滨海土地20亿大爆发！新城连下5城，旭辉溢价首进塘沽湾

今日上午，总货值超20亿的7宗滨海地块迎来重磅摘牌，将2月土拍带入收尾阶段，土地市场交接日程颇为繁忙。

这7宗地中，3宗位于塘沽区域，4宗位于滨海高新区海洋科技园内。其中，位于塘沽新河区域的津滨高（挂）2018-2号地块，要求受让人全部自持，用于区内居民的拆迁安置。

具体拍卖结果如下：

津滨高（挂）2018-2号地块，由滨海置地以总价2.066亿元摘得，合算楼面价3989元/平方米。

津滨高(挂)2018-4号，津滨高（挂）2018-5号，津滨高（挂）2018-6号和津滨高（挂）2018-18号地块，4宗高新区组团地块，由新城以总价11.372亿元摘得，楼面价分别为5048元/平方米，5286元/平方米，5066元/平方米，5051元/平方米。

津滨塘（挂）2018-6号地块，由旭辉以总价3.33亿元摘得，溢价5.3%，合算楼面价5337元/平方米。

津滨塘（挂）2018-11号地块，由新城以总价3.611亿元摘得，合算楼面价4554元/平方米。

地块梳理：

塘沽新河区域

津滨高（挂）2018-2号

该地块位于滨海新区塘沽新河区域，四至为东至规划华庭路、南至塘黄路、西至福州道泵站、北至福州道，现状场清地平。

该地块规划用地性质为二类居住用地，出让土地面积19921.1平方米，容积率1.0-2.6，绿地率≥35%，建筑密度≤35%，建筑面积≤51792.52平方米，建筑限高≤100米。

该地块土地用途为城镇住宅、商服用地，挂牌起始价为人民币2.066亿元，合算起始楼面价为3989元/平米，未设置最高限价。

另据要求，出让地块内建设的所有住宅建筑需由受让人全部自持，不得整体或分割进行销售。且出让地块内建设的所有住宅需用于新河周转房具有合法居住资格住户的安置，其住宅套型建筑面积在50-53平方米之间的户型单位不少于353套；住宅套型建筑面积在65-68平方米之间的户型单位不少于439套。

滨海高新区区域

高新区海洋科技园共出让四宗宅地，值得注意的是，这四宗地块存在统一要求，即意向竞买人须承诺在天津滨海高新区海洋园区范围内投资建设建筑规模10万平米以上的大型集中式商业设施，并保持集中式商业整体运营20年以上，不得分割销售。

地块信息一览：

地块位置：

津滨高(挂)2018-4号

该地块位于滨海高新区海洋科技园，四至为东至宁海东路、南至黄山道、西至桂海路、北至万荣大道规划绿带，现状场清地平。

该地块规划用地性质为二类居住用地，出让土地面积23679.2平方米，容积率1.0-2.2，建筑密度≤20%，绿地率≥40%,建筑面积≤52091.16平方米。

该地块土地用途为城镇住宅、商服用地，挂牌起始价为人民币2.63亿元，合算起始楼面价为5048元/平米；最高限价为人民币3.945亿元，合算最高楼面价为7572元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为100%。

津滨高(挂)2018-5号

该地块位于滨海高新区海洋科技园，四至为东至吉海路、南至铂祥道、西至桂海路、北至黄山道，现状场清地平。

该地块出让土地总面积为37406平方米，相关规划指标如下：

地块挂牌起始价为人民币3.307亿元，合算起始楼面价为5286元/平米；最高限价为人民币4.9605亿元，合算最高楼面价为7929元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报A地块自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为100%。

另据要求，幼儿园由地块受让人投资建设，竣工并完成精装修后须无偿交付政府相关部门管理和使用，且在受让人取得新建住宅商品房准许交付使用证前，须将幼儿园用地及其内的建筑物、室外活动场地和相关设施的产权无偿交于政府。

津滨高(挂)2018-6号

该地块位于滨海高新区海洋科技园，四至为东至吉海路、南至铂祥道、西至桂海路、北至万荣大道规划绿化带，现状场清地平。

该地块出让土地总面积为35202.7平方米，相关规划指标如下：

地块挂牌起始价为人民币3.322亿元，合算起始楼面价为5066元/平米；最高限价为人民币4.983亿元，合算最高楼面价为7598元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报B地块自持规划商业建筑面积阶段，若B地块竞报自持规划商业建筑面积达到100%上限时，转为竞报A地块自持规划住房建筑面积阶段，A地块自持规划住房建筑面积上限为100%。

另据要求：

B地块内社区卫生服务站、托老所、邮政所等非经营性公建建成后无偿移交给政府相关部门。

居住项目用地在办理《施工许可证》之前，须确保商业项目用地已取得《施工许可证》；商业项目正式投入使用时间须不晚于居住用地首期办理《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》时间。

津滨高(挂)2018-18号

该地块位于滨海高新区海洋科技园，四至为东至吉海路、南至万荣大道、西至宁海东路、北至宝祥道，现状场清地平。

该地块规划用地性质为二类居住用地，出让土地面积19012.4平方米，容积率1.0-2.2，建筑密度≤20%，绿地率≥40%,建筑面积≤41825.52平方米。

该地块土地用途为城镇住宅、商服用地，挂牌起始价为人民币2.113亿元，合算起始楼面价为5051元/平米；最高限价为人民币3.1695亿元，合算最高楼面价为7578元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为100%。

另据要求，地块内居委会、警务室、公厕等非经营性公建建成后无偿移交给政府相关部门。

塘沽新城镇区域

津滨塘（挂）2018-6号

该地块位于滨海新区塘沽新城镇，四至范围为东至国兴路、南至津越道、西至国源路、北至津卓道，现状已达到场清地平。

该地块规划用地性质二类居住用地，出让土地面积41595平方米，容积率1.0-1.5，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，建筑限高≤60米，建筑面积＞41593.2且≤62389.8平方米，商业建筑面积占总建筑面积比例不大于7%。

该地块土地用途为城镇住宅、商服用地，挂牌起始价为人民币3.161亿元，合算起始楼面价5066元/平米；最高限价为人民币4.7415亿元，合算最高楼面价为7600元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为100%。

塘沽胡家园区域

津滨塘（挂）2018-11号

该地块位于滨海新区胡家园街新塘组团起步区，四至为东至中六路、南至和羽道、西至中七路、北至和智道。

该地块规划用地性质居住用地，出让土地面积36043.5平方米，容积率1.0-2.2，绿地率≥35%，建筑密度≤25，建筑限高≤100米，建筑面积≤79292.18平方米，商业建筑面积占总建筑面积比例不大于7%。

该地块土地用途为城镇住宅、商服用地，挂牌起始价为人民币3.6110亿元，合算起始楼面价为4554元/平米；最高限价为人民币5.4165亿元，合算最高楼面价为6831元/平米。

当挂牌竞买报价达到最高限价时，转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，若竞报自持规划商业建筑面积达到100%上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为100%。

区域分析：

高新区海洋科技园是以发展海洋产业为主的国家级高新区，以海洋科技相关产业为导向，区内海洋高新技术产业集群发展。该区地处开发区与开发区西区之间，周边有京津塘、津滨等高速线路，西中环、西外环等快速干道交错，连接滨海新区与市区，区内的产业发展已具备一定的规模。

产业汇聚，必然带动着人员的聚集，本次释放的4宗宅地，恰能在一定程度上迎合区内日益扩大的居住需求。同时，根据挂牌文件要求可知，高新区海洋科技园将迎来10万平米以上的大型综合性商业体，本次四宗地块均由新城拿下，未来新城吾悦广场的落地也毫无悬念。板块内居住用地、商业资源、教育资源等规划的亮相，也将促使区内配套的不断完善，并进一步服务于园区内的居民。

塘沽新河地块要求全部自持，其地块后期规划也表述得相当清晰，即是为安置拆迁居民，区域建设意义更为突出。另两块塘沽区域地块则是位于热点住宅区，相对关注度更高。

从位置上看，塘沽新城镇地块南侧即为塘沽湾上海道小学，教育资源优势显著。同时，地块与华远栖塘、宝德云湾、禹洲悦府等诸多在售项目相邻，成片在售项目相连，未来或可同步发展，促进区域崛起为新兴居住区。目前，华远栖塘以88平米洋房产品为主，均价约为13800元/平米，宝德云湾则包含86-96平米的小高层、洋房产品，价格区间为12000-14500元/平米，预计本宗地块后续落成的产品，或将维持这种价格趋势。

胡家园地块则位于业已成熟的项目中间，四周均为成片的居民小区，北侧还有旭辉澜郡、万科观澜等知名品牌项目，居住氛围成熟。并且，该地块周围的教育资源也颇为丰富，有塘沽育才学校、塘沽区善门口小学，基础配套相当完善。目前，区内在售项目仅有万科观澜，包含高层、洋房产品，主打刚需户型，均价12000-14000元/平米。相较于区内现有房价水平，本宗地块未来在转化项目时，预期将具有极大的价格优势。