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如果说以前的房地产变天还停留在仅仅是房价或者调控上，那你就落伍了，当下房地产变天的信号越来越明显，而这也象征着房地产将迎来史无前例的蜕变。 国家提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在全联房地产商会2017年会上，针对新时代下房地产业的新格局，全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，下一步时隔20年以后重启房改，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业新的定位；这样的前提下，房地产的功能也会产生变化，将更加强调房子的居住使用属性，这也是支持实体经济、支持社会民生的必然。 聂梅生认为，房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，要从防范金融风险、经济体制改革、产业结构调整、土地供给制度改变的宏观视角看待房地产行业的新转变，房企要习惯房地产行业从支柱产业的重点向体制改革的痛点转变的位置转变。农地入市政策已经落地，房地产税也即将进入立法阶段。 今天，安家融媒为什么要特别介绍聂梅生的观点呢，因为她对国家的政策方针掌握着很多最前沿的信息，所以当年2014年末2015年初，中国地产年度风云榜上，大会堂，众嘉宾分别用“稳定”、“盘整”、“震荡”等词表达2015年中国房地产的市场基调。但聂梅生完全踩对了国家的政策基调。她表示：“2014年到年底的时候，我们的库存量有7亿平方米，2014年房地产开发的销售总量有14亿平方米，所以我觉得2015年起码先把这些库存解决了，这个解决了，一切都好说。”也就是说，2015年应该以去库存为主基调。 果不其然，2015年12月中旬，经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。 所以聂梅生还是对未来的预测比较有把握的，宁可信其有不可信其无，房地产面临着新一轮变革。12月8日国家提出，“加快住房制度改革和长效机制建设”，作为明年要着力抓好的一项重点工作。房地产市场的健康发展既有利于经济的活跃，也有利于社会的稳定。房地产市场需要完善的长效机制，需要适度的宏观调控。 经济学家马光远说，中国的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推动住房市场化改革。从1998年到明年恰好是中国第一次房改20年，从一个房地产的大周期而言，差不多也是20年的时间。可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实。就此而言，第一次房改的市场化方向无疑是正确的。 而聂梅生也强调了这一点，下一步时隔20年以后重启房改，可谓历史性巨变。 对于聂梅生说到的房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束也意味着开发商和购房者都将告别利用金融杠杆拿地和买房的时代过去了，从当前开发商拿地，包括购房者买房的成本看，标志着国家政策已经开始引导大家注意防范市场风险了。 你有钱的时候，谁都愿意帮助你或借给你钱，都愿意锦上添花。当你落魄的时候，有谁愿意给你雪中送炭？房地产也一样，过去市场普遍都好，房子本身不愁卖，资金回笼快，开发商不差钱，越是这样银行越喜欢给你送钱。可如今时过境迁，房地产变天，一切的生存逻辑都在发生改变，不是所有的房子都好卖，更不是银行的钱可以随便贷，加上开发商刻意追求规模，只能大肆举债，钱紧的日子渐成常态。 安家融媒认为，今年很多大开发商确实赚钱了，所以拿地补库存可以理解，但是明年的市场如何？对于更多中小房企来说，未来的命运又如何？恐怕就没那么简单了。金融界评论称，房地产融资的收紧，对于中小房企来说可能是灭顶之灾，对于大型房企却影响甚微。 特别是一些拿高价地的开发商，不管自己能力，盲目追求大规模。不拿地是死，拿了地或许有生的希望，但是高价地却不能卖高价房，如何赚取利润则是巨大考验，如果你没有足够钱，在这个时候还想举债能把自己给拖死。如今，南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前，画风突变剧情直转，地产界出人意料地打响今年来地王“破产”的第一枪。 |
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