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你有钱的时候，谁都愿意帮助你或借给你钱，都愿意锦上添花。当你落魄的时候，有谁愿意给你雪中送炭？房地产也一样，过去市场普遍都好，房子本身不愁卖，资金回笼快，开发商不差钱，越是这样银行越喜欢给你送钱。可如今时过境迁，房地产变天，一切的生存逻辑都在发生改变，不是所有的房子都好卖，更不是银行的钱可以随便贷，加上开发商刻意追求规模，只能大肆举债，钱紧的日子渐成常态。 众多房企纷纷发出“资金告急”的呐喊，而在调控和信贷政策持续收紧的趋势下，谁能拿到更多资本谁就能在竞争中胜出，由此可见，对于资金的掌控能力成为未来房企竞争中立于不败之地的重要一环。 会同资本创始合伙人、中国中小企业国际合作协会副会长杨少锋认为，“土地是稀缺品，这是一个天大的谎言！所以我认为，房地产企业永远要记住，现金流很重要。”杨少锋建议房企能够尽快解决资本端的问题，“房地产的一端是房子，另一端就是资本，未来房地产企业拼的是融资能力。” 房企业绩下滑，销售融资渠道被堵死 曾经，开发商依靠火爆的市场下，购房者买房也能快速回笼资金，保证正常的公司运转，然而如今市场变了，或者说房地产黄金十年的结束，即使业绩大涨，也难掩华丽数据背后利润率大幅下滑的尴尬。 有房企高管表示：大的房企因为在全国都有布局，一线城市政策收紧了，需求外溢到调控稍松的周边地区和二线城市。“在京、上海这些卖得都不好，价格也上不去，限价了。但在一线城市的周边如昆山、东莞等地，房子卖得还不错。所以总体而言，房企在上半年的业绩是可以的。” 从这个角度讲，看似一些大房企取得了佳绩，但是根据中国房地产决策咨询系统的统计数据显示，7月份TOP100的房企中，不同梯队均呈现销售金额下滑的现象。其中，“TOP3”的房企7月份单月业绩下滑幅度为20.1%；“TOP4-20”的房企下滑幅度为47.6%；“TOP21-30”的房企业绩下滑幅度为42.2%、“TOP31-50”的房企业绩下滑幅度是37.5%；“TOP51-100”的房企业绩下滑幅度是41.1%；TOP100房企整体销售下滑39.1%。 安家融媒认为，房企销售金额下滑跟一二线城市房地产市场的调整密不可分，在政策的调控下，市场预期不断降低，开发商纷纷感受到压力。 本来这些年来，不少开发商已经苦于房地产黄金周期的结束而寻求其他融资出路，单纯依赖卖房显然已经不合时宜。如果说以前开发商尚且可以依赖于销售回笼资金，那么今后，脱离了资本和金融的存在，房企可能寸步难行。随着融资渠道越来越狭窄，房企面临的压力越来越大。尤其是不惜一切代价拿了高价地的房企，后期开发成本也会加大。当前市场基本面表现让开发商们都很悲观，2017年一定是一个难过的“冬天”，那么多数房企就要面临着如何通过融资来实现最基本的资金周转来保命了。 融资收紧确保房地产金融风险防范 据安家融媒了解，自2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为。 近期召开的全国金融工作会议为接下来我国金融业定调，确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题，并提出推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。有分析认为，这意味着房企融资渠道将进一步收紧和规范，房地产市场或将进入限制性发展周期。 有媒体报道称，全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”，而房地产作为中国金融市场的一个重要组成部分，也将闻风而动。市场分析人士认为，从2016年下半年以来，国家对于房地产行业的政策逐步趋紧，去杠杆、提高融资条件等措施均体现了这一风向，因此本次会议召开后房企融资环境将进一步收紧。 从数据可以看出，融资渠道收紧是非常明显的，统计数据显示，房企在2015年共发债6682亿元，2016年发行量飙涨至1.15万亿元，同比上涨72%。但从2016年下半年开始，证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻。2017年前5个月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元，较2016年同期锐减76.8%。 国内受限，房企海外融资创历史新高 以前，房企还可以通过传统的融资方式，比如自有资金和银行贷款来实现融资，或者信托融资、上市融资或发债融资，但是如今国内环境下，各种融资渠道被收紧，房企只能绕道而行，向海外进军。 货币政策收紧的趋势已成现实。中原地产研究中心统计数据显示，2017年上半年，房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等融资仅1771.8亿元，同比减少74%，越来越多的房企转而寻求代价更高的海外融资。 境内融资难度加大，房企正在争抢海外融资窗口期。中原地产研究中心数据显示，7月单月，房企海外融资合计达到32.8亿美元，房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元。相比2016年同期的82.7亿元上涨了209%。房企海外融资额度创造了历史同期境外融资最高纪录。 由此也能感受到国内融资渠道的收紧，已经让房企融资渠道纷纷转向了海外，因为开发商有扩大规模需求，而有赖于生存的资金紧张，所以海外融资成为房企生存下去的突破口。中原地产分析师张大伟认为，房企海外融资步伐继续加快，出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。境内房企融资总量在减少，资金价格上行已成为趋势。这种情况下，企业开始在海外寻找融资机会，虽然美元资金价格也在上行。 “整体来看，国内房地产企业海外融资规模每次陡然增长背后主要的原因还是国内融资环境不容乐观，外部环境发生根本性转变，外部流动性迅速紧缩。”业内人士指出，除此之外，由于行政政策收紧，海外融资环境相对宽松，汇率波动进而降低了发行成本。 房企融资最易犯的几大误区 安家融媒无数次强调过，要做好未雨绸缪的准备，尤其是当下房地产变革时代，虽然大方向已定，但政策调整到何种程度，或者说何时放开都是未知数，那么开发商就要做好过苦日子的准备。 那么开发商们就不要再犯下面几种误区，否则后悔来不及。 首先，不能等到真缺钱的时候才去想到借钱。 我们个人经常犯这个毛病，总是等到实在撑不下去的时候才想到去拆借资金，可是真到你不行的时候，银行也是要考核你的，如果你没有还款能力，银行凭什么借给你？ 所以千万不要等到落魄了才想到了融资。 其次，不能只想着找银行借钱。 想必很多开发商今年领教了银行的钱也不好贷了吧。因为银行完全听命于信贷政策的制定者，是非常谨慎的，所以当政策转冷时，当你最需要钱时，往往银行比你还需要钱。 所以，此时的房企可以考虑选择其他的融资渠道了，上面安家融媒也讲到了一些。除了上市融资、海外发债，也包括信托融资和资产证券化等。其实，安家集团就已经为房企融资搭建了平台。 最后，不能走极端，越多越好或越少越好都不对。 融资额其实非常讲究，借多了负债太多，压力太大，借少了起不了作用，失去了融资的意义。如果条件允许，建议房企只拿规划所需资金额度及稍有盈余的部分。因为多了，就意味着负债更高，影响你的征信。 所以，借多借少是需要财务核定的，而不是盲目借债。 安家搭建地产与金融交流合作平台，助力房企融资 安家集团联合证券公司打造的一个为房地产供应链资融的平台，正吸引着众多房企的瞩目。资产证券化使房地产企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资通道。在监管层的助推之下，国内的房地产资产证券化或将迎来新一轮的发展。 安家，创始于2001年，专注坚持于城市地产与社区，十余年来，积累了对房地产行业的深刻理解和经验历练。于2013年提前布局，开始了从地产传媒，向房地产全产业链服务整合平台的转型之路。2016年5月10日，北京安家万邦传媒科技股份有限公司于新三板挂牌，构建房地产及社区运营领域的服务整合+创新创业孵化“双平台”，从房地产整合传播旗舰，成功变身为传媒高科技企业，并成功通过“中关村高科技企业”认证，其领域也从房地产行业向后房地产（社区运营）逐步扩展。 安家永富资产管理公司已经在中国证券基金业协会成功登记，具有合法资格的私募基金管理人资格，首支基金（安家磐石一号）已成功募集。安家万邦已经与北京银行达成战略合作协议，获3个亿银行贷款授信。已与国内某著名顶级资产管理公司达成战略合作协议，2015年4月，安家与老鹰基金等若干基金组成了基金联盟，合作资源：盛世神州、鼎信长城、交通银行租赁公司。 今天的安家，已经发展为涵盖地产、传媒、科技和资本四大事业集群，下辖十几家专业公司的多元化企业集群——安家集团。所以，安家集团有责任也有实力为苦苦挣扎的受困于融资难问题的企业提供更好的资源对接平台。 |
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