刚需≠“穷”？一个南开刚需买房人的压力有多大！

现在一提起刚需，给人的感觉就是“穷人”的代名词，然而，实际上并非如此，只不过是由于市场某些特殊的情况给人留下了这样的印象罢了。

需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。刚需即刚性需求，是指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，那这需求就变成了弹性需求。对于住房的刚性需求，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。

刚需盘真的就是便宜盘吗？

对于开发商而言，“刚性需求”可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求，一方面是要为其房价上涨制造理由，另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者。其实，开发商们所说的刚性需求，也就是市场经济环境中的供求关系，在市场经济环境中，商品供不应求时，商品价格就会出现上涨。刚性需求就是涨不涨都需要购买。

因此，刚需根本并不是专指穷人，更多的是指“必须要买”的这部分群体，只不过，在购房的刚需问题上，大多指向了买不起房的年轻人，他们需要婚房结婚，而刚工作没几年的他们却只能拿出手中仅有的那一部分首付去买一些总价低的房源，久而久之，刚需就成了购买总价低，廉价房的代名词，也正是这个原因，很多高端盘开发商都不想提及自己的项目是一个刚需盘。

对于房地产行业老司机来说，经常会听到或者提及刚需购房者和刚需盘这样的代名词，刚需楼盘在天津，能想到最多的也就是环城四区的多数住宅，因为该区域是天津刚需购房者随便“盘”的区域。环城四区紧邻市区，从便捷程度和价格上来讲，是在合适不过的刚需聚集地。因为大多数在天津生活和工作的人还是离不开在中心城区。

近两年，随着房地产行业的飞速发展，天津环城四区的房价也迎来大幅度的提升，环境的改变，也逐渐开始让人们脱离了对于郊区的传统观念。目前，环城四区的房子，位置稍微距离市区近一些的地方，动辄大几十万的首付也另购房者十分挠头，如今的刚需真的是越来越“刚”！远的不说，5年前，如果几十万首付，环城还是非常容易买得到的，并且地点也都不会太远。

如此看来，如果还是按照价格来定义刚需的话，那么环城好像也不是很“刚需”。那么远郊五区呢？刚需都去远郊五区买房，此时你就会发现，很多远郊五区的高端盘并不承认自己是刚需盘。人家怎么就刚需了呢，房价虽然便宜，但是好歹是高端别墅和高端洋房。所以从价格上定义刚需人群，这显然是不太合适的。所以，区域内有区域内的刚需，也有区域内的改善，这个并没有死规定。

市区刚需又是怎样定义的呢？

市内六区，按房价排名，和平河西走前列，南开紧随其后，河东河北红桥三者之间也是半斤对八两。最近几年市区地块罕见的很，2019年河北区金钟河大街首挂宅地，关注度之高可见一斑。地块的稀少，直接导致市区新房总量减少。市区已经饱和，新的需求在不断外溢。那么想买市区新房的刚需购房者又该如何选择呢？下面我们就以南开区为例，看看市内六区究竟是个怎样的情况。

提起南开区的房价，自然是觉得贵的，原因主要有四点：首先，教育资源条件优越，拥有多所知名学校，涉及小学，中学到大学，其中最知名的就是南开中学，南开大学等，教育水平高这是人们最突出的传统印象；其次，土地面积大，拥有丰富的旅游和商业资源，如老城厢，水上公园，天塔，奥体中心等等；第三，交通发达，已开通的5条地铁线全部都覆盖了南开区的部分区域；第四，拥有众多金融写字楼及办公区，就业环境优越，办公人数多。

南开区近两年高楼面价地块

当然，南开区的优势还远不止这些。不过，从以上几点就可以看出南开区的明确定位。但，即便如此，区域和区域之间随着建设发展的改变，也存在着一定的差异。比如早些年，奥城水滴板块算是南开区的富人聚集区，在那里拥有当时看来比较奢华的一些配套，并且低密宜居。而如今，虽然奥体板块依然是房价比较高的区域，但是总体来看，区域内缺少了一定的人气，配套资源相比南开其他区域已属于偏少。近几年，奥体板块的热度在不断降低。更多新地块也都聚集在了南开区北侧。除此之外，距离不远的南侧新兴板块热度逐渐升温，也就是最近常被提及的南奥体板块。随着万科，金地等大牌房企的进驻，新房量在不断增加，这也让奥体板块的人气再次被周边所吸收。

南奥体属于西青，暂且不提，从整个南开区的新地块布局来看，包括已经有项目名称的南开1911、金地阅千峯在内的六大名企项目不久之后就将齐聚奥体以北，势必会带来南开新一轮的人口分布变化。南开以北的这些地块附近聚集了大量的商圈，如熙悦汇，大悦城，鼓楼，海光寺，鞍山西道等；公园配套也很丰富，如长虹公园，水西公园等。这些土地拿地时间都在近两年，所以地块的价格也相对较高，楼面价基本都在25000/平米起。

六大地块，从最南边的两宗南开大学迎水道地块到最北边黄河道上的两个地块，以楼面价看，无论哪个项目，今后售价预计都会在50000以上。但目前由于市场调控等因素的关系，导致这些地块的地价虽贵，但房价最终可能并达不到开发商预期，以南开1911为例，目前4万多的售价即便不到5万，这个价格也在板块内也算是比较高的。保泽道和双峰道两宗地块算是很好的解释了市区位置的重要性以及价值的差距。同属南开，楼面价差距较大，现在，沉寂已久的双峰道地块已经有了案名——金地阅千峯，地块内似乎也已经开工。

金地双峰道地块 

保泽道地块暂时没有动工迹象。同样，距离不远处，位于最南面的4万左右楼面价的南开大学迎水道的两宗地块也暂时没有太多消息。

今后这些项目一旦面世，南开的“富人区”更多的开始向着北部移动，其实不难看出，从早期水上附近的几个项目就可以看出，更多的高端项目开始不断地往更加靠近市中心区域进发。作为南开传统“富人区”的奥体板块将迎来新定位，南开更好的地段也将迎来新的开发和新的改变，更多选择市区购房的优质人群也将不断地向着南开北部进驻。如此看来，对于想在南开购房的刚需购房者可要花上一大笔钱了！以目前的南开的新房市场价格估算，一套100㎡的普通住房售价基本在450万左右，首付三成的话要135万左右，这还不算什么，因为你还有300多万的贷款，即每月须有18000多元月供要还，作为一个市内六区南开区的刚需购房者，压力还真是蛮大的。

无论你是哪个区域的刚需购房者，刚需都不再是“穷”的代名词。只要你有必须购房的需求，并且有购房打算的话，那你就是“富有”的！