即： 一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税，以原始租赁合同为依据进行备案，按照5%的征收率计税，可开具专票或普票。 来源：税事趣说-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢! |
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