杨志书 / 股研 / 如何正确的投资香港REITs(下篇) 香港REI...

分享

   

如何正确的投资香港REITs(下篇) 香港REITs投资的五大步骤:价值选股→估值计算→分批买入→长...

2021-01-08  杨志书

香港REITs投资的五大步骤:价值选股→估值计算→分批买入→长期持有→分批卖出。

根据上篇学到的方法,我们可以根据观察【财务比率】中的【偿债能力】、【每股派息】、【盈利】等等,去挑选出优秀的REITs:

领展房产基金(00823),置富产业信托(00778),泓富产业信托(00808),阳光房地产基金(00435),冠君产业信托(02778)。

选出优秀REITs后,就是计算他们的估值。

我们打开一个网站——理杏仁:网页链接

在搜索框输入【领展房产基金】或者股票代码【00823】,选择左边的【价值分析】,将网页拉到最下面,有个【股息率】——选择【所有年份】:

从图表上可以看出,领展房产基金截止2020年6月14日的股息率是4.28%,历史上达到过最高的股息率为6.4%,那一年正是2008年金融危机,大量的优质资产的股价跌至谷底,正是我们用钱去疯狂买入这些优质资产的最佳时机。

我们再看一下置富产业信托的股息率情况:

置富产业信托截止2020年6月14日的股息率是7.43%,历史上达到过最高的股息率为8.08%,最高股息率出现时间是在2020年3月底,我们知道,那个时候正好是全球爆发新冠疫情的时候,恐慌情绪达到了最大值,因此股价也下跌了非常多。

泓富产业信托截止2020年6月14日的股息率是8.02%,历史上达到过最高的股息率为22.86%

阳光房地产基金截止2020年6月14日的股息率是6.95%,历史上达到过最高的股息率为26.3%

冠君产业信托截止2020年6月14日的股息率是6.51%,历史上达到过最高的股息率为29.15%

除了领展和置富,另外3只REITs泓富、阳光、冠君的股息率都曾经到达过20%以上,最高接近30%,当然,这样的情况很难再出现第二次,距离2008年,我们已经过去12年了,如果去掉2008年的股息率数据,我们会发现,目前的股息率已经处于近5年来的高位。

股息率越高,说明股价越便宜。

优秀的REITs的股息非常稳定,并且逐年增长,也就是说,我们在股息率为7%-8%时,开始买入的话,单单通过收取股息,10年左右的时间就可以把本金全部收回,然后账户上的股票市值就是我们净赚的,并且一直持有,未来还会一直分红。

REITs简直就是为中小投资者准备的无敌收租神器!

当优秀REITs下跌到低估时,不要害怕,要大胆买进,长期持有,买入时,我们可以选择分批买入的方式,把资金分成3份,比如十万的资金,分成2/3/5,在好价格附近买入2万,下跌10%-20%,买入3万,再下跌10%-20%,买入5万。

当你的资金全部买进去后,股价是否还会下跌呢?

是有可能的,因为我们计算的只是一个数据,而不能决定股价最终会下跌到哪里,这个是谁都无法预测的,哪怕他是股神巴菲特。

对我们来说,我们只是按照我们的标准买入,然后像持有房子一样,长期持有10年以上,每年最少获得8%以上的股息收益。

领展房产基金(00823)在2008年时,从股价17元,最低下跌到11元,可能我们开始买入的价格是15元,然后依次在14元,13元进行买入操作,结果股价继续下跌到11元。

是否是我们的计算有误呢?

非也,股价最低会跌到多少元,是谁都无法计算出来的,而我们要做的,就是在我们认为的好价格附近,进行买入即可。

记住这句话:不预测,只计算,像房子一样,长期持有好REITs。

投资REITs的最后一步,分批卖出。

如果你买入了好REITs,那么就要在买入时,想好自己应该在什么情况下选择卖出。

主要有两种情况,要卖出我们的REITs:

1,当股息率位于历史低位水平时。

当这只REITs的股息率处于历史上的低位时,它就不具备太大的投资价值,这时我们应该把REITs卖出,等待下一次好的买入时机。

比如下图的冠君产业信托,在2017年和2019年时,股息率达到历史最低水平,那时的股息率只有3.8%左右,我们可以选择分批卖出。

2,当该REITs旗下的核心物业不再具有竞争力时。

比如核心房产的出租率下降到90%以下,一般好REITs的核心房产的出租率会高达95%以上,如果某段时期,其出租率低于90%,说明这项房产的价值在减小,我们要把这只REITs卖出。

3,当发现更好的投资标的时。

建议阅读文章《小白如何系统的学习价值投资》,文章完整版在公众号:百年财商

 $贵州茅台(SH600519)$    $海天味业(SH603288)$   $片仔癀(SH600436)$  

 #价值投资#    #房地产#   #今日话题#   

    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多
    喜欢该文的人也喜欢 更多

    ×
    ×

    ¥.00

    微信或支付宝扫码支付:

    开通即同意《个图VIP服务协议》

    全部>>