2020年4月,我写了一篇文章,介绍了在希腊投资住宅并出租的租金收益情况:
延伸阅读: 今天,在「我们在希腊」读者交流2群里,又谈到希腊房产收益率的情况,我说到:
有群友说,5%的收益率太高了,百分之三四就很不错的……我回答说:
今天,我想深入分析和介绍一下,在希腊是否可以实现6%以上的租金回报,以及如何实现6%以上的租金回报? 我们依然来举例说明: 小明同学在雅典北部马鲁西区域,用26万欧元买入一套110平米的三室公寓,出租给在雅典CBD上班的高级白领,月租金850欧元。小明这套公寓的出租毛收益率=3.92%。 3.92%,和6%相差甚远。3.92%,扣除出租收益税,再扣除房产税、房产折旧等因素,净收益率将会降低到3%,3%只是6%的一半。 在希腊,真的有可能实现6%的出租收益率吗?咱们分析一下。 出租净收益率=(租金收益-房屋持有成本-房产折旧)/房屋购入价格 要提高出租收益率,可以从两个方向努力: 1、降低房产购入价格:如果小明这套公寓不是以26万欧元买入,而是以20万欧元,那么小明这套公寓的毛收益率就从3.92%提高到5.10%。 2、提高出租价格:如果小明这套公寓的月租金不是850欧元,而是1100欧元,那么小明这套公寓的毛收益率就从3.92%提高到5.08%。 我和很多委托我们买房的客户聊到过: 买房自住和买房出租,看似都是买房,都其内在投资逻辑是完全不同的。以上面的小明为例,如果小明带着家人来希腊定居,而且孩子也要上学(特别是要上国际学校或私立学校),用26万欧元在马鲁西区域买这个110平米的公寓,很明智。如果小明未来5-10年都不来定居,希望获得较好的出租收益,买这个公寓就不是一个好选择——在希腊雅典,每个月能支付850欧元租房的租客,不超过5%。 如果在希腊买房用于出租,就需要去深入了解希腊的租客群体: 他们是谁? 他们喜欢租什么样的房子? 他们可以付得起多少金额的租金? 希腊雅典的租客很多,可以细分成不同的租客群体。我们以希腊雅典的普通年轻人为例:
如果TA是单身,TA的月收入大概率在600-1000欧元之间,TA能付得起的月租金,在200-300欧元之间;如果TA们是情侣或夫妻,TA们的月收入大概率在1500-2000欧元,TA们能付得起的月租金,在300-500欧元之间。他们喜欢热闹、他们需要在市区就业,所以雅典市区较好区域的的单身公寓(30-40平米)和紧凑型小两居(50-60平米)是最适合他们的。
以我们正在销售的一栋住宅楼为例:
如果一个客户买下,中等装修之后用于长租,其毛收益率在7%左右——如果付款方式灵活、付款周期较短,房价上应该还有一点谈判空间,这会使得出租收益率更高。 我听说,有华人在雅典卫城北部奥莫尼亚地区收购老旧公寓,翻新改造后出租给中东难民,年化收益率甚至会超过10%…… 我的结论是: 在希腊雅典市区交通便利、治安稳定、环境良好的区域,找到低于市场价的公寓,整栋买下来翻新改造成单身公寓或紧凑型两居室,面向希腊年轻人进行长租,实现年化7%以上的出租毛收益,完全是可以实现的。 霍庆川 2021年1月4日于希腊雅典 |
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