前段时间提到了房产，中华同胞对于买房置地这件事儿，真的是延续了几千年的热情。关哥是支持大家买房子的。“盛世买房产，乱世买细软”嘛。
不过，就像在《为什么买保险》系列里说的，先确定目标，再去审视方式对不对。如果买房是为了自住或者投资，甚至是为了学区，都是没问题的，只要量力而为，控制好比例就行。但是，如果买房的目的，包含了向下一代的传承，那就一定要小心了，搞不好没留给儿女，便宜了他人。早年的客户了，很和善的一对夫妻，在海滨城市买了两栋相邻的别墅，每套4800万。一套老两口住，一套给儿子。想得很周到，儿子还没结婚，反正就这一个独子，干脆就都写儿子的名字，第一算婚前财产，第二将来还不用交遗产税。这儿子呢，资质平平，倒没什么坏毛病，不抽不赌不败家，就一个弱点，喜欢美女，前前后后谈的都是小明星小模特。父母虽然觉得略有不妥，但也没什么太大的担心。后来就结婚了，再后来就闹离婚了。年轻人嘛，正常。问题是离婚的时候，小模特说，离婚可以，别墅要分我一套。夫妻俩说凭什么，这是我儿子的婚前财产，房产证上写的明明白白的。结果人家唰的拿出一张赠与协议，清清楚楚写着，将房产赠与妻子，白纸黑字签着儿子的名字。老两口傻了，去咨询律师，律师给出的结论是，真打官司，胜面不大，这是你儿子在意识清醒的情况下的自愿赠与行为。最后，给了不菲的分手费平事。老夫妻一下子老了十岁的样子。一位成功的女企业家，年轻时有一段失败的婚姻。离婚时与前夫反目成仇，闹得非常不愉快。离婚后自己带女儿打拼。创业艰辛，对女儿疏于管教，虽然事业及其成功，但和女儿关系极僵。女儿又继承了她倔强的性格，死活不肯留在北京，偏要跑到离家很远的城市念大学。念书时又找了个农村出身的男朋友，母亲极力反对，却又起了反作用，一毕业，两人就结婚，并且到深圳定居结婚。母亲虽然失望生气，但毕竟就这一个女儿，还是给小两口在深圳买了房。而且多年打拼积攒下来可观的家产，前前后后购置了七八套房子，全部写在女儿名下。按理讲，这些房子都是在女儿结婚之前买的，正经的婚前财产，考虑也算周全。但造化弄人，女儿意外车祸身亡，白发人送黑发人，母亲痛失爱女的同时，也面临了一个极为难以接受的事实：之前给到女儿名下的资产、房产，前夫和女婿和她自己同时作为法定继承人，会分别继承1/3的遗产。也就是说，她辛苦多年打拼出来留给女儿的产业，在女儿去世之后，还要被她此生最痛恨的两个男人分走2/3。这人生还哪里有什么奔头，想象一下都觉得心中跟千刀万剐似的。资产的所有权给出去之后，同时就失去了资产的控制权。- 所有权明确。房产证写谁就是谁，也特别好查，全都记录在案。
- 价值明确。购买价格有明确记录，还可以根据市场情况估值，该值多少就多少。
- 无法部分变现。你不能只把一个卧室或者厕所卖掉对吧。
如果房产在父母名下，那所有人身故时，继承人面临两个问题：1、可能会面临遗产税（咱们就不争会不会收的问题了哈），房产会计入总的遗产额度中统一征税，并且不可以用遗产本身缴税，必须先在规定时间内以现金缴纳税金，才能获得遗产的所有权。也就是说我想卖了房子换钱缴税是不行的。
2、如果房产所有人没有明确的说明房产是由子女单独继承，那自动视为由子女和子女的配偶一起继承，为夫妻共同财产。 以上只讨论独生子女的情况，多个继承人更加复杂，特别是父母其中一方去世，房子作为遗产，另在世的父或母和子女拥有同样的继承权，怎么分？更复杂了。我父亲一共五个兄弟姐妹，说实话在他那一辈不算多。我爷爷退休后跟我家一起住。我出生后不久我爸单位分了一套房子，那时还是以租的形式居住。后来交了点钱买断产权。再后来我爸换了工作单位，又有机会分房，就把原来那套房子改到我爷爷的名下。（不好意思，占了社会主义的便宜了）后来我爷爷去世，这房子自然由我爸继承，但是，从法律角度来说，我爸兄弟姐妹五个都有一样的继承权（奶奶也早就去世）。所以，实际的流程，需要五个人一起出现在公证处，其他四个人签署放弃继承的权利，我爸才能得到房子的所有权。如果在这个过程当中，有任何一个子女有异议，不同意放弃，我爸就没办法顺利继承，要么协商，要么打官司。或者，有任何一个子女不在本地，无法赶到现场，也不能进行相关的程序。再或者，有子女在之前已经离世，那他的子或女，也就是我的堂兄弟姐妹还可以进行代位继承。身后继承这么麻烦，那身前赠予嘛，直接转给孩子不就好了？来，请 🔙 你回去看上面的两个故事。来，注意了，知识点啊！这一篇真是满满的知识点啊！- 首先，赠与子女的时候，不要100%赠予，可以指定比例，比如女儿占比99%，母亲占比1%。这个是可以操作，花点费用就可以做到。这样一来，不管比例是多少，女儿都不能独自处理这套房产，出售、转让、抵押都需要母亲一同签字才有效。而母亲可以同时拟一份遗嘱，写明这1%的房产所有权身后由女儿继承。
- 其次，女儿也拟一份遗嘱，写明房产的所有权由母亲100%继承。
这样一来，所有权基本都给出去了，但是控制权还保留一部分在妈妈手里。并且通过遗嘱明确了房产的继承权走向，只在母亲和女儿之间产生。至于说以后女儿结婚生子了，想改，随时都可以啊，花点小钱，解决大隐患，值得。记得遗嘱一定要公证，效力比较高。完美吗？并没有，因为总有一天妈妈是会去世的，房产的所有权还是会全部转移到女儿手里，那时她怎么处理，就不会以妈妈的意志为转移了。或者就算有遗嘱，遇到纠纷还是要打官司，香港著名的“小甜甜”龚心如遗产争夺案，富豪花大价钱请律师做的遗嘱，只要质疑下遗嘱的真实性，或者再拿一份遗嘱出来搞个真假难辨，纠缠个十年八年都算正常。没什么方案是完美的，一切都敌不过人性。所以，每种资产配置工具都有自身的限制，别指望一个方案解决所有问题。如果真的有价值比较高的房产要传承，除了以上的方法，还可以补充两类保险帮助保全。1、高额的终身寿。此处不需要什么重疾啊、医疗啊，钱都花不完谁差这个。就买一个单独的身故赔偿。然后身故受益人指定好，被保险人一挂，马上拿高额的现金赔偿，可以用来交遗产税，也不需要和其他人分割。
2、部分房产变现为现金，然后根据上一篇里提到的方式，给继承人做一份储蓄保单，既掌握所有权和控制权，又明确未来的使用权，缓慢有序的传承资产，中间也可以随时更改变化。还是希望这些办法都是备而无用才好，家庭和睦才是最大的幸福。
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