最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）
（2020年12月25日最高人民法院审判委员会
第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。
解读：制定依据发生变化，由《物权法》变为了《民法典》。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
解读：涉及不动产物权登记的，包括两类民事案件。第一类是关于不动产物权归属的争议，即《民法典》234条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”当事人对某项物权的归属或者内容发生争议，任何一方均可以依据本条向人民法院起诉请求确认自己的权利，称为权利确认请求权。据此向人民法院提起的诉讼，称为确权之诉。确权的结果有可能改变原来的登记。第二类是因不动产的买卖、赠与、抵押等产生的争议，属于债权关系。依据买卖合同、赠与合同发生标的物所有权过户，依据抵押合同设立抵押权，买卖合同、赠与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《民法典》234条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《民法典》580条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据《民法典》234条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理，这是毋庸置疑的。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
解读：本条所谓“当事人有证据证明”之所谓“当事人”，是指本案原告。按照“谁主张谁举证”的原则，法院应当要求原告承担举证责任，以“证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”。鉴于不动产登记簿记载被告是争议不动产的所有权人，且不动产登记簿具有推定的证据效力，因此法院不得要求被告承担证明自己是真实权利人的举证责任。如果原告举出了证据，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托代购房屋的委托书、与代理人之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载是错误的、原告才是该不动产的真实所有权人，则人民法院应当采纳原告举出的证据并据以判决该不动产所有权归属于原告。反之，如果原告举不出证明不动产登记簿记载错误的证据，或者举出的证据不足以证明不动产登记簿的记载错误，则人民法院应当判决驳回原告的请求，并根据不动产登记簿的记载认可被告是该不动产的真实所有权人。
本条不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力。人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。法院确认原告为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。在此，唯有人民法院才能裁决确权争议，才能否定不动产登记簿的证据效力。人民法院之外的任何机构，包括不动产登记机构，均不能否定不动产登记簿的证据效力。
第三条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
解读：由物权法第十九条第二款改为民法典第二百二十条第二款，条文未发生变化，均为“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”异议登记的立法目的是保护真实权利人，其法律效力仅在排除买受人的“善意”，对于当事人依据《民法典》234条享有的确认权利请求权及相应的诉权，不发生丝毫影响（妨碍）。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
解读：预告登记不再局限于不动产物权，加上了“等物权”。居住权制度是《民法典》新增加的一大亮点，规定在《民法典》第三分编用益物权之下的第三百六十六条。居住权是对他人住宅享有的通过合同设立的一种用益物权，在《民法典》颁布之后得到了立法的承认。预告登记是具有物权效力的债权，第四条规定了未经预告登记的权利人同意不得设立用益物权。居住权作为新增的用益物权，应当增加到第四条中。预告登记的立法目的，是针对“一房二卖”（及重复抵押），通过限制（否定）在后的买卖合同（抵押合同）的物权效力，以保护预售合同买房人（抵押贷款合同贷款银行）的合法权益。条文中所谓“不发生物权效力”就是指得不到所有权和抵押权，即后一买房人得不到所有权、后一抵押贷款银行得不到抵押权。按照规定，虽然不发生物权效力，但后一买卖合同、后一抵押合同的债权效力不受影响，可以据以追究出卖人（抵押人）的违约责任。
法条索引：《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
第五条 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
解读：在“买卖不动产物权的协议”前增加了限定词“预告登记”，避免了歧义。预告登记的功能在于保全债权，其效力依附于债权而存在，如果设立债权的合同因法定事由而被认定无效、被撤销或解除，或债权因预告登记权利人放弃债权、债务相抵、清偿、提存等原因消灭，预告登记则失去存在的基础。第五条主要是列举了“债权消灭”的情形，同时删减了“被解除”的债权消灭情形，因“合同解除”导致债权消灭的情形在民法典第五百五十七条中被予以单独列在第二款中，新物权编司法解释删除“被解除”情形更能工整对应民法典物权编的体例，并不影响债权消灭的认定。合同“被认定无效”，须由法院作出认定合同无效的判决或者由仲裁机构作出认定合同无效的裁决。同样，合同“被撤销”，亦须由法院作出撤销合同的判决或者仲裁机构作出撤销合同的裁决。合同“被解除”则有不同，其中，附解除条件的合同，一旦解除条件成就，合同即消灭（自动解除）；协议解除，则解除协议一生效，原合同即被解除（原合同消灭）；解除权人行使解除权，则“解除通知”到达对方之时，合同被解除（消灭），如果对方在3个月内提出异议，则须由法院或仲裁机构对合同之是否解除进行确认。
法条索引：《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
第五百五十七条 有下列情形之一的,债权债务终止:
(一)债务已经履行;
(二)债务相互抵销;
(三)债务人依法将标的物提存;
(四)债权人免除债务;
(五)债权债务同归于一人;
(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的,该合同的权利义务关系终止。
第六条 转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
解读：将转让船舶、航空器和机动车的“对价”修改为了“合理价格”，表述更加准确，便于司法适用时对第三人能否 “善意取得”作出准确判断。“对价”本身并不包含价格是否合理的意思，在以往的司法实践中，需要先解释对价的含义后再评价是否合理。而“合理价格”排除了转让人恶意转让的行为，赋予债权人救济的权利。如非以合理价格转让，债权人可以行使撤销权以维护其自身权益。民法上的“第三人”概念，与债权（合同）的相对性原理有关。债权（合同）是双方当事人之间的法律关系，罗马法称为“法锁”，通过这把“法锁”将债权人、债务人“锁”在一起。所谓“第三人”，既不是指合同双方当事人之外的一切人，也不是指双方当事人之外的任何人，而是指双方当事人之外的、与合同一方当事人有某种法律关系的某个特定的人。
法条索引：第二百二十五条 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
解读：新增变卖成交裁定书，拍卖、变卖、以物抵债均为民事执行措施的类型，根据司法实践现实情况，增加“变卖成交裁定书”作为导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书类型，为变卖成交裁定书的效用提供更为明确的法律依据，较之过去规定更为详尽。民法理论上，将导致物权变动的原因，区别为法律行为与法律行为之外的原因。法律行为之外的、导致物权变动的原因，包括民法典第二百二十九条的情形。其中，“人民政府的征收决定”含义明确，易于掌握，而“人民法院、仲裁委员会的法律文书”就难于掌握，因为人民法院和仲裁委员会的法律文书，并非只有一种类型，因此需要最高人民法院进行解释。
法条索引：第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第八条 依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
解读：受遗赠取得物权的物权保护被删除。对于非因法律行为取得的物权，于办理不动产登记或者完成动产交付之前限制其处分，也是出于维护物权公示、公信制度的要求。按照《民法典》232条的规定，非因法律行为取得（享有）的不动产物权，如果属于依照法律规定需要办理登记的，则在办理不动产登记之前，该不动产物权人所为处分（如转让、抵押）“不发生物权效力”。所谓“不发生物权效力”，其含义是：相对人（如受让人、抵押权人）得不到物权（所有权、抵押权）。规定“不发生物权效力”，反过来，也就起到促使不动产物权人在处分不动产物权之前，到登记机构办理不动产登记，以消除真实权利状态与登记簿上的记载的不一致，维护和发挥不动产登记制度的目的和功能。补充一点，在办理不动产登记或者动产交付之前，物权人的处分虽“不发生物权效力”，但其债权（合同）效力并不受影响。
由上可知，《民法典》232条只是限制依照第229条至第231条规定享有（不动产）物权的处分权能，该物权的其他权能（占有、使用、收益）和效力（优先效力、排他效力、追及效力）均不受影响。当物权受到非法侵害时，权利人应受到《物权法》或《侵权责任法》的保护，但是，在实践中，有的未能正确理解《民法典》232条的规定，将条文“未经登记，不发生物权效力”（对“处分权能”的限制），误解为对物权（取得、享有）的限制，误解为该物权因此就不受法律保护了。《解释》第8条的目的，就是要纠正、避免对《民法典》232条的误解，明确告诉我们，没有办理不动产登记或者动产交付的物权，仍然受《物权法》《侵权责任法》甚至《刑法》的保护，其根据《民法典》233条至第239条请求保护其物权的，人民法院应当受理并予以支持。
法条索引：第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十条 因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。
第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第一千一百二十四条 继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的,视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内,作出接受或者放弃受遗赠的表示;到期没有表示的,视为放弃受遗赠。
第一千一百二十五条 继承人有下列行为之一的,丧失继承权:
(一)故意杀害被继承人;
(二)为争夺遗产而杀害其他继承人;
(三)遗弃被继承人,或者虐待被继承人情节严重;
(四)伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱,情节严重;
(五)以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱,情节严重。
继承人有前款第三项至第五项行为,确有悔改表现,被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的,该继承人不丧失继承权。
受遗赠人有本条第一款规定行为的,丧失受遗赠权。
第一千一百四十四条 遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经利害关系人或者有关组织请求,人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
解读：“继承、遗赠等原因”发生权利主体变更，不是“转让”。民法所谓“转让”，是指权利主体（转让人），将属于自己的财产性权利（所有权及其所有权份额、用益物权、知识产权、股权）移转于受让人，并从受让人收取对价（价款）的有偿法律行为。按份共有的权利主体死亡，其享有的所有权份额成为遗产，由死者的继承人或者受遗赠人取得，属于非因法律行为取得物权，与属于有偿法律行为的“转让”无关，不在按份共有人优先购买权的适用范围之内。这种情形，其他按份共有人主张优先购买权的，人民法院当然不予支持。请注意，《解释》第9条有一个“但书”：如果按份共有人之间另有约定，即约定于权利主体因继承、遗赠等原因发生变更时，其他共有人可主张优先购买权的，则依其约定。还要说明一点，《解释》第9条“继承、遗赠等原因”中的这个“等”字是什么意思？这个“等”字，是指《民法典》229条规定的因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书发生的物权变动。
第十条 民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
解读：所谓“同等条件”，如果严格解释，其含义是，要求主张行使优先购买权的其他共有人所提出的“合同条件”，与共有人（转让人）与非共有人（受让人）所达成的“合同条件”完全相同。如此严格解释，对主张行使优先购买权的其他共有人难免过分苛刻，有悖于法律设置优先购买权制度的立法目的。故《解释》第10条要求法官于判断主张行使优先购买权的共有人提出的合同条件是否构成“同等条件”时，既不能将“同等条件”理解为“转让价格相同”，也不能要求全部合同条件都完全相同，而是授权法官“综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素”进行综合判断（自由裁量）。
法条索引：第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
解读：本条解释按份共有人优先购买权的行使期限（除斥期间）。按份共有人优先购买权，性质上属于形成权。形成权的存在使有关法律关系处于不确定状态。因此，立法政策不允许形成权长期存在，形成权应受除斥期间限制，除斥期间届满形成权消灭。《民法典》第305条创设按份共有人优先购买权，却未为其规定除斥期间，构成法律漏洞。《解释》第11条弥补了此项法律漏洞。按照本条解释，按份共有人优先购买权的除斥期间，分为15日与6个月。解释比较明确，容易理解。但其中第3项、第4项“其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日”一句，其中“最终确定的同等条件之日”语义模糊，应当理解为转让人与受让人之间的“合同条件最终确定”之日，亦即“转让合同成立”之日。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
解读：本条第一句从正面解释，表述了共有人优先购买权行使的三项条件：其一，须是按份共有人向共有人之外的人“转让”其份额（本解释第9条）；其二，其他共有人须在优先购买权“除斥期间”（行使期间）内请求购买（本《解释》第11条）；其三，其他共有人须按照“同等条件”购买（本《解释》第10条）。符合此三项条件，属于优先购买权之正确行使，人民法院“应予支持”，即确认共有人向共有人之外的人转让其份额的合同无效，并判决行使优先购买权的共有人“按照同等条件购买该共有份额”。
本条第二句从反面解释，只要不符合第一句表述的条件之一，即不构成优先购买权之正确行使：“其他按份共有人的请求具有下列情形之一的：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买（因除斥期间届满优先购买权已经消灭），或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求（不按照‘同等条件’）；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效（不属于行使优先购买权）”，均不构成优先购买权的正确行使，人民法院当然“不予支持”，即应判决驳回该其他按份共有人的请求。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
解读：按份共有人优先购买权的适用对象，是“按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额”，而“按份共有人之间转让共有份额”并不属于优先购买权的适用对象。所谓“转让”属于市场交易行为，转让人以获取对价（价款）为目的。根据社会生活经验，转让人往往关注相对方（受让人）的报价、资历及能否按期付款，一般不考虑受让人身份。但共有财产份额的转让有所不同。民法创设按份共有人优先购买权的立法目的，是要维护财产共有关系的稳定、维护其他共有人的合法权益。财产共有关系的基础是合伙（合同）关系，合伙关系以合伙人相互之间的信赖为前提，如果相互之间缺乏信赖，合伙关系就很难维持。共有人将其共有份额转让给共有人之外的人，其法律效果是，转让人因而退出合伙关系，受让人因受让共有份额而成为新合伙人（加入合伙关系）。如果该受让人不诚信、不受其他合伙人信赖，就会导致财产共有关系内部的冲突、损害其他共有人的合法权益。创设按份共有人优先购买权，就是为了规避共有人将共有份额转让给共有人之外的、不为其他共有人信赖的人，为了维护财产共有关系（作为其基础的合伙关系）的稳定。共有人之间转让共有份额不适用优先购买权的道理也在于此，因为共有人之间转让共有份额，不存在损害财产共有关系基础的危险。
法条索引：第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
解读：原第十四条“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”已删除。因该条规定已被吸收到《民法典》第三百零六条第二款中，故司法解释无需再作规定。
法条索引：第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
第十五条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
解读：本条讲的是对受让人“善意”的否定。本条解释第2款“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”即使不能证明受让人“明知”（实际知道）转让人无处分权，如果真实权利人能够证明受让人“应知”（应当知道）转让人无处分权，即应认定受让人（不知道）具有“重大过失”。按照民法原理，这里的“应当知道”，采用客观判断标准，如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形能够知道转让人无处分权，即应认定为“应当知道”；反之，如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形也不可能知道转让人无处分权，则应认定为“不应当知道”。
第十六条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
解读：解释未提及“交易价格”，如果价格低得离谱，应当属于“不符合交易习惯”，纳入解释文“等”字，认定受让人“具有重大过失”。
第十七条 民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时；当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
解读：本条解释受让人受让该不动产或者动产的“时点”。因为交易是一个过程，往往经过一个时间段，可能受让人于开始订约谈判时不知道转让人无处分权，但达成合意（合同成立）时，或者合同成立后交货付款时知道了转让人无处分权，因此判断受让人之是否属于“善意”，须确定一个判断“时点”。按照本条第1款解释，这个判断受让人“善意”的“时点”，是指“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。即使订约谈判时不知道、合同成立时也不知道转让人无处分权，如果于完成不动产过户登记之时或者动产交付之时知道了转让人无处分权，仍然应当认定受让人“知道受让人无处分权”，因而认定受让人不属于“善意”；反之，如果完成不动产过户登记之时或者动产交付之时仍然不知道，而是在完成不动产过户登记之后或者动产交付之后才知道了转让人无处分权，则应当认定受让人“不知道转让人无处分权”，因而认定受让人属于“善意”。
法条索引：第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
第二百二十六条 动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。
第二百二十七条 动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第十八条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
解读：本条解释强调，法庭判断是否属于“合理的价格”，应当“根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素”，进行综合认定，亦即自由裁量。其中，交易当时、当地的市场价格，具有重要意义。换言之，决不能以非转让当时、非交易当地的市场价格，作为认定价格是否合理的参考因素。补充一点，如果当事人未主张“价格不合理”，法庭就不要主动审查价格是否合理。
法条索引：第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
第十九条 转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。
第二十条 具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同被认定无效；
（二）转让合同被撤销。
解读：转让合同无论任何原因被认定无效、被撤销，受让人主张取得所有权均不予支持。由于民法典的颁布施行，合同法不再适用，合同被认定为无效的法律依据存在变化；同时，民法典第147—151条对可撤销民事行为的规定亦有变化。此处修改既兼顾法律体系的统一性，又与立法语言的简洁性原则相契合。
第二十一条 本解释自2021年1月1日起施行。
