【原】数百万德国人的自住房梦想破碎：不仅是房地产市场过热这一个原因

近年来，德国住宅物业的价格一直稳定上涨，尤其是在大都市地区。在德国，自住房拥有率持续下降。特别是对于年轻人来说，拥有自住房的梦想通常在梦想开始之前就已经结束了：收入跟不上房价上涨的步伐。但这不是唯一的原因。

德国人也有花园房的梦想：在几十年前房屋建筑协会的广告就是以一家人住在郊区新建的花园房为主打的，但是这种商业广告也只能成为历史了。因为对于年轻的几代人来说，梦想常常在开始之前就结束了。

城市化，收入趋势以及房地产市场的价格飞涨都阻止年轻人拥有自己的住房，而且在将来，他们实现自住房梦想的可能性将越来越小。

缺首付

德国人拥有自住房的比率正在下降，并且将来可能会继续下降。这是市场研究机构Empirica对联邦统计局样本进行分析的结果。如图是最近几年，德国人自住房拥有率的变化：

Empirica董事会成员Reiner Braun表示：“在德国，虽然最近收入有所增加，利率也下降了，但不幸的是，房价的增长速度比首付的增加快多了。低利率对于申请房贷是有利因素，但是对积攒购房本金的人来说，越来越难以存够足够的买房首付，除非你是一个精明的投资者，例如投资了股票。

发人深省的结论是：“这就是为什么许多普通收入者和财务储备很少的年轻家庭只能租用公寓的原因，特别是在吸引人但又昂贵的大城市。即使是2018年推出的新的建房儿童金政策，提供的帮助也只是沧海一粟。”

事实上，德国的自住房拥有率一直在下降，这与2008年金融危机以来的情况差不多。即使中央银行将指导利率降低至零，但是随着房价上涨，购买速度的下降比利率下降还快，德国住在自有住房的家庭比例从43％下降到42.1％。如果没有任何变化，到2030年，这一比率应降至42％以下。

科隆经济研究所（IW）的房地产专家MichaelVoigtländer表示：“由于房价的急剧上涨，辅助购置成本也在上升，与此同时，由于低利率，家庭很难进行储蓄。” 如果没有从富裕的父母那里获得五位数补助的年轻人，几乎没有机会实现购房的梦想。

缺孩子

但是，这还不能完全解释自住房拥有率下降的原因。还有其他影响因素。“一方面，越来越多的家庭没有孩子，从而导致没有购房的欲望。研究人员说，家庭一直是房产形成的主体。超过55％的孩子是住在自己父母的自住房中。”

如图，孩子是德国人购房的动力：

向城市迁移

另外，来自农村地区，即拥有大量自住房地区的人们正在向城市迁移。在较早的时期，房屋建筑商仅与同一个村庄的邻居争夺建筑用地，而在大城市，他们不得不与完全不同的竞争对手打交道。例如，如果您想在柏林购买公寓，就必须与瑞典的Skjerven Group或Heimstaden这样的投资者竞争，后者在房地产市场拥有大量投资。此类买家还可以享受减税优惠。富裕的中小型企业也属于购买者，他们购房可以当成本扣除。这样，他们支付的价格的承受力对于正常的工薪阶层来说是不能同日而语的。

Empirica表示：“由于诱人的地段价格高昂，因此通常无法负担得起。” “唯一的出路是搬到周边地区，但这也不会增加城市房产的拥有率。”下图是德国各地根据居民人数计算的自住房拥有率，可以发现，人口越密集的大城市，自住房拥有率越是低：

收入下降

这些“年轻家庭”可能还想拥有自己的房屋。但这变得越来越无望。因为不仅有钱的私人买家正在提高价格。年轻人的收入也成问题了。据Postbank称，越来越多的年轻人正遭受新冠危机的经济损失。Postbank说：“失去收入的16至29岁的年轻人比例从5月份的不足20％上升到11月的27％。”